Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2-4 недели:
- Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
- Поиск и выбор жилья — 14 дней
- Оценка квартиры — 2–3 дня
- Одобрение банком — 3–5 дней
- Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
- Регистрация прав собственности — 3–5 дней
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
- Вторичное жильё может находиться как в старом фонде, так и в новостройке
- Главный плюс этого типа недвижимости — быстрое заселение, основной недостаток — риск появления скрытых собственников
- Оформление ипотеки на вторичку требует тщательной проверки истории объекта недвижимости (особое внимание нужно обратить на частоту проведения сделок с квартирой, наличие перепланировок, возраст постройки)
В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, рыночная оценка, данные о собственниках).
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры
Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи. Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.
Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки. Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.
В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра. В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.
Наиболее распространённые действия мошенников:
- поддельные документы;
- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
- подмена квартиры;
- продажа чужой недвижимости.
Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.
Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:
- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
- скрыть недееспособность собственника;
- скрыть права третьих лиц на жильё;
- скрыть иные проблемы, существующие в квартире.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Определите бюджет и выберите способ покупки
Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.
Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы
Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.
Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.
Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.
Заключите договор купли-продажи
Когда обо всем договоритесь, можно подписывать договор купли-продажи.
Составьте договор у риелтора, юриста или нотариуса — не стоит на этом экономить. Если пропустите какое-то существенное условие, сделку могут признать недействительной. По закону договор можно заключить в простой письменной форме, но гораздо надежнее заверить его у нотариуса.
При подписании договора проверьте паспортных данных участников сделки и характеристик квартиры (адрес, стоимость, площадь, количество комнат).
Внимательно читайте договор перед тем, как подписать его
В договоре обязательно должны быть указаны:
- ФИО сторон, место жительства и паспортные данные;
- условия, без которых договор не считается заключенным;
- стоимость квартиры;
- подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, жилое назначение;
- обременения на квартиру или отсутствие препятствий для продажи квартиры (залога, ареста, долгов, запрета отчуждать и пр.);
- разрешение супруга/ги на совершение сделки;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
- сроки и порядок передачи квартиры;
- сроки и порядок выплат;
- форма оплаты (перевод или наличные);
- добровольность заключения договора, взаимная выгода, дееспособность сторон.
К договору должны быть приложены все документы, которые упомянуты в нем: передаточный акт, расписка о получении денег. Договор надо составить в 3 экземплярах: для вас, продавца и Росреестра.
Подписанный договор подайте в МФЦ вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру от продавца к вам.
Необходимые документы
Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:
1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.
При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.
Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке
Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.
В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Порядок оформления сделки
По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:
- Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
- Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
- Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
- Заключите договор и оплатите покупку.
- Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.
Какие понадобятся документы?
Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:
- Паспорт.
- Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
- Документы, подтверждающие платежеспособность.
- Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.
Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:
- Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
- После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
- Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
- После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
- Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
- Деньги передаются продавцу.
Подготовка договора купли-продажи
Когда все нюансы выяснены, стороны составляют основное соглашение. К этому моменту покупатель должен проверить благонадёжность продавца и удостовериться в юридической чистоте квартиры. Документ обязательно оформляется в письменной форме. Количество экземпляров зависит от числа сторон, участвующих в сделке. Обычно это Росреестр, продавец и покупатель. Однако если в процедуре фигурирует нотариус, банк и прочие лица, для них также необходимо подготовить дополнительный экземпляр. В законодательстве отсутствует требование об обязательном нотариальном заверении соглашения.
Однако потребность в выполнении действия возникнет, если в качестве продавца выступает:
- несовершеннолетний гражданин;
- лицо, чья дееспособность ограничена;
- недееспособный человек.
Аналогичные правила действуют, если покупатель приобретает не квартиру целиком, а долю в общей собственности. Обычно её покупка возможна лишь за наличные средства. Если речь идёт о получении банковского кредита или использовании материнского капитала, сделку одобрят только в случае натурально выделенной доли. Чтобы договор купли-продажи признали действительным, в нём должны быть отражены обязательные данные.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.