Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор с управляющей компанией?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.
После того, как расторгается договор, у сторон часто возникают вопросы по поводу задолженности. Все долги должны быть взаимно возвращены. Так, жильцы оплачивают неоплаченную ранее стоимость проведенных ремонтных работ и коммунальных услуг. А управляющая организация возвращает владельцам квартир денежные средства, которые не были потрачены на что-либо.
По отношению к коммунальным услугам, прежней УК выделяется некоторое время для передачи управления дома другой компании. Иногда собственники даже пишут заявление о приобретении коммунальных услуг (вода, электричество, газ и т.д.).
Подводя некоторые итоги, можно сказать, что заключить договор управления домом намного легче, чем его расторгать. Поэтому заключать контракт следует лишь с проверенными компаниями, чтобы не ошибиться в выборе.
Общие основания прекращения договора
В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В ст. ст. 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:
- По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
- При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Рассмотрим каждое из указанных оснований.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке
При заключении соглашения с какой-либо из управляющих компаний люди, имеющие жилые помещения на праве собственности, считают, что при оплате ими денежных средств все пункты соглашения будут исполняться беспрекословно. При этом собственники зачастую отказываются помнить о законных правах и интересах управляющей компании.
По итогам подсчета имеющихся на настоящее время сведений, работники таких компаний не получают заработную плату. Она заменяется вознаграждением, которое, в свою очередь, не достигает прожиточного минимума, так как жильцы не вносят в срок деньги по оплате коммунальных услуг и обслуживания. По этой причине управляющая компания сталкивается с трудностями.
УК приходится регулировать сложные отношения с большинством подрядчиков и предприятий или же вообще прекратить сотрудничество с жильцами.
На данный момент увеличивается число рассматриваемых дел в суде по отказу УК от обслуживания жилых помещений. Некоторые разбирательства не рассматриваются судом вообще, а некоторые впоследствии становятся предметом обжалования.
В связи с возрастанием ситуаций отказа управляющей компании от исполнения соглашения и собственники жилых помещений, и компании понимают, как защищать свои права. УК при этом при невыполнении другой стороны действий по договору видят смысл отказаться от сотрудничества.
Устанавливаются причины, по которым такие фирмы могут отказаться от соглашения, двумя нормативными актами Российской Федерации. К таким относится, прежде всего, Жилищный Кодекс. Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ является отсылочной нормой, которая гласит, что для изучения оснований по отказу следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ.
ГК РФ раскрывает более подробно необходимую информацию в статье 450. Данная статья утверждает, что разорвать отношения можно лишь по соглашению между сторонами. Однако для этого правила установлены исключения.
К таким можно отнести ситуации, в которых жильцы или УК не исполняют обязательства по договору, из-за чего другая сторона получает убытки. В другом случае управляющая компания может изменить соглашение по своему волеизъявлению при существенном изменении соглашения, которое не совпадает с заключенными условиями.
Хоть эти положения описаны достаточно размыто и не дают конкретики, можно сделать вывод о том, что Гражданский Кодекс гарантирует управляющей компании право на расторжение договора по своему волеизъявлению при существенных условиях.
Помимо этого, вышеуказанная статья 162 ЖК РФ дает ознакомиться с частью 8.2, которая гласит, что отказ от соглашения возможен в том случае, если одна сторона разъяснит это другой и получит ее согласие. Для таких действий нужно провести собрание, на котором собственники выскажут свое одобрение.
Как взыскать ущерб с управляющей компании?
Порядок составления договора управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом (далее — МКД) настолько специфический, что даже судьи не всегда могут разобраться, что это за договор.
В практике есть три точки зрения об этом договоре:
- Договор управления МКД — это агентский договор. То есть жильцы дома поручают агенту (УК МКД) заботиться о своем доме вместо них — собственников квартир.
- Договор управления МКД — это услуги. Так, АС Поволжского округа высказал мнение, что по своей природе договор управления МКД является договором возмездного оказания услуг (см. постановление АС ПО от 20.12.2018 № Ф06-38316/2018).
- Договор управления МКД — самостоятельный вид договора, который регулируется в основном специальными законами, а Гражданским кодексом РФ в минимальной степени (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 № Ф09-5657/20).
Разногласия к договору управления многоквартирным домом
Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.
В случае несогласия с предлагаемыми условиями договора собственникам целесообразно объединить усилия и обращаться в УК с заявлением, подписанным советом дома (если он выбран) либо инициативной группой от имени всех жильцов или их большинства. Добиться для себя каких-либо персональных условий, обращаясь в одиночку, вряд ли получится.
Обратите внимание! Пытаться урегулировать разногласия таким путем наиболее эффективно, пока договор еще не заключен, то есть на стадии выбора УК. На этом этапе можно отказаться от выбора именно этой УК, если она не идет навстречу и не меняет условия. Если же договор уже заключен, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо пожаловавшись в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию при наличии противозаконных условий.
Основания и их формулировка
Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.
Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:
- Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
- Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.
Уведомление о расторжении договора с управляющей компанией — образец.
Процедура отказа от услуг Управляющей организации сопровождается следующими документами:
- уведомления (жильцам — об общем собрании, на котором поднимут вопрос о возможности дальнейшего сотрудничества с данной организацией с упоминанием даты проведения и в Управляющую компанию — о досрочном расторжении договора о сотрудничестве, с обязательными ссылками на действующее законодательство);
- жалобы собственников (копии) на деятельность компании;
- обращения в УК, Роспотребнадзор, Госжилинспекцию (копии);
- протокол общего собрания проживающих.
Управляющей организации отправляется уведомление с копией протокола собрания. После этого компания должна подготовить все материалы для передачи новой компании — той которую выбрали для сотрудничества жильцы.
Правда, не исключено, что этим дело не ограничится и возможно, придется обращаться в суд.
Вопрос будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции.
Основания для расторжения договора с управляющей компанией
Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.
К ним относятся следующие доказанные факты:
- невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
- некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
- сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.
Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.
Помимо этого законными причинами являются:
- обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
- судебное постановление;
- общепринятое решение жильцов.
При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке — Информационный портал
Наличие жилища является одной из основных потребностей любого человека. Большинство населения в России проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы оплачивая жилищно-коммунальные платежи довольны своей управляющей компанией.
Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных.
Но на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть все договорные отношения с управляющей компанией.
В соответствии с ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:
- договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
- если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
В первом случае расторгнуть договор мы можем, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие либо на это причины.
Надпомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Основание для признания договора недействительным
В соответствии с требованиями гражданского законодательства, недействительными признаются только сделки, правомерность которых признана судом (ст. 166 ГК РФ). Это означает, что стороны обязаны вернуть друг другу полученные блага или возместить их стоимость в денежном эквиваленте.
Исходя из тех же норм, признать договор управления многоквартирным домом недействительным можно на следующих основаниях:
- положения договора противоречат принятым законам и основам правопорядка;
- соглашение имеет признаки мнимых или притворных сделок;
- контракт заключен от имени недееспособного или несовершеннолетнего лица;
- не получено согласие местных властей или отсутствует лицензия;
- имело место намеренное заблуждение, например, если одной из сторон запрещено вести данный вид деятельности.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке. Большинство населения ЯНАО проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. В соответствии с ст. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:. В соответствии с п. Напомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом п.
Каким образом собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о проведении общего собрания. Согласно п. В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания; дата, время и место проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и или материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Акты осмотра инженерных сетей за последние два года, акты на выполнение работ и оказание услуг за последний год, договор управления и обслуживания. В течение ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной компании — путем передачи разделительного баланса и иных определенных законом документов например, технического паспорта дома. Естественно, предварительно нужно достичь полной договоренности с новой управляющей компанией — готовы ли там взять данный дом, на каких условиях, знают ли его слабые места?
Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:. Салехард, ул. Свердлова, д. Карасев Сергей Викторович. Для расторжения договора управления недостаточно только лишь принять решение об этом на общем собрании, необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора:.
Принимая решение об отказе от управляющей организации, собственники, как правило, одновременно выбирают новую управляющую организацию, либо иной способ управлении, например, создают ТСЖ. Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению домом только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей.
Кабинет Конт. Сайт департамента финансов Сайт департамента образования опрос для определения уровня оценки населением эффективности деятельности руководителей органов местного самоуправления, унитарных пре Анкета социологических опросов для определения уровня оценки населением эффективности деятельности руководителей органов местного само департамент тарифной политики, энергетики и ЖКХ ЯНАО Телефоны доверия и горячие линии ЯНАО и Надымского района Социальной и правоохранительной направлености.
Информация Надымской городской прокуратуры. Конкурс социальной антикоррупционной рекламы «Вместе против коррупции». Протокол проведения публичных слушаний. Расположение ошибки:. Салехард -г. Лабытнанги -Приуральский район -Шурышкарский район -Ямальский район.
По его замыслу прокурорский надзор сформулирован как институт контроля за деятельностью государственного аппарата. С этого времени прокуратура России ведет свое летоисчисление. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 2 статьи Жилищного кодекса РФ изменение и или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Из смысла норм гражданского законодательства, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.
Как грамотно составить и оформить?
Рассмотрим подробнее, как заключить договор.
-
Соглашение должно составляться в письменном виде на листах формата А4. В первом разделе должно следовать представление сторон с указанием ФИО, года рождения и адреса регистрации жильца, и наименования товарищества с указанием адреса – с другой стороны.
Помимо этого, в конце договора должны быть указаны паспортные данные жильца и банковские реквизиты жилтоварищества как юридического лица. - Предметом соглашения является проведение работ по обслуживанию недвижимости и предоставление коммунальных ресурсов субъекту-стороне соглашения за определённую плату.
- Далее необходимо перечислить, что относится к коммунальным ресурсам (электричество, водоснабжение, отопление), и какие работы обязуется выполнять ТСЖ:
- уборка территории;
вывоз мусора;
- мытьё общих помещений (подъездов);
- покраска стен и т.д.
- Далее нужно указать обязанности жителя, заключающего сделку с товариществом:
- своевременное внесение регулярных платежей;
- соблюдение правил эксплуатации совместного имущества;
- предоставление достоверных сведений о количестве лиц, проживающих в квартире;
- обеспечение допуска контролирующих органов к приборам учёта;
- соблюдение иных условий сделки.
- Существенным моментом соглашения является согласие собственника квартиры на представление его интересов в сторонних подрядных ремонтных и ресурсоснабжающих компаниях с целью эффективного оказания услуг.
- Отдельным разделом указывается ответственность, наступающая в случае невыполнения сторонами обязательств. К такой ответственности могут относиться пени, начисляемые за несвоевременную оплату услуг и коммунальных ресурсов.
Важно! При просрочке платежей размер пени, указываемой в договоре, не может превышать одну трёхсотую ставки рефинансирования ЦБ, установленную в календарном году действия договора. - Так как правление жилтоварищества избирается на два года максимум (пункт 2 ст. 147 ЖК РФ), то сделка-соглашение о предоставлении услуг и ресурсов также заключается на два года, по прошествии которых сделка считается продлённой автоматически, если ни собственник жилья, ни жилтоварищество не заявили о своём желании прекратить её действие.
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья Пункт 2Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
- Указание способов разрешения споров и конфликтов между субъектами соглашения поможет избежать судебного разбирательства. Отдельными пунктами следует указать, какими досудебными методами будет происходить разрешение споров. В качестве таких методов можно указать переговоры или письменные жалобы в правление, с уточнением сроков рассмотрения жалоб.
В договоре на услуги, напротив каждой из них нужно указать периодичность её оказания (например, раз в 3 дня).
Предлагаем ознакомиться: Передаточный акт к договору дарения квартиры бланк
Вне зависимости от условий договора, каждый жилец вправе подавать жалобы на правление товарищества в следующие инстанции:
- жилищную инспекцию;
- прокуратуру;
- суд.
Изменения могут вноситься в договор по обоюдному соглашению сторон, но можно указать пункты, по которым жилтоварищество может изменять условия в одностороннем порядке. Это необходимо, чтобы не перезаключать договор каждый раз при росте тарифов или изменении жилищного законодательства.