Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как дистанционно продать недвижимость в Германии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Чтобы заключить сделку купли-продажи недвижимости, необходимо подготовить договор. Этим делом занимаются не только юристы, но также нотариус. Во время составления каждый пункт согласовывается со сторонами сделки. На это необходимо определенное время, обычно около одной недели. Договор обязательно должен быть составлен на немецком языке, но мы предоставляем своим клиентам перевод на русский язык, чтобы они поняли все его пункты, описывающие права и обязанности сторон сделки. Перед подписанием договора нотариус обязательно ознакамливается и дает свое согласие.
Назначается день сделки — термин. По немецкому законодательству вовсе не обязательно, чтобы обе стороны присутствовали для этого на встрече с одним нотариусом. Договор может быть подписан в разных немецких городах, у разных нотариусов. Сторону может представлять доверенное лицо. Именно поэтому возможно провести сделку дистанционно для покупателя. Однако после проведения сделки покупатель должен в течении двух недель обратиться в немецкое консульство по своему месту проживания и подтвердить действительность договора купли-продажи.
Обычно после подписания договора покупатель ждёт команды от нотариуса для перевода денег. Оплата за объект недвижимости может быть переведена, как напрямую на счёт продавца, так и на трастовый счет нотариуса. Это необходимо, если покупатель хочет как можно быстрее получить реальную возможность владения недвижимостью. В таком случае нотариус может передать ключи покупателю ещё до смены данных о собственнике в поземельной книги. В противном случае оплата не переводится продавцу, пока из поземельной книги не будут изъяты все возможные сведения о долгах и залоге для кредита.
Легализация доверенности полученной за границей
ПРИ ОБРАЩЕНИИ В КОНСУЛЬСКИЙ ОТДЕЛ НЕОБХОДИМО ПРЕДСТАВИТЬ ОРИГИНАЛ И КОПИЮ СТРАНИЦЫ С ПАСПОРТНЫМИ ДАННЫМИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО РОССИЙСКОГО ЗАГРАНИЧНОГО ПАСПОРТА Легализация российских документов для использования за границей Предназначенные для использования за границей документы, составленные официальными органами Российской Федерации, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено положениями международных договоров, отменяющих процедуру легализации, участниками которых являются Россия и государство, на территории которого эти документы будут использоваться.
Легализация российских документов для использования за границей обычно осуществляется по следующей схеме: 1) нотариальная контора на территории Российской Федерации заверяет копию документа и верность его перевода на иностранный язык; 2)
В случаях, когда граждане Украины за рубежом устраиваются на работу, поступают в учебные заведения, заключают брак, участвуют в создании юридических фирм — от них потребуется предоставить соответствующие украинские документы.
Для того, чтобы такие документы признавались и принимались к рассмотрению за границей, как правило, их необходимо легализовать. Такое же требование распространяется на иностранные документы, представляемые в Украине.К началу девяностых годов, с развитием активных связей между странами, общество уже не могла устроить жесткая и запутанная система консульской легализации официальных документов, унаследованная от предыдущих лет. И не удивительно, что одним из первых серьезных международно-правовых документов, к которым присоединилась суверенная Украина, стала Гаагская конвенция от 5 октября 1961 года, упрощающая требования к легализации официальных иностранных документов.
Функции нотариуса в Германии
В Германии нотариусы очень важны для повседневной деятельности. Все имущественные сделки должны скрепляться подписями и печатями в офисе нотариуса (§ 311b Гражданского кодекса ФРГ).
Нотариус в Германии хоть и обладает государственной должностью, зачастую является самостоятельным субъектом правовых отношений.
В отличие от юристов и адвокатов, нотариус должен объективно, независимо и беспристрастно оценивать сделку, по отношению ко всем участникам. При этом он обязуется хранить все материалы дела в тайне.
Нотариус составляет проекты Договоров в соответствии с законодательством Германии и даёт юридические консультации в отношении Договора. Он зачитывает вслух Договор в присутствии всех соответствующих сторон. Договор подписывается всеми сторонами и скрепляется печатью нотариуса. При этом нотариус должен убедиться, что все участники сделки, включая иностранных представителей, не владеющих немецким языком, ознакомлены с текстом документа. Для этой цели мы приглашаем переводчика.
Ответственность после покупки жилья
Одной из главных обязанностей каждого собственника недвижимости, независимо от его гражданства и наличия ВНЖ в Германии, считается оплата коммунальных платежей и налогов. В стране очень строго отслеживают всех должников. Иногда небольшая задолженность может послужить причиной внушительного штрафа, а в худшем случае закончиться отказом в продлении визы или приведет к лишению статуса ВНЖ. Кроме того, образовавшийся долг будет записан в поземельной книге, что может послужить поводом для принудительной продажи жилья на аукционе.
Важно помнить! Граждане России, являющиеся ее резидентами, то есть, проживающие на российской территории более полугода, обязаны ставить в известность налоговые службы о наличии счетов в зарубежном банке или создании юридического лица. А это иногда является обязательным требованием при совершении сделки по недвижимости.
Способы поиска нужного объекта для покупки
Самостоятельный поиск объекта для покупки доступен тем, кто владеет немецким хотя бы на начальном уровне. Они могут воспользоваться Immobilien Scout 24 – одним из самых крупных порталов, на котором собраны сведения о всех предлагаемых объектах на рынке недвижимости в Германии.
Неплохие варианты можно подыскать и на других сайтах. Здесь можно не только проводить сортировку объявлений по требуемым параметрам с сохранением тех, что понравились больше других, но и подписаться на обновления. Также можно оставить заявку риелтерам, которые подберут все подходящие под требования клиента варианты и вышлют ему уже готовую подборку объектов недвижимости.
Важную информацию о положении на рынке можно найти на страницах различных местных журналов и газет, в новостях и прочих СМИ.
Если удостоверить доверенность нельзя
Что делать, если вам срочно понадобилось оформить доверенность, но вы находитесь там, где нет нотариуса? Законодательством, конечно же, предусмотрена такая ситуация и закреплен перечень лиц, которые вправе удостоверять доверенность, приравненную к нотариальной:
- доверенность может быть удостоверена командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения и военно-учебного заведения, где нет нотариальной конторы;
- если военнослужащий и другие лица находятся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, доверенность может быть удостоверена начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
- доверенность совершеннолетнего дееспособного гражданина, проживающего в стационарной организации социального обслуживания (например, в доме престарелых), может быть удостоверена администрацией этой организации или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения;
- доверенность также вправе удостоверить начальник соответствующего места лишения свободы, если доверитель отбывает наказание в таком месте.
Оформляем доверенность за рубежом
Бывают случаи, когда гражданин находится за пределами России и ему требуется оформить доверенность для совершения сделки с недвижимостью в нашей стране. Оформляя доверенность за рубежом, нужно учесть несколько факторов.
Есть два способа оформить доверенность за границей — у местного нотариуса и через консульство.
Чтобы доверенность, которую выдал иностранный нотариус, имела силу в России, нужно:
- перевести ее на русский язык — целиком или только удостоверяющие надписи нотариуса. Это зависит от того, на каком языке изначально оформлена доверенность. Надо отметить, что в зависимости от страны текст доверенности можно сделать сразу на русском языке или же придется составлять документ на иностранном, а потом переводить;
- легализовать (то есть придать ей законную силу) — если доверенность выдана в стране, для которой необходима эта процедура.
Доверенность, выданная иностранным нотариусом, предназначенная для использования на территории России, легализуется в российских консульских учреждениях за границей после легализации их в министерстве иностранных дел страны пребывания или в другом официальном уполномоченном учреждении государства.
Если государство, на территории которого удостоверена доверенность, является участником (подписантом) Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов 1961 года, вместо процедуры легализации документ заверяется проставлением апостиля.
В самой выигрышной ситуации находятся собственники недвижимости в немецких мегаполисах. Квартиры в крупных городах априори ликвиднее провинциального жилья. Найти нового владельца для апартаментов, скажем, в Берлине или Гамбурге, всегда можно быстрее, чем для аналогичного объекта в небольшом городке. Тем более сейчас, когда в немецких мегаполисах наблюдается «рынок продавца» — то есть именно собственники диктуют условия и могут себе позволить выставлять максимальные цены. А вот владельцам жилья в провинции порой приходится идти на уступки – снижать цену, делать ремонт перед продажей, брать на себя расходы за услуги маклера…
Любовь Баумгертнер, совладелец компании L&B Immobiliya: Проще продать недвижимость, не сданную в аренду и расположенную в крупных городах, особенно в центральных районах. Такие объекты покупаются чаще всего для собственного проживания. Сложнее дела обстоят с продажей недвижимости в мелких городах, деревнях и пригородах. Если объект имеет такое расположение, тогда желательно, чтобы он был сдан в долгосрочную аренду и имел стабильную высокую доходность.
Быстрее всего находят покупателя небольшие 1-2-комнатные квартиры в крупных городах, не сданные в аренду. Скорость продажи также сильно зависит от цены недвижимости. Даже неприглядные, неотремонтированные объекты с не самым удачным расположением можно продать, назначив соответствующую цену.
Срок продажи квартиры в Германии колеблется от одного до шести месяцев. Сначала собственник устанавливает желаемую цену, конечно, с оглядкой на стоимость похожих объектов в его регионе. И… ждет. Если же сроки затягиваются, он может повлиять на процесс путем корректировки цены. Если продать нужно срочно – лучше сразу выставлять цену, ниже рыночной.
Любовь Баумгертнер: Если продавец не торопится, он может искать покупателя, готового на изначально указанную цену. В крупных городах средний рост цен на недвижимость составляет до 10% в год, поэтому при неспешной продаже даже объекты с, казалось бы, завышенной стоимостью через год уже кажутся не такими дорогими.
При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:
- Дата составления бланка.
- Населенный пункт, в котором она оформляется.
- Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
- Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
- Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
- Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
- Срок действия документа.
- Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
- Нотариальное заверение подлинности.
Как оформить доверенность в Турции?
Вы можете оформить доверенность Турции у любого нотариуса. Процесс займет около 2 часов, доверенность должна быть заверена нотариусом на территории Турции.
Иностранцам, не знающим турецкий язык, понадобится присяжный переводчик, с которым официально сотрудничает нотариальная контора. Его ожидание займет не более 15 минут: как правило, они работают вместе недалеко друг от друга.
За границей функции нотариуса могут выполнять турецкие консульства и посольства, но для этого требуется предварительная запись на прием. При оформлении доверенности присутствие адвоката не требуется. Вам могут понадобиться паспортные данные доверенного лица, ваш паспорт и в некоторых случаях ваша фотография.
Турция является страной-участницей Гаагской конвенции об апостиле. Если ваша страна также подписала эту конвенцию, вы можете обратиться к любому местному нотариусу в своей стране для оформления доверенности. Агент по недвижимости может предоставить вам шаблон-образец, где прописаны необходимые полномочия.
После получения доверенности в своей стране, вам необходимо апостилировать эту доверенность в уполномоченных органах. Важным моментом является то, что некоторые доверенности на территории Турции имеют юридическую силу только при наличии фотографии в документе. Пожалуйста, попросите своего местного нотариуса добавить вашу фотографию в доверенность в соответствии с требованиями.
* Апостиль – международная стандартная форма подтверждения подлинности документов, позволяющая использовать их законно в другой стране.
В росреестре дали советы, как не потерять квартиру
Росреестр советует россиянам запретить заочные сделки со своим жильем и их электронную регистрацию, чтобы обезопасить себя от потери недвижимости, пишет «Российская газета».
«Подайте заявление в Росреестр о запрете регистрации сделок без личного участия (это можно сделать, например, через МФЦ). Запись об этом внесут в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Если кто-то захочет продать вашу квартиру, например по доверенности, поданные им документы рассматриваться не будут», — советуют в ведомстве.
Как уточняется, этот механизм ввели в 2013 году, чтобы снизить риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности. Также это помогает защитить права пожилых владельцев. Запрет не будет действовать, если сделка проводится по решению суда или по требованию судебного пристава.
Кроме того, в Росреестре рекомендуют не разрешать электронную регистрацию сделок. Провести сделку с недвижимостью можно и через Интернет, с помощью электронной подписи.
При этом уточняется, что в 2019 году этот порядок ужесточили: мошенники ухитрялись оформлять электронные подписи на настоящих собственников, а затем продавали жилье.
Теперь оформить сделку через Интернет можно, только если владелец предварительно письменно сообщил в Росреестр, что разрешает электронные сделки (можно разрешить это как для одного объекта недвижимости, так и для всех сразу).
Есть ряд исключений: документы в электронном виде примут в любом случае, если их направляет банк, органы власти, нотариус, работающий с Росреестром, если усиленную электронную подпись выдала Федеральная кадастровая палата.
Росреестр всегда уведомляет собственников по обычной или электронной почте о поступлении на регистрацию электронных документов, касающихся их недвижимости, подчеркивают в ведомстве.
Поэтому через МФЦ внесите в ЕГРН актуальный адрес электронной почты.
Росреестр советует внимательно сверять данные в документах. Так, нужно попросить у продавца оригиналы документов на собственность и внимательно изучить их. Это может быть договор передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.
Кроме того, попросить предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Необходимо убедиться, что продает недвижимость актуальный собственник. Следует проверить, единственный ли собственник продавец или владеет только долей.
Если долями владеют несовершеннолетние, продавец должен предоставить разрешение на продажу органов опеки.
Стоит насторожиться, если за недолгое время жилье часто переходило из рук в руки, отмечают в Росреестре. Судебное оспаривание даже одной из сделок в цепочке может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
В ведомстве рекомендуют быть особенно внимательными, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Что дает генеральная доверенность на квартиру
Генеральная доверенность предоставляет представителю широкий перечень полномочий на совершение операций с недвижимостью. Список допустимых юридических действий указывают в тексте документа, он может включать:
- Получение документов для совершения сделки продажи;
- Заключение и подписание договора купли-продажи;
- Передачу документов по объекту недвижимости на госрегистрацию;
- Получение денежных средств по сделке.
Наделяя представителя юридическими правами, документ создает возможность злоупотреблений с его стороны и нередко используется в мошеннических схемах. Для продавца есть опасность неправильного оформления договора, присвоения поверенным сумм по сделке. Приобретатель несет риск признания сделки недействительной, по причине ее аннулирования или окончания срока действия. Поэтому покупателей, желающих приобрести квартиру по доверенности на практике не так просто найти.
Как оформляется генеральная доверенность на квартиру с правом продажи
До начала оформления доверенности необходимо определиться с лицом, которому будут передавать полномочия. Лучше, если это будет проверенный человек, в котором доверитель будет уверен, например родственник. Процесс оформления включает:
- Сбор документов, удостоверяющих личность обоих участников и визит к нотариусу;
- Уплату госпошлины, оплату правовых и технических услуг нотариуса по дополнительным тарифам;
- Проверка нотариусом личностей присутствующих;
- Оформление текста доверенности;
- Проставление подписи доверителя на документе в присутствии нотариуса;
- Проставление нотариусом машиночитаемой маркировки на документе;
- Передача готовой доверенности представителю.
Образец доверенности на приватизацию квартиры
Единого шаблона документа не существует. И тем не менее, доверенность на приватизацию составляется в соответствии с правилами документооборота. Бланк можно взять у нотариусов. Перед этим не помешает ознакомиться, как выглядит доверенность и из чего она состоит?
- ФИО и паспортные данные доверителя (того, кто передает свои полномочия);
- ФИО и паспортные данные поверенного (кому адресуются обязанности);
- дата составления соглашения;
- подробный перечень полномочий доверенного лица (например, запросить выписку из ЕГРН, заказать кадастровые работы, заверить отказ от приватизации…);
- срок действия (обязательно!)
- сведения о регистраторе, т.е. нотариусе (ФИО, паспортные и юридические реквизиты);
- подписи с расшифровками.
Что прописывается в тексте
Нотариус, выслушав пожелания гражданина, составляет текст лично либо через помощника. В соответствии с законодательством Российской Федерации в генеральной доверенности указывается:
- вид документа;
- дата и место составления документа;
- паспортные и личные данные доверителя;
- полномочия для доверенного лица;
- паспортные и личные данные доверенного лица;
- срок действия;
- фамилия и инициалы нотариуса;
- сведения о внесении государственной пошлины в размере фактически уплаченной суммы и суммы нотариальной;
- подписи доверителя и нотариуса;
- печать нотариальной конторы.
Генеральная доверенность используется не только для купли продажи, но и:
- для приватизации жилья, так как в доверенность на приватизацию квартиры вписываются соответствующие полномочия;
- мена;
- аренда;
- продажа или покупка доли квартиры.