Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узнайте, как продать квартиру с арендатором». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По словам экспертов, основной вопрос, который волнует наследников при продаже квартиры, — это налоги. Согласно законодательству, чтобы не платить налог с продажи квартиры (13%), нужно, чтобы с момента смерти наследодателя прошло три года (минимальный срок владения недвижимым имуществом). Именно поэтому многие наследники выжидают три года, а в это время сдают недвижимость или живут сами.
Продажа наследственной квартиры
Если же наследник понимает, что ситуация на рынке достаточно позитивная, цены растут, а потребность в продаже есть, то разумно продать наследственную недвижимость сразу, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Выгода от продажи позволит относительно безболезненно скорректировать налоговые выплаты. Налоговая ставка для резидентов составляет 13% от продажи, и эту сумму фактически можно просто отыграть на фоне высокой цены», — отметила эксперт.
По ее словам, продать квартиру выгоднее, если она находится далеко от места постоянного проживания наследника, а для сдачи в аренду требует излишних затрат времени, средств и сил. «Если квартира будет балластом, лучше продавать. Но в целом нужно исходить из собственных планов на недвижимость», — отметила эксперт.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Так как добиться справедливости с моргом?
Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.
Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.
Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.
Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.
Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.
Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.
Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.
Когда не стоит торопиться с продажей недвижимости
И все же есть периоды, когда не стоит торопиться с поиском покупателей.
Лучше не продавать недвижимость, если:
- Вы владеете квартирой менее 5 лет. Если вы решите продать раньше, то придётся платить НДФЛ. Имеет смысл подождать окончания этого срока, чтобы продажа жилья стала для вас выгодной.
- Дом попадает или должен попасть в программу реновации. В этой ситуации продавать дом нет смысла, так как взамен вы можете получить квартиру, которая больше по площади (кухни и ванные в современных домах более просторные). Жильё, которое получают по программе реновации, обычно дороже старого на 20-30%.
- Неудачный сезон для продажи или сложная экономическая ситуация. Чаще всего люди покупают недвижимость весной или осенью. В это время легче найти более сговорчивого покупателя. В периоды кризисов сделки часто разваливаются, как карточные домики. Люди предпочитают брать паузу и не тратить деньги.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Аналитика перед инвестированием. Какая квартира наиболее привлекательна для аренды?
Чтобы понять, во что лучше инвестировать свои сбережения, нужно поставить себя на место потенциального арендатора. Как он мыслит, на чем основывает выбор своего проживания, какие условия он и его родственники хотят видеть в арендуемой квартире. Здесь нужно многое учесть, проанализировать, чтобы найти выгодное для будущих арендаторов жилье во всех смыслах.
Какими критериями руководствуется типичный арендатор?
- Транспортная доступность. Жилье в Москве снимается работающими людьми, которые, прежде всего, оценивают возможность жить там, откуда легко и быстро можно добраться до места работы. Да, стоимость аренды жилья в центральных, застроенных, привлекательных спальных районах выше, чем на окраине, но люди готовы платить деньги за комфорт и возможность безболезненно эти же деньги зарабатывать
- Инфраструктура района относится к комфорту. Наличие детских садов, школ, крупных торговых точек, досуговых мест также повышает не только стоимость, но и привлекательность жилья. Добросовестные арендаторы, как правило, живут на съемных квартирах по нескольку лет, соответственно, хочется, чтобы все блага цивилизации и объекты социального значения были рядом.
С позиции владельца выбор усложняется тем, что стоимость квартир в районах с развитой транспортной сетью и инфраструктурой очень высокая. Поэтому покупка жилья в этом случае — достаточно серьезное вложение само по себе. Однако вы получаете высоколиквидный актив в свой портфель, который никогда не обесценится — наоборот, просматривается его стабильный рост. И это все еще самое надежное капиталовложение на сегодняшнем финансовом рынке.
Что касается непосредственно жилплощади:
- Жилой комплекс. В этом пункте пожелания собственника и арендатора могут расходиться. Для последнего важны условия для комфортного проживания. Для собственника важна ликвидность и возможность быстро находить новых арендаторов на свое жилье. Анализ рынка аренды жилья показывает, что так называемые «муравейники», то есть многоквартирные жилые комплексы с большим количеством корпусов, предлагают больше всего вариантов арендного жилья. В то время как точечная застройка предлагается мало, при прочих равных, вполне вероятно, что спрос на нее будет выше. Для собственника это важный фактор выгоды — приобрести жилье, которое легче сдать и быстрее получить с него доход.
- Метраж. В этом случае формула «целое всегда больше его частей» не работает. Одну жилплощадь, пусть и в привлекательно районе, но с большим метражом сдать всегда сложнее, чем несколько маленьких квартирок. Здесь выигрывают одно- двухкомнатные жилища умеренной площади. Как показывает аналитика, аренда однокомнатных квартир составляет до 40-50% от общего арендного пула. Двушки на втором месте по популярности. Арендаторы с деньгами понимают бессмысленность съема дорогостоящей огромной квартиры в пользу уже приобретения собственного жилья. Поэтому для инвестора путь покупки нескольких небольших квартир в удобных районах — самый выигрышный.
- Этажность. Есть определенная статистика, что люди неохотно выбирают первые и последние этажи. Тут сугубо все индивидуально и этот параметр может и не быть критичным для арендаторов. Однако при покупке жилья для инвестирования все же стоит согласиться со статистикой и приобрести жилье в середине дома. Вы же хотите выгоду получить в полной мере?
- Отделка помещений/меблировка. Для арендатора состояние квартиры «заехал и живи» — идеальный вариант. Квартира либо новая, либо с ремонтом, в помещениях имеется вся необходимая техника — это большой плюс к привлекательности и гарантированно высокий спрос на аренду. Но для инвестора значительный финансовый вклад, помимо уже купленных метров. И очень хочется, чтобы это все окупилось и начало приносить именно прибыль.
- Квартира изнутри. Удобная планировка квартиры, большая кухня, наличие балкона, непроходные комнаты — это однозначно повышает привлекательность квартиры в глазах арендатора. Такие вещи обязательно нужно учесть инвестору на этапе поиска подходящего жилья.
- Вид из окна. Это тоже часть комфорта. Мало кто согласится жить в квартире, из окон которой видна свалка, стена соседнего дома или крона дерева. К примеру, на юге вид на море — вообще решающий фактор выбора жилья для аренды. Тогда как в Москве все же хочется видеть парки, а не дымящие трубы и шумные шоссе.
А что у нас на рынке творится?
А на рынке у нас, говоря на языке торговли, излишки. Десятки тысяч предложений по аренде самого разнообразного жилья, лидером среди которого, как уже говорилось, выступают студии, однушки и двушки умеренной площади.
Масштабная застройка новых микрорайонов, расширение жилых площадей населенных пунктов привели к тому, что жилья стало ощутимо много. Конечно, утопическое «каждой семье по квартире» осуществить все равно невозможно, но предложений на рынке просто тьма. Это вам не девяностые, когда даже самая задрипанная, простите, халупа арендовалась со скоростью света — предложений тогда было совсем мало, а спрос был велик. У кого на руках нужная сумма живых денег, тот и заезжает в квартиру. Других вариантов не было.
Сейчас, со всей этой застройкой, ипотеками, другим уровнем жизни, доступной ежемесячной платой, люди могут выбрать оптимальный вариант для аренды из множества условий. И выбирают, постоянно мониторят, сбивают цены. В то время как инвесторам нужно изрядно попотеть, чтобы выдержать серьезную конкуренцию, среди себе подобных. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость с целью заработать на аренде, стоит хорошенько все взвесить, проанализировать и тогда решаться на этот совсем не простой вариант заработка.
Покупка квартиры для последующей сдачи — выгода или надежное капиталовложение?
Пора делать выводы. Из вышеизложенных доводов выходит, что можно выгодно сдавать квартиру, если она получена в наследство или в дар. Судя по расчетам, окупить свои живые инвестиции в недвижимость путем сдачи ее в аренду нереально долго и сложно.
Покупка квартиры для аренды — долговременная инвестиция, не сулящая крупных доходов, на которые можно роскошно жить, больше не работать и позволить себе желанные блага. Скорее, это возможность стабильно получать небольшой доход и иметь дополнительную недвижимость, что тоже весьма приятно.
Чтобы найти подходящий вариант для последующей сдачи в аренду, необходимо провести большую аналитику, перебрав сотни квартир. Требуется изучить инфраструктуру, транспорт, жилые комплексы, саму жилплощадь — и еще 100500 параметров, если вы ходите действительно получать хоть выгоду от своей собственности.
Если вы больше заботитесь о сохранении сбережений, о будущем ваших детей, то можно не углубляться в процесс поиска, а просто найти достойный вариант и потом попытаться его сдать, чтобы получить какие-то деньги. Но выбирая цель приобретения, все равно придется учитывать возможные риски, строить официальные отношения с арендаторами, чтобы избежать излишних моральных и финансовых издержек, которые могут сильно урезать, а то и свести на нет ваш доход.
Под лежачий камень вода не течёт!
Это только на первый взгляд идея о сдаче нескольких квартир и получения прибыли в качестве беспечного рантье выглядит красиво и заманчиво. Обывательский взгляд с продавленного дивана не показывает всей реальной картины в целом. И как любое дело, инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду требует внимательного, вдумчивого подхода и понимания. И осознания факта, что если у вас нет свободных десятков миллионов рублей, то нет особого смысла мечтать о высоких доходах. А если и есть, то инвестирование такого плана все равно потребует постоянной вовлеченности и участия в процессе, инспектирования жильцов, контроля за имуществом и прочее. На печи некогда будет лежать.
Дорогие друзья! Оценивайте свои возможности реально, не ведитесь на мифы. Инвестируйте с умом, взвесив каждый довод. Будьте в плюсе. Выгодных вам вложений!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Можно ли жить на арендную плату с нескольких квартир?
С другой стороны, жить на арендную плату с нескольких квартир все же можно. Мы вас не отговариваем. Но нужна абсолютная уверенность в том, что дело не прогорит в ближайшем будущем. Для этого вернемся на абзац выше и вспомним про ключевое звено успеха – расчеты. Оцените и сопоставьте вместе следующие факторы: цену квартиры, общую стоимость коммунальных услуг, расходы на ремонт, частоту проведения ремонтных работ, дороговизну интерьера, налоги, время вероятного простоя жилища и т. д.
Иными словами, рекомендуется основательно продумать все плюсы и минусы, а также адекватно оценить собственные затраты на уход за недвижимостью в том случае, если она у вас уже имеется. Специально приобретать жилье для того, чтобы впоследствии сдавать его в аренду, экспертам рынка представляется нецелесообразным. Считается, что такой вклад окупается как минимум за 10 лет. А теперь, давайте четко и по пунктам. Ниже мы опубликовали несколько советов, которые помогут вам понять, стоит ли сдавать квартиру в аренду ради получения пассивного дохода.