Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Вопросы оспаривания сделок относятся к категории имущественных споров. Решить проблемы продажи (покупки) наследственной квартиры можно только в судебной инстанции.
В большинстве случаев закон принимает сторону добросовестного приобретателя. Однако каждая ситуация индивидуальна, поэтому вердикт суда невозможно предопределить.
Мать оставила квартиру Б. (сыну) и Г. (дочери). Г. не сообщила брату, работающему за границей, о смерти матери и продала недвижимость. Покупатель К. приобрел жилплощадь по рыночной цене. Через два с половиной года брат обратился в Автозаводский районный суд Тольятти с требованием о восстановлении права наследования. Суд обязал сестру выплатить брату компенсацию. Право собственности на квартиру судья оставил за К., признав его добросовестным приобретателем.
В другой ситуации Ленинский суд Владимира восстановил срок вступления в права З. (преемнику первой очереди). Наследник второй очереди Д. не сообщила З. о смерти наследодателя, оформив квартиру на свое имя. В дальнейшем Д. продала недвижимость своему знакомому. В судебном заседании выяснилось, что купли-продажи фактически не было. Судья восстановил право З. на квартиру. Сделка признана мнимой.
Закон отводит наследнику шесть месяцев для обращения в суд после того, как он узнал о нарушении своих интересов. По истечении полугода гражданин теряет право вернуть наследство.
Если один из наследников продает свою долю в собственности
При наличии долей в одной квартире один из наследников может продать свою часть, которая досталась ему по завещанию или иным способом. Квартиру могут оформить в долевую собственность при жизни наследодателя, также ее разделяют на доли между наследниками, если до этого было не оговорено, кто из них получит определенную часть. Определить долю в доме или квартире не так сложно, но для этого нужно учитывать положения законодательства.
Существует несколько важных нюансов:
- Когда завещатель не указывает, кому причитается конкретная часть, после его кончины имущество разделяют между наследниками в равных долях.
- Наследодатель также имеет право не делить квартиру или другую недвижимость при жизни и оставить ее наследникам по завещанию. В таком случае будет считаться, что имущество было завещано в равных частях.
Что должен включать в себя договор купли-продажи квартиры?
Для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества, доставшегося в наследство по закону (равно как и по завещанию), требуется составить договор. Этот документ составляется в произвольной форме и должен включать в себя следующие моменты:
- Дату, а также место проведения сделки – прописывают число, месяц и год, а также город (или иной населенный пункт), в котором было подписано соглашение.
- Информацию о продавце и покупателе – здесь указывают паспортные данные, адреса, дату рождения продавца (продавцов, если их несколько) и покупателя (или покупателей).
- Сведения о предмете сделки – включающие адрес, площадь, количество комнат, этаж, иные технические характеристики, прописанные в соответствующих документах. Такая информация должна в полной мере конкретизировать квартиру, которая выступает в роли предмета купли-продажи.
- Цену договора – сумму указывают в рублях, от нее и будет исчисляться налог (если не пройдет 3 года или 5 лет со дня открытия наследственного имущества).
- Условия передачи денежных средств, ключей и правоустанавливающих документов – как правило, передача денег сопровождается составлением расписки.
- Подписи сторон (с расшифровкой).
Нужно ли платить пошлину за наследство
Законом предусмотрена необходимость оплачивать госпошлину за оформление свидетельства о праве на получение наследства. Размер пошлины должен сообщить нотариус, однако ее можно примерно рассчитать заранее, если наследник точно знает, какова кадастровая стоимость квартиры.
Госпошлина за наследство (данные за 2022 год)
|
Наследники |
Размер пошлины |
|
Дети, родители, супруги, сестры и братья |
0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей |
|
Другие наследники |
0,6% стоимости имущества, но не более 1 000 000 рублей |
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
Как проверить, открыто ли наследство
Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.
«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.
К заявлению прикладываются:
— свидетельство о смерти;
— документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
— документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.
«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Продажа или покупка недвижимости – это сделка, которая предполагает передачу крупной суммы денежных средств. Большие деньги требуют к себе внимания, которое должно быть со всех сторон.
Необдуманное решение вполне может привести к потере недвижимости. Свести вероятность ситуации к минимуму позволит только правильно составленный с юридической точки зрения договор.
Налог с продажи квартиры необходим для отслеживания чистоты сделки на государственном уровне. Благодаря ему удается уменьшить количество обманных сделок, которые направлены на обогащение.
При несоблюдении основных норм и правил каждая из сторон может потерять существенную сумму средств.
Не следует забывать о том, что часть уплаченного налога будет возвращена посредством налогового вычета. Именно поэтому производить незаконные манипуляции в данной сфере не имеет смысла.
Как определить срок владения?
Для налогообложения наследного имущества важное значение имеет дата, от которой считается минимальный срок владения. По общему правилу в соответствии со ст.1114 ГК временем открытия наследства устанавливается:
- дата смерти наследодателя;
- дата вступления в силу решения суда в случае признания гражданина умершим;
- дата предполагаемой гибели, если объявление о смерти связано с обстоятельствами, дающими основание предполагать, что гибель наступила от определенного несчастного случая.
При этом не имеет значения, когда имущество было переоформлено на наследника – зарегистрировано за ним право собственности (п. 4 ст. 1152 ГК).
Иначе определяется дата владения для долевых собственников и совместного имущества супругов:
- Долевое владение.
Квартира принадлежала двум собственникам на правах ½ доли у каждого. Один из них умер и его часть жилья перешла к другому по наследству. В соответствии со ст.235 ГК за наследником право собственности не прекратилось в связи с изменением состава собственников и долей. Но произошла государственная регистрация такого изменения в силу ст.131 ГК.
В этом случае моментом возникновения права для исчисления минимального периода владения считается первоначальная регистрация, а не повторная, произошедшая в связи с изменением долей. Трехлетний отсчет будет производиться от даты, когда за наследником было оформлено право собственности на ½ доли.
- Имущество супругов.
Квартира была приобретена супругами в период официального брака и оформлена на мужа. Гражданское и семейное законодательство признают такое имущество совместной собственностью, независимо от того, на кого она зарегистрирована.
После смерти мужа жена вступила в наследство и зарегистрировала право собственности на себя. Здесь также действует принцип исчисления минимального срока от даты первоначальной регистрации, т.е. оформления на умершего супруга.
Риски покупателя во время приобретения квартиры
Одним из самых рискованных типов сделок на рынке недвижимости является приобретение квартиры после наследства. Такая сделка может таить в себе множество скрытых угроз, ведь они могут стать неожиданным сюрпризом даже для продавца.
Поэтому по возможности будет лучше от подобной категории недвижимости отказываться. Но в том случае, если намерения все же тверды, то следует как можно тщательнее провести подготовку к этому ответственному шагу.
Желательно к данной процедуре привлечь знакомого, а кроме того, проверенного юриста или риэлтора. Если такая возможность отсутствует, то требуется неукоснительно следовать нижеприведенной инструкции, чтобы хоть как-то снизить риски во время приобретения квартиры, переданной по наследству.
Продажа наследственной квартиры: оформление
Безопаснее всего сделку оформить нотариально. Желательно сделать это у того же нотариуса, который оформлял это наследство. В том случае, если объект продаваемой квартиры долевой, то нотариальное удостоверение считается обязательным требованием для законности сделки. Подобная форма договора исключает множество рисков, ввиду того что нотариус уже в курсе событий. Помимо этого нотариусом проверяется законность сделки и ее юридическая чистота.
Не менее важным этапом является обсуждение условий наряду с заключением договора. Отражать в тексте следует только реальные цифры с датами, в особенности это касается стоимости. Нельзя занижать цену покупки, какими бы трогательными просьбы ни были. Убедительные доводы продавца в этом случае внимания не стоят. В том случае, если по каким-либо причинам сделку признают недействительной, то рассчитывать стоит только на те денежные средства, размер которых был указан в документе.
Весьма предусмотрительным ходом может стать встреча со всеми наследниками, а также прочими заинтересованными в судьбе недвижимости лицами наряду с получением от них расписок касательно отсутствия претензий или каких-либо возражений к готовящейся сделке по купле-продаже. Подобные согласия и одобрения законом не требуются, но пара предложений на бумаге могут гарантировать спокойствие и уверенность. Мы рассмотрели правила продажи квартиры, полученной по наследству.
Налог при вступлении в наследство (госпошлина, нотариальный тариф)
Нередко в бытовой практике граждане путают понятие налога с госпошлиной (этот платеж по другому называется — нотариальный тариф). При наследовании недвижимых объектов (земельные участки, дома, квартиры, гаражи), других видов собственности (автомобиль, коллекции, мебель) налог, как таковой, не взимается. Другое дело, что при оформлении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, наследникам придется заплатить нотариальный тариф, установленный ст. 333.24 НК РФ. Его размер зависит от стоимости получаемого имущества и степени родства с умершим:
-
0,3 % (максимально не более 100 тыс. руб.) — для наследников 1 и 2 очереди (супруг, дети, родители, братья, сестры);
-
0,6 % (не более 1 млн. руб.) — для более дальних родственников и посторонних лиц.
Таким образом, чтобы официально вступить в наследство налог уплачивать не надо. Кроме госпошлины (по другому она называется нотариальный тариф), наследники оплачивают услуги правового и технического характера нотариусу (УПТХ). Сумма устанавливается ежегодно нотариальной палатой региона (области) и одинакова для всех на его территории. Например, в Москве в 2022 году установлены следующие расценки за оформление наследства в виде:
-
3 500 руб. — вклада на счетах суммой более 100 тыс. руб.;
-
7 000 руб. — за один недвижимый объект на 1 наследника;
-
3 900 руб. — на другие виды имущества.
Кто может не платить?
Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.
А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.
Но есть и некоторые исключения из правил.
Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:
- Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
- Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).
Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:
- инвалиды детства;
- люди пенсионного возраста;
- лица с инвалидностью 1 и 2 группы.
Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.
Важные ограничения и льготы
Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи. По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет. Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.
Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога. Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники. Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.