Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Усилен контроль за наличными. Как это скажется на сделках с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Как это скажется на сделках с недвижимостью
Для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не произойдет. В первую очередь поправки коснутся косвенного владения — когда недвижимость оформляется на номинального собственника или доверенное лицо, считает Денис Фролов из BMS Law Firm. «К подобной схеме прибегают, как правило, коммерсанты, имеющие проблемы с кредиторами, и чиновники», — сказал юрист. Но никто не мешает покупателю получить заем от состоятельного родственника на покупку недвижимости. Возврат займа, разумеется, контролировать невозможно. Либо стороны сделки могут определить стоимость недвижимости ниже контрольного порога, а остаток реальной суммы вынести в отдельный договор, добавил он.
По мнению Марины Толстик из «Миэль», дополнительный контроль сделает невозможным занижение стоимости продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а налоговую базу — более прозрачной. Покупатель будет более защищен — продавцу теперь нет смысла занижать стоимость.
«Продажи от этих мер точно не остановятся и даже не замедлятся. Для тех, кто указывает в договоре купли-продажи полную стоимость, не изменится ровным счетом ничего. А в целом рынок станет более прозрачным», — считает эксперт. Единственный неясный момент в этом законе — сама процедура проверки ячеек депозитария, пересчет денежных средств. Кто и каким образом будет это делать — пока непонятно, заключила Марина Толстик.
Лимитированные участники расчетов
На кого распространяется данное ограничение по приему-передаче наличных? Передавать суммы, превышающие стотысячный лимит, нельзя между:
- юридическими лицами;
- организациями и частными предпринимателями;
- индивидуальными предпринимателями (ИП).
Физические лица могут обмениваться наличностью без ограничений. Расчет предприятий с физическими лицами без предпринимательской регистрации также не лимитирован.
ПОДЫТОЖИМ: в табличке приведены пары, в трудовых отношениях которых лимит на наличность является либо не является обязательным.
| Лимит на наличные расчеты действует | Нелимитированные участники расчетов |
|---|---|
| юр. лицо + юр. лицо | физ. лицо + физ. лицо |
| юр. лицо + ИП | юр. лицо + физ. лицо (не зарегистрированное, как ИП) |
| ИП + ИП | физ. лицо + ИП |
Ответственность за нарушение кассовой дисциплины в 2023 году
За неисполнение требований по работе с наличностью следит Федеральная налоговая служба. И в случае нарушений с компании или ИП могут взыскать штраф по ст. 15.1 КоАП РФ. Ответственность полагается за следующие правонарушения:
- оставление в кассе сумм, превышающих лимит остатка;
- осуществление сверхлимитных наличных платежей с участием юрлиц и ИП;
- нецелевые траты наличности и нарушение правил хранения денежной выручки.
Штраф за нарушение кассовой дисциплины составляет:
- 4 000 — 5 000 рублей — для руководителей предприятия или ИП,
- 40 000 — 50 000 рублей — для юрлиц.
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Лимит для расчётов наличными с ИП
Индивидуальные предприниматели, как и юрлица, отнесены к участникам наличных расчётов. Поэтому при расчётах с ИП нужно соблюдать лимит расчётов наличными (100 000 руб. в рамках одного договора) так же, как и при расчетах с юрлицами.
В размере, не превышающем эту сумму, должны рассчитываться между собой:
- два ИП;
- ИП и юрлицо. При этом необходимо учитывать дополнительные ограничения, установленные для микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов и сельскохозяйственных кредитных потребительских кооперативов.
Расчёт наличными без ККТ
Кассовый аппарат необходим при оплате наличными. Через ККТ должны проходить следующие операции наличного расчёта:
- получение и возврат выручки;
- поступление и возврат аванса за поставку;
- поступление ставок и выплата выигрыша;
- операции займа.
Однако в законе есть условия, при котором расчёт наличными между юрлицами и ИП возможно осуществить без кассового аппарата. Это:
- расчёт наличными между кредитными организациями;
- расчёт при продаже ценных бумаг;
- расчёт через устройства, принимающих или выдающих наличные;
- расчёт с изготовителем изделий народных промыслов;
- расчёт с госорганами за парковку;
- расчёт по доходам, получаемым индивидуальным предпринимателем, уплачивающим профессиональный налог;
- расчёт с индивидуальными предпринимателями на патенте, который разрешает выдавать иной документ о расчётах вместо чека;
- расчёт с арендодателем индивидуального предпринимателя за жильё в его собственности.
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Что делать, если не вернули долг
Если прошел срок возврата долга, а его все не возвращают, то расписка будет надлежащим доказательством. Оригинал документа может потребоваться в судебном процессе, при расследовании уголовного дела по факту мошенничества. При переписке с должником достаточно сослаться на условия расписки, либо приложить ее копию.
После завершения взыскания суд выдаст приказ или исполнительный лист. С этими документами можно добиваться возврата денег через ФССП. Оригинал или копию расписки приставам направлять не нужно. Если должник банкротится, для заявления своих требований кредитору нужна не расписка, а судебный акт о взыскании.
Нужна помощь в оформлении расписки или при взыскании долга? Обращайтесь к нашим экспертам! Мы разъясним нормы закона, проконсультируем о правилах заполнения документа, поможем с взысканием.
Какие лимиты действуют при расчетах наличными в 2021 году
По прежнему по одному договору не допускаются платежи наличными на сумму более 100 тысяч рублей, лимит используется в расчетах между ИП и организациями. Для ограничения не важны:
-
срок действия договора,
-
сколько раз производятся оплаты по договору и какими датами.
Любое дробление договора не спасет от превышения лимита.
Под действия лимита 100 тысяч рублей по одному договору не подпадают расчеты между компанией/ИП и сотрудниками, физлицами, работающими по договору ГПХ и самозанятыми гражданами.
Лимиты расчетов наличными актуальные в 2021 году представлены в таблице.
|
В расчетах участвует ООО или ИП |
Не более 100 тысяч рублей по одному договору |
|
В расчетах участвует ООО/ИП и самозанятый (без статуса ИП) |
Нет ограничений по сумме, но у самозанятого максимально возможный доход за год не может превысить 2,4 млн. рублей |
|
В расчетах участвует ООО/ИП и самозанятый (одновременно являющийся ИП) |
Не более 100 тысяч рублей по одному договору и не более 2,4 млн. рублей в год |
|
В расчетах участвует ООО/ИП и работник либо стороннее физлицо |
Нет ограничений по сумме |
|
В расчетах участвует ООО/ИП и подрядчик-физлицо (гражданин без статуса ИП) |
Нет ограничений по сумме |
|
В расчетах участвует МФО/ ломбарды и физлицо |
50 тысяч рублей по одному договору, кроме того не допустим расчет в день на сумму более 1 млн. рублей |
|
В расчетах участвует потребительский кооператив и физические лица |
100 тысяч рублей по одному договору, не допустим расчет в день на сумму более 2 млн. рублей |
Как правильно оформить?
Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:
- удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
- выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.
По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:
- Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
- Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
- Существенные условия договора:
- предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
- стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
- перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
- Иные условия соглашения включают в себя:
- информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
- сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
- условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
- Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.
Кто должен платить налоги и взносы при заключении договора между физическими лицами
Если заказчик по гражданско-правовому договору или работодатель по трудовому договору является субъектом предпринимательской деятельности (организацией или ИП), то он должен выполнять обязанности налогового агента по НДФЛ. Это означает, что при выплате заработной платы или вознаграждения он должен удержать из этой суммы 13% — подоходный налог с доходов работника (исполнителя). И не только удержать, но и перечислить в бюджет не позднее следующего дня (статья 226 НК РФ).
Обычные физические лица при заключении договора с другим физическим лицом налоговым агентом не являются, т.е. не несут ответственности за то, уплатил ли исполнитель налоги со своих доходов. За свои доходы он должен отчитаться сам по декларации 3-НДФЛ и заплатить подоходный налог.
Кстати, даже несмотря на сдачу декларации 3-НДФЛ и уплату налога, физическое лицо, постоянно оказывающее услуги или работы не в статусе ИП, может быть обвинено налоговыми органами в ведении незаконной предпринимательской деятельности.
Теперь что касается страховых взносов за работника или исполнителя при заключении договора между физическими лицами. Здесь закон для обычных физических лиц исключений не делает. Если обратиться к положениям статьи 419 НК РФ, то среди страхователей мы увидим и «физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями». Названы обычные физические лица страхователями и в статье 6 закона от 15.12.01 № 167-ФЗ «О пенсионном страховании».
Это означает, что при заключении договора между физическими лицами заказчик услуг или работ должен на общих основаниях пройти регистрацию в ИФНС и ФСС, а также выплачивать за свой счет страховые взносы с сумм вознаграждения или заработной платы (если был оформлен трудовой договор).
Конечно, на практике обычные физические лица редко регистрируются в фондах как страхователи и выплачивают за свой счет страховые взносы, но тем не менее, такая обязанность у них есть, так же, как и ответственность за ее нарушение.
Риски продавца и покупателя
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Документы на вычет за покупку жилья
Лучше подготовить максимально полный пакет документов для налоговой, чтобы подстраховаться от возможных проволочек или отказа. Заверьте все копии документов — нотариально заверенные копии не нужны, достаточно на каждой странице написать: «Копия верна», добавить подпись, расшифровку и дату. Отправляясь в налоговую, возьмите копии документов и все оригиналы — возможно, сотрудники налоговой захотят с ними ознакомиться и сверить с копиями:
- декларацию 3-НДФЛ;
- справку о доходах 2-НДФЛ (из бухгалтерии с места работы);
- заявление на возврат налога с реквизитами счета;
- паспорт;
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (платежные поручения, расписки или квитанции об оплате);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- акт приема-передачи жилья.
Какими же способами можно обезопасить себя при наличных расчетах за квартиру?
Во-первых, прибегать к наличному расчету лучше в том случае, если точно уверены в контрагенте.
Во-вторых, соблюдать максимальную осторожность при передвижении с крупной суммой денег. О сделке вообще распространяться не рекомендуется, чтобы не привлечь внимание преступников.
В-третьих, лучше производить передачу в присутствии двух и более свидетелей, а также нотариуса. Это очень повысит безопасность сделки. Кроме того, нотариусы принимают денежные суммы на хранение и передают их продавцу после подтвержденного выполнения им всех своих обязательств.
В-четвертых, иногда можно воспользоваться специальными охраняемыми помещениями банков или фирм-посредников. Риэлтерские фирмы также предоставляют помещения для совершения купли-продажи.
В-пятых, можно арендовать ячейку в банке, которую покупатель может открыть в любой момент, а продавец – только после исполнения своей части обязанностей.