Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мена квартиры – одним договором двух зайцев». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Особенности договора мены
Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:
- данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
- данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
- на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
- дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
- наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
- отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
- обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
- срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.
Мена долей в квартире
В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует
уточнить размер доли.
Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.
В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается. В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом. Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.
Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.
К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.
Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.
Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты
Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.
Образец договора мены квартиры вы можете скачать в нашем каталоге документов.
ТОВАРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ. МЕНА, ОБМЕН, БАРТЕР
Свободный рынок существует в различных формах. Исходной и на сегодня самой простой формой рыночных отношений следует считать непосредственный обмен товарами ─ товарные отношения. В таком случае обмениваемое благо становится товаром. Поэтому, прежде всего, следует осмыслить «товарную форму продукта труда» [79,Т.46, Ч.1, с.88] и проявление ею отношений между людьми.
При анализе простейшей формы рыночных отношений следует определиться по поводу решения двух проблем. Укажем их схематически:
|
Мена ┌──┴───┐ дарами«товарами (первая проблема) ┌────┴───┐ натуральная «бартерная (вторая проблема) |
Облагается ли договор мены налогами?
Если договор мены запускает процедуру взаимной передачи в собственность равноценных предметов, то участники сделки нередко задумываются, а нужно ли платить в таком случае налоги? Как выше было замечено, такая процедура может проходить вовсе без участия денег. Покупатель приобретает жилье и одновременно продает свое за такую же сумму. По закону, доход от продажи недвижимости должен облагаться налогом. Но тут экономической выгоды вовсе нет.
Похожая ситуация в случае мены разного по стоимости жилья: недостающая сумма компенсируется деньгами. В денежном эквиваленте тоже ничего не поменялось, что и в первом случае: сколько отдал, столько и получил. Значит, дохода нет, то есть нет и объекта налогообложения. Но правильно ли так думать?
Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба в письме от 27.11.2012 №ЕД-4-3/19911 «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены» разъясняет свою позицию на этот счет.
- Во-первых, в доходы граждан включаются как те, что получены в деньгах, так и в натуральной форме, а также доходы, которые понесли за собой материальную выгоду.
- В категорию реализации товаров (работ, услуг) входит и возмездный оборот в виде обмена. Под товаром закон понимает любой вид имущества, который реализуется или предназначен для этого. Поэтому обмен товарами – это реализация товара.
- Далее логика двух ведомств приводит к следующему выводу: договор мены запускает взаимную реализацию товаров. А значит, налоговики детализируют его как «две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме».
- Вывод из этого очевиден: каждый участник сделки мены получает доход в сумме, эквивалентной стоимости переданного ему имущества. Если соглашение предусматривало доплату, то ее сумма добавляется к доходу и учитывается при формировании налога.
Заключаем договор мены: налоги
Документ о мене влечет за собой существенные финансовые преимущества. Так, к примеру, собственники недвижимости могут указать несколько заниженные стоимости своих квартир в договоре, чтобы впоследствии снизить сумму налога при исчислении дохода физических лиц.
Собственники помещений, которые провели сделку уже по истечении трех лет со дня приобретения или обмена квартиры, налог не платят. Другие же собственники должны будут заплатить НДФЛ, но с вычетом в 1 млн. руб., согласно ст.220 НК РФ.
Пример. Собственники жилья, которые имели право собственности на квартиру менее 3 лет и продали ее за 2,5 млн. руб., должны оплатить налог с суммы в 1,5 млн. руб.
Также налогоплательщик может изменить налогооблагающуюся сумму с учетом вычета расходов на приобретение этой квартиры.
Что такое родственный обмен квартирами?
Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.
Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Способы обмена квартиры
Обмен жилья – наиболее оптимальный способ решения квартирного вопроса, поскольку таким образом можно улучшить свои жилищные условия, сделать свою жизнь более комфортной. Так, например, один собственник квартиры может обменять свою квартиру на жилье в другом районе города, что для него будет более удобно.
В свою очередь, другой человек желает приобрести квартиру, например, с большей жилой площадью. Поэтому, с помощью договора мены, можно обменять жилье более выгодно.
По общему правилу оба объекта мены считаются равноценными. В том случае, если один из них имеет более высокую стоимость, вторая сторона должна компенсировать разницу, сделав доплату.
Не исключением являются сделки, когда квартира обменивается на жилой дом, дачу или автомобиль. Именно в этих случаях и происходит доплата. Чтобы определить реальную разницу по стоимости, целесообразно провести независимую оценку имущества.
За регулирование понятия «мена» отвечает глава 31 Гражданского кодекса РФ. Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.
Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными.
В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.
Договор мены обладает следующими отличительными признаками:
- Основная направленность — это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
- Обладает характером встречного предоставления.
- Имеет момент передачи прав собственности.
Особенности написания для обмена недвижимости на движимое имущество
Действующим Законодательством РФ предусматривается возможность совершения обмена недвижимости на движимое имущество и обратно. При составлении документа на осуществление такого обмена необходимо обратить внимание на следующее:
-
Особенности и отличие такого договора.
Основным отличием договора обмена типа недвижимость-движимое имущество является то, что стороны обязаны чётко прописать все имеющиеся недостатки объектов обмена, наличие (или отсутствие) третьих лиц, имеющих законные права на эти объекты (в особенности это касается движимого имущества). К последним могут относиться держатели залога, наниматели и т. д. -
Важные пункты и элементы договора.
Необходимо заранее оговорить и прописать непосредственно в тексте договорного соглашения возможность возврата обмениваемого имущества, поскольку именно при совершении такого типа обмена объекты не всегда соответствуют заявленным характеристикам. Ещё одним отличием такого договора является непременное указание доплаты за разницу стоимости объектов обмена. -
Определение цены договора.
При заключении договора обмена недвижимости на движимое имущество оценочная стоимость объектов выполняется аналогично тому, как это происходит с обменом недвижимости на недвижимость. Разница заключается лишь в том, что полномочия давать оценку движимого имущества возложены на несколько иные государственные органы.
Более подробно о том, как заключается сделка и оформляется договор мены недвижимости, в том числе и земельного участка, на такое движимое имущество, как автомобиль, можно прочитать в этом материале.
Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.
Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.
Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.
В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.
Существенные условия договора мены
Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:
- наименование вещи (товара);
- его количество.
Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).
В документах рекомендуется отражать:
- Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
- Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
- Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
- Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
- Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)
Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.
Договор мены жилых помещений
Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.
Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.
Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.
После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.
После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.