Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы оформить «упрощенцу» при сдаче имущества в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основное, что нужно сделать уже в декабре – это провести сверку расчетов с ИФНС, так как при переходе на ЕНП наверняка будут ошибки, которые в новом году исправить будет сложнее. Дело в том, что на конец декабря у каждого юридического лица и ИП есть дебетовое и кредитовое сальдо по каждому налогу. На 1 января они будут объединены, а общая сумма станет входящим остатком на едином налоговом счете налогоплательщика.
Можно выделить такие преимущества новой системы:
- меньше ошибок при заполнении платежных поручений. Например, в налоговую каждый год поступает 30 млн неправильно заполненных платежек;
- переплата автоматически идет на будущие платежи и для этого не надо писать дополнительные заявления, чтобы ее учесть;
- перечислять деньги на ЕНС можно, когда удобно. Главное, чтобы к сроку уплаты на счете было достаточно денег, а в налоговой — отчетность или уведомление.
При этом есть неудобные моменты:
- налогоплательщик самостоятельно рассчитывает налоги, сборы и взносы и присылать в налоговую уведомление;
- деньги списываются со счета пропорционально и повлиять на это нельзя. Например, если есть задолженность, с которой предприниматель не согласен, то налоговая все равно ее спишет в первую очередь;
- если на счете недостаточно денег, инспекторы сами распределят их пропорционально всем обязательствам. В итоге задолженность может быть сразу по нескольким налогам, взносам и сборам.
Чтобы сохранить право на применение УСН, ежегодная выручка налогоплательщика не должна превышать установленного лимита: 150 млн руб. в год для основного тарифа и 200 млн руб. в год – для повышенной ставки. Для компаний, которые только собираются перейти на упрощенку, сумма ограничена 112,5 млн руб. за последние 9 месяцев.
Базовые значения каждый год индексируются с учетом коэффициента дефлятора. В 2023 году он составит 1,257. Это значит, что для определения лимитов УСН в новом году нужно базовые величины умножить на коэффициент:
- 150 × 1,257 = 188,5 млн руб. в год по обычной ставке;
- 200 × 1,257 = 251,4 млн руб. в год по повышенной ставке;
- 112,5 × 1,257 = 141,4 млн руб. за 9 месяцев для перехода на УСН.
22 февраля Организация на УСН (доходы-расходы) арендовала офисное помещение, заключив договор аренды на 2 года.
Согласно договора ежемесячная арендная плата состоит из:
- фиксированной части — 120 000 руб. (в т. ч. НДС 20%);
- переменной части, определяемой ежемесячно исходя из стоимости коммунальных услуг.
В тот же день Организация перечислила арендодателю:
- обеспечительный платеж 156 000 руб. (в т. ч. НДС 20%), который будет зачтен в счет оплаты аренды за последний месяц;
- предоплату за первый месяц 120 000 руб. (в т. ч. НДС 20%).
28 февраля объект аренды получен от арендодателя по акту приемки-передачи (стоимость 5 500 000 руб.).
31 марта арендодатель выставил документы по аренде за март на сумму:
- постоянная часть — 120 000 руб. (в т. ч. НДС 20%);
- переменная часть — 24 000 руб. (в т. ч. НДС 20%).
05 апреля погашена задолженность по арендной плате за март.
Организация вправе применять упрощенные способы ведения учета и не признает предмет аренды в качестве права пользования активом и обязательство по аренде.
Объект облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости у арендодателя.
Цель изменений: упрощение уплаты налогов юрлиц и ИП. В настоящее время ошибок в платежных документах много и платежи не засчитываются, возникает техническая задолженность.
Преимущества нововведения:
- Одна дата в месяц для уплаты налогов — каждый месяц, 28 число.
- Одна дата в месяц для представления деклараций либо уведомлений исчисленной суммы — 25 число.
- Проще платить:
- один платеж в месяц: каждый месяц, 28 число.
- в платежном поручении только два изменяемых реквизита: ИНН и сумма.
Возможность изменения ИНН предусмотрена для уплаты за третье лицо. Остальные реквизиты платежа будут на сайте.
- Одна сумма расчетов с бюджетом — одна карточка расчета с бюджетом для всех налогов:
- нет ошибочных платежей;
- при наличии переплаты и недоимки нет излишних пеней;
- нет зачетов;
- один день для поручения на возврат;
- положительное сальдо на ЕНС можно использовать на перечисление за третье лицо;
- нет трехлетнего срока давности, поэтому переплату всегда можно использовать, даже через 4, 5 и более лет. Деньги возможно вернуть или произвести перечисление на ЕНС третьего лица.
- Будет проще разобраться с долгом:
- один день на снятие приостановления/ареста со счета;
- единый документ на взыскание долга с динамично изменяемой суммой — вместо новых документов на каждый новый долг.
- Онлайн-доступ к детализации начислений и уплат в Личном кабинете юрлица и ИП.
Будет видно и поступление денег на ЕНС, и как они распределены.
Единый налоговый платеж распространяется на все платежи за исключением:
- НДФЛ, патентов,
- сборов за пользование объектами животного мира,
- сборов за пользование объектами водных биологических ресурсов,
- НПД,
- госпошлины, по которой суд не выдал исполнительный документ,
- страховых взносов от несчастных случаев и профзаболеваний.
Особенности переходного периода. Суммы авансов, уплаченных в 2022 году, будут переведены на ЕНС и распределены после того, как будет сдана годовая отчетность. Подавать уведомление на эти суммы не надо.
На авансовые платежи по налогу на прибыль, отраженные в декларации за 3 квартал 2022 года, уведомления подавать не надо.
Переплата по налогу на прибыль в региональный бюджет сейчас зарезервирована под годовую декларацию и в данный момент, в переходный период, ее учет ведется отдельно. Впоследствии она будет учитываться в составе ЕНП.
Если после сдачи декларации по налогу на прибыль останется переплата в региональный бюджет, эта сумма будет учтена на ЕНС и увеличит его положительное сальдо.
Если по налогам платили авансовые платежи в 2022 г., продолжаете их платить в 2023 г. и параллельно сдавать уведомление ежеквартально о сумме, которая подлежит уплате по результатам истекшего квартала.
Переплата по налогам и сборам, имеющаяся на 31.12.2022, будет распределена по правилам для ЕНС, исходя из сроков уплаты налогов. Если сроки одинаковые, то будет распределяться пропорционально исчисленной обязанности.
Если на конец декабря по одному из налогов есть переплата, а по другому — долг, заявление на зачет можно не подавать, так как переплата будет переведена на ЕНС и за счет нее будет погашен долг.
Отложенные налоговые обязательства 2022 г. для некоторых организаций на УСН в 2023 году платятся на ЕНС, в том числе и годовой расчет по УСН.
Если организация имела право на перенос срока уплаты страховых взносов за 2 и 3 квартал 2022 года, но продолжала их уплачивать, то подавать уведомление не надо. На ЕНП буду лежать уплаченные суммы страховых взносов, ими налогоплательщик может распоряжаться по своему усмотрению.
На ЕНС можно положить авансом денежные средства. Они будут там храниться, их можно будет вернуть по заявлению. Решение о возврате будет принято в течение одного рабочего дня.
Денежные средства с ЕНП будут автоматически списываться в обязательства налогоплательщика при предоставлении уведомления или итогового расчета.
Если в текущем месяце налоги не исчислены, уведомление подавать не надо.
За 3 квартал 2022 г. НДС к возмещению, срок принятия решения — январь 2023 г. Заявление к возврату передано с декларацией.
Исходя из статьи 4 263-ФЗ надо будет писать заявление, так как заявления на возврат /зачет, поданные до 01.01.2023, не рассмотренные на эту дату, рассмотрению налоговым органом не подлежат.
Относительно возврата НДС к возмещению. После того, как сумма НДС будет подтверждена, она будет отправлена в ЕНП. Заявление на возврат надо будет писать с положительного сальдо ЕНС, не с НДС.
Страховые взносы за декабрь 2022г., уплаченные в январе 2023 г., будут начислены 2023 годом.
Правила блокировки. Правила блокировки счетов в 2023 году в целом не меняются. Изменение в том, что счет будет блокироваться только на сумму отрицательного сальдо ЕНС.
В НК РФ имеется возможность не платить НДС при осуществлении облагаемых операций (реализации и пр.), используя освобождение от НДС по ст. 145 НКРФ. Такая возможность предоставляется налогоплательщикам, у которых совокупная выручка от реализации за октябрь, ноябрь и декабрь 2022 г. не превысила 2 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ).
Напомним, что для получения такого освобождения необходимо соблюсти определенную процедуру: следует направить в свою налоговую инспекцию письменное уведомление о применении освобождения по ст. 145 НК РФ и документы, указанные в п. 6 ст. 145 НК РФ (п. 3 ст. 145 НК РФ). Эти документы нужны, чтобы налоговая инспекция могла убедиться, что налогоплательщик соблюдает необходимое условие по выручке.
При этом в силу специального указания в п. 6 ст. 145 НК РФ для организаций и ИП, перешедших с УСН на ОСНО, документом, подтверждающим право на освобождение, будет являться выписка из книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих УСН. Опять же никаких специальных требований к этому документу нет. Поэтому составить эту выписку можно в произвольной форме, также указав итоговые данные книги за три месяца.
При расчете базы переходного периода нужно в обязательном порядке учитывать и переходящие расходы. Согласно подп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ организации должны признать в составе расходов «расходы на приобретение в период применения упрощенной системы налогообложения товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые не были оплачены (частично оплачены) налогоплательщиком до даты перехода на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль по методу начисления, если иное не предусмотрено главой 25 настоящего Кодекса».
Таким образом, в общем случае в состав переходных расходов организация, применявшая УСН, должна включить суммы непогашенной на 01.01.2023 г. кредиторской задолженности перед своими поставщиками (подп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ). Иначе говоря, в расходы переходного периода (в январе 2023 г.) следует отнести суммы произведенных в период применения УСН расходов, которые до конца этого года организация не успеет оплатить. При этом не имеет значения, какой объект при УСН сейчас использует организация: «доходы» или «доходы минус расходы» (письмо Минфина России от 03.05.2017 № 03-11-06/2/26921).
Если речь идет об организации, которая занимается перепродажей ювелирных изделий, то здесь нужно учитывать нюансы, поскольку в отношении покупных товаров расходы при УСН возникают только после того, как выполнены все три условия: изделия приняты к учету; изделия оплачены поставщику; изделия реализованы.
Поэтому если речь идет о кредиторской задолженности непосредственно за покупные изделия, момент ее признания в «прибыльных» расходах зависит от того, успеет компания продать эти изделия в период применения УСН или нет. Если на момент смены налогового режима неоплаченные ею товары еще числятся на балансе компании, то их стоимость можно учесть при расчете налога на прибыль только по мере их реализации (в обычном для ОСН порядке, установленном подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). Обратите внимание, здесь не возникает расходов переходного периода.
Если же до перехода на ОСН компания успела реализовать покупные товары, но их не оплатила, то стоимость таких товаров нужно включить в состав расходов переходного периода.
А еще могут быть покупные ювелирные изделия, которые компания купила и успела оплатить в этом году, но реализовываться они будут только в следующем году, когда уже будет применяться ОСНО. Стоимость таких товаров в периоде применения УСН не была отнесена на расходы, поэтому продавец сможет учесть их в будущем году. Но только это будут не расходы переходного периода, учитываемые в январе 2023 г., а расходы, учитываемые по мере реализации этих изделий (определение ВС РФ от 06.03.2015 № 306-КГ15-289 по делу № А72-339/2014, п. 1.4 письма ФНС России от 09.01.2018 № СД-4-3/6).
Здесь все зависит от того, при каком режиме были приобретены ОС и НМА: в периоде применения УСН или ранее – до перехода на УСН (когда компания применяла ОСНО).
Для второго случая п. 3 ст. 346.25 НК РФ позволяет с будущего года продолжать амортизировать «недосписанную» стоимость ОС и НМА и учитывать сумму амортизации при расчете налога на прибыль. А вот как списать основные средства при переходе на общую систему, если они были куплены при УСН? Ответ – никак. Это объясняется тем, что стоимость таких объектов уже была перенесена на расходы, учитываемые при расчете «упрощенного» налога.
Дело в том, что если организация платит «упрощенный» налог с разницы между доходами и расходами, стоимость амортизируемого имущества, приобретенного на УСН, списывают с момента ввода его в эксплуатацию равными долями до конца текущего года (подп. 1 и 2, абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Соответственно, к моменту перехода на ОСНО все расходы на приобретение основных средств будут полностью учтены при расчете налога за текущий год. Поэтому остаточная стоимость амортизируемого имущества, приобретенного на УСН, на дату перехода на общую систему будет равна нулю. В этой связи приведем письмо Минфина России от 14.06.2019 № 03-04-05/43643, в котором подтверждено, что норма, аналогичная п. 3 ст. 346.25 НК РФ, для случаев, когда основные средства и НМА приобретены в период применения «упрощенки» с объектом налогообложения в виде доходов, в главе 26.2 НК РФ отсутствует.
Какие документы оформить «упрощенцу» при сдаче имущества в аренду
С января 2021 года «упрощенщиков» ждут важные изменения. Во-первых, увеличится лимит по доходам и численности персонала, позволяющий оставаться на УСН. Во-вторых, ставки (6% и 15%) перестанут быть едиными.
Исполняя свои обязанности по разъяснению законодательства о налогах и сборах, Минфин РФ 8 февраля 2005 года выпустил письмо №03-04-11/21 (далее — Письмо), посвященное вопросу о сроках выставления счетов-фактур при аренде недвижимого имущества.
Если бы, работая на УСН все «возмещали» НДС «вашим методом», то это означает, что все должны перейти на основную систему, платя при этом НДС.
Вы можете торговать по интернет магазину и арендовать помещение в ТЦ и разместить свой товар. Ни каких ограничений для Вас нет.
Авансовый платеж считается аналогичным образом. Если пороговые показатели (150 млн. руб. и (или) 100 человек) превышены, нужно складывать две величины, рассчитанные до и после превышения.
А так это обыкновенная прибыль в размере 20%, только завуалированная вами под витиеватое, нигде не прописанное в НПА, понятие: «Затраты на компенсацию НДС при УСН». Бред полный. Это как сидеть на двух стульях разом. Установленный ранее порядок применения понижающих коэффициентов к нормативам накладных расходов и сметной прибыли в строительстве для организации, работающих по упрощенной системе налогообложения, утратил силу с 1 января 2019 года.
Под услугами населению подразумевается список услуг, который перечислен в общероссийском классификаторе услуг населения (ОКУН). Тогда вы можете клиенту – физическому лицу выписать бланк строгой отчетности. При этом обратите внимание, что если эту же услугу вы окажете не физическому лицу, а организации или предпринимателю, то вам придется пробить кассовый чек.
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
Критерии по УСН в 2023 году.
Для УСН есть ряд стандартных критериев, позволяющих работать на этом режиме. Из года в год они не меняются (ст. 346.12 НК РФ):
- численность персонала — не больше 100 человек;
- остаточная стоимость основных средств — не больше 150 млн руб.;
- нет филиалов;
- доля участия других юрлиц — не больше 25%;
- нет запрещенных видов деятельности из п. 3 ст. 346.12 НК РФ.
Но есть два критерия, которые корректируются на коэффициенты-дефляторы:
- доходы, полученные за календарный год, — не более 150 млн рублей (или 200 млн рублей — при повышенных ставках);
- 9-месячный доход юрлица, желающего перейти на упрощенку, — не выше 112,5 млн рублей (для ИП такое ограничение не ставится).
Как перейти на единый налоговый платеж
С 2023 года все юридические лица и ИП перейдут на режим уплаты налогов через ЕНП. Пока действует экспериментальный режим, бизнесменам, которые решили принять в нем участие, нужно было отправить в ФНС заявление в срок с 1 апреля по 4 мая 2022 года. То есть, сейчас перейти на ЕНП пока нельзя – нужно ждать начала 2023 года.
Что касается нового порядка, то возникает вопрос – какую сумму перечислять и как налоговики узнают, что платеж охватывает все налоги, ведь у них на руках не будет деклараций, при помощи которых можно сверить уплаченную сумму с фактически начисленной. Для этого предусмотрено уведомление по специальной форме, которое и покажет ФНС, куда распределять налоги.
Соответственно, с 1 января 2023 года отдельно переходить на единый налоговый платеж для юридических лиц и ИП не придется – как только плательщик подаст первое уведомление по новой форме, он автоматически переходит на новый способ уплаты налогов.
Единый налоговый счет
Единый налоговый счет (ЕНС) — счет, на котором учитываются, с одной стороны, все обязательства компании или ИП перед бюджетом: налоги взносы, пени, штраф и проценты. С другой стороны, учитываются все перечисленные денежные средства для оплаты обязательств в качестве ЕНП.
Пополнить ЕНС организация может банковским переводом денежных средств или в личном кабинете налогоплательщика. ИП дополнительно могут пополнить наличными в банке, МФЦ или почтовом отделении. При переводе денежных средств для пополнения счета указываем ИНН и сумму платежа. Реквизиты получателя для всех компаний и ИП одинаковые. Суммы обязательств организаций и ИП будут погашены исходя из того, что налогоплательщик указал в декларации или уведомлении.
Порядок списания обязательств с единого счета:
- Налоговая задолженность — начиная с наиболее ранней
- Текущие налоги, авансовые платежи, страховые взносы, сборы — по мере возникновения обязанности по их уплате
- Пени
- Проценты
- Штрафы.
Переход на ОСНО с УСН в любое время
Бывае так, что НКО применяет УСН 6% и не ведет деятельности, приносящей доход. Но в течение года по незнанию, неожиданно или случайно, в организацию поступает выручка, и надо заплатить с нее 6%, о которых не думали. Опишу классическую ошибку.
Некоммерческую организацию просят выполнить социальный проект. Руководство не вникает в суть и заполняет все необходимые документы для получения денег, формируя смету на целевое финансирование, т.е. без налогов. Но после получения денег, увидев основание платежа или после выполнения проекта, когда плательщик требует акт оказанных услуг, понимает. НКО оказало платную социальную услугу, и с нее надо еще заплатить 6%, но в смете этих денег не было, изменить смету у гос.заказчика невозможно, не отчитаться и провалить проект нельзя. Получается, что проект выполнен без прибыли, а налоги 6% надо заплатить сверху, из собственных средств, кошмар.
Но шанс изменить ситуацию есть. Можно нарушить условие применения УСН и «сбросить» НКО на ОСНО в текущем квартале. Самый простой способ, открыть филиал.
- Вносятся изменения в устав, по которому закрепляется филиал;
- Он отражается в ЕГРЮЛ;
- С этого квартала у Вас ОСНО;
- Налоги считаются с учетом расходов, при отсутствии прибыли они стремятся к нулю;
- Можно применить 145 статью НК и отказаться от НДС.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.