Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры посуточно: правила съема». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Заключение договора: на что обратить внимание
Сдавать вам дом имеет право либо собственник, либо человек, имеющий от собственника соответствующую доверенность. Перед подписанием договора проверьте документы, которые подтверждают право арендодателя быть таковым. Это может быть выписка из ЕГРН (для владельца) или собственно доверенность (для представителя).
Договор должен быть обязательно, в письменном виде, в двух экземплярах. Перед тем, как подписывать его, внимательно прочитайте. Советуем проконтролировать наличие следующих пунктов (или включить их по своей инициативе):
- Список вещей в доме и описание их состояния с перечислением всех дефектов. Лучше сопроводить фото- и видеоматериалами.
- Ограничения, если таковые есть (например, если требуется соблюдать тишину в определенный период или нельзя что-то трогать или куда-то заходить).
- Ответственность сторон, в том числе – ответственность арендаторов за поломки и возникшие неисправности. Это очень важный пункт, потому что именно такие вопросы чаще всего возникают при краткосрочной аренде. В договоре должно быть четко прописано, сколько должен заплатить арендатор, если он что-то сломает, за что именно ответственность он несет, в каком состоянии нужно сдать дом.
- Если предполагается, что перед сдачей дома обратно арендодателям гости должны убрать его (или сделать что-то еще – убрать барбекю, сложить белье в корзину), это должно быть указано в договоре. Если уборку заказывает арендодатель и включает ее стоимость в аренду, это должно быть указано отдельно. Также следует указать условия возврата залога, если сделка в итоге не состоится.
- Если арендодатель просит у вас депозит (залог), это должно быть указано в договоре. Равно как и то, становится это частью оплаты или возвращается после принятия дома.
- Передача ключей – сроки и условия. Если есть какая-то специфика, это необходимо отразить в документе.
Чек-лист: как фильтровать гостей в посуточной аренде и что делать, если всё-таки заселили тусовщика или дебошира
- Пропишите правила в объявлении: «Не курить», «Вечеринки запрещены» и прочие.
- Учите менеджеров общаться с гостями, запоминать уловки, на которые они могут пойти, и определять признаки того, что могут возникнуть проблемы.
- Боритесь с текучкой кадров: обеспечьте сотрудникам достойную зарплату и возможности для роста, чтобы в команде было больше опытных менеджеров.
- Проверьте информацию о госте в соцсетях и бесплатных сервисах.
- Обращайте внимание на мелочи при заселении, например на багаж или дату рождения в паспорте.
- Работайте «в белую», чтобы не бояться вызвать полицию, когда гости устраивают вечеринку без вашего разрешения.
- Заключите договор с охранными компаниями, чтобы в экстренной ситуации вызвать вооружённую охрану, а не разбираться самому.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Чтобы сдавать квартиру посуточно оказалось выгодно, необходимо, прежде всего, понять свою целевую аудиторию. Кому может потребоваться съем жилья на короткий срок? В этом нуждаются:
- абитуриенты, приехавшие поступать в учебное заведение — образовательное учреждение предоставляет будущим студентам общежитие на время поступления, однако не каждый захочет проживать в нем;
- люди, приехавшие в командировку — порой им нужно только переночевать, не больше;
- отпускники;
- люди, которые приехали в другой город устроиться на работу, и другие категории граждан.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
От чего зависит стоимость аренды квартиры посуточно
На формирование стоимости краткосрочной аренды влияет:
1. расположение жилья. Чем ближе квартира к центру / вокзалу / достопримечательностям – тем дороже аренда. На окраинах города арендовать квартиру дешевле всего;
2. количество комнат и спальных мест;
3. качество ремонта и наличие техники;
4. длительность проживания;
5. сезонность.
Последний пункт рассмотрим детально. Так, цена посуточной аренды на праздники может увеличиваться в 2-3 раза, при этом владельцы чаще всего хотят сдать свое жилье не меньше, чем на 3-5 дней. Если вас интересует исключительно аренда квартиры на Новый год, начинайте поиски заранее, уже с середины ноября. Тогда шансы договориться с владельцем об аренде только на сутки значительно выше.
Окончательный расчет с хозяином жилья происходит во время заселения уже без участия Суточно·ру. Сумма оставшейся оплаты указана в подтверждении бронирования — письмо с ваучером.
Главное — платите после того, как вы зашли в жилье, проверили его состояние и получили ключи. Предоплата поступает хозяину на следующий день после вашего заезда. Если есть проблемы с заселением — сразу звоните в круглосуточную службу поддержки Суточно·ру.
Способ оплаты устанавливает хозяин. Мы платили наличными и переводом по номеру телефона. Никаких документов о получении оплаты не выдают.
Жилье для командировок надо бронировать с фильтром «отчетные документы», тогда Суточно·ру предоставит вашей бухгалтерии все необходимые отчетные командировочные документы.
О законности посуточной сдачи квартиры
По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.
Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).
Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.
Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.
Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м2 на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м2 на одну кровать (одно-, двухъярусную).
По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м2.
А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.
Плюсы и минусы подобной сделки
Самое главное преимущество – это более высокий доход от сдачи квартиры в аренду, по сравнению с тем, когда эта же квартира сдается на длительный срок. Разница существенная, приблизительно в 2-3 раза выше, с перевесом в пользу краткосрочного найма.
Минусы заключаются, прежде всего, в постоянном поиске квартирантов и частой уборке жилого помещения, после каждого заезда и выезда.
В заключение стоит отметить, что краткосрочный договор выгоден хозяину квартиры, который ее сдает. А вот для жильца, желающего ее снять, предпочтительно будет остановить свой выбор на долгосрочном варианте аренды жилья, т.к. для него это будет дешевле, и сохранится возможность продления самого договора.
Подписание договора и акта передачи
Договор найма жилья – документ, который поможет избежать ненужных конфликтов. Его можно составить самостоятельно, прописав определенные пункты, в том числе касающиеся прав арендатора:
- Наименование сторон договора. ФИО и паспортные данные наймодателя (или его представителя) и нанимателя.
- Предмет договора – это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь, количество комнат.
- Срок действия договора и порядок оплаты. Обозначаются сроки внесения оплаты, а также штрафные санкции, в случае задержки платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон по договору, например, в случае ущерба, нанесенного имуществу.
- Изменение и расторжение договора.
- Заключительные положения и подписи с указанием контактов сторон.
Стоит ли сдавать жилье на короткий срок? Рассмотрим плюсы и минусы такой аренды.
Плюсы:
- Возможность получить максимальную выгоду, так как сдавая жилье на сутки за месяц можно получить намного больше прибыли, чем при сдаче недвижимости на длительный срок.
- Посуточные квартиры пользуются спросом, особенно в крупных городах.
- Собственник практически в любой момент может приостановить свою деятельность и сам начать пользоваться своей квартирой.
Минусы:
- При краткосрочной аренде квартира быстро может прийти в непригодное состояние. Собственнику придется часто делать косметический ремонт.
- Если сдавать жилье на сутки, то хозяину предстоит наводить порядок перед каждым новым заселением в квартиру.
- Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо постоянно искать новых нанимателей, а на это уходит личное время и финансовые затраты.
Самый простой способ – играть на ценах или предложить квартиру на сутки в районе, где такая услуга пока не нашла массового распространения. Но существуют и более действенные методы. Вам наверняка есть, что предложить клиентам, чего они не увидят у конкурентов. Среди множества однотипных квартир постарайтесь сделать свою недвижимость по-настоящему уникальной, в том числе и в оформлении интерьера.
Сейчас можно запросто найти множество интересных дизайнерских решений, которые помогут сделать Вашу квартиру действительно уютной и необычной. Годятся абсолютно любые варианты – от красивой мебели до невероятных цветовых композиций или удачного освещения.
Большим плюсом в Вашем предложении будет оказание дополнительных услуг, которые совсем необязательно должны быть дорогими. Кроме доставки в аэропорт или на вокзал, предложите своим гостям:
- приготовление (доставку) обедов;
- стирку;
- помощь в совершении покупок;
- услуги гида;
- многое другое, что наверняка понравится клиенту и заставит его обращаться к Вам снова и снова.
Не пренебрегайте мелочами
Постояльцы хороших отелей знают, что в номере их всегда ожидает приятный сюрприз. Что мешает Вам поступать так же? Бутылка шампанского или коробка конфет (между прочим, и тем и другим славится белорусская столица) наверняка понравятся арендатору и приведут его в хорошее настроение. Вполне вероятно, что в следующий раз по его рекомендации целенаправленно к Вам поедут новые клиенты.
Не менее приятное впечатление оставляют заботливо приготовленные сувениры с символикой Минска, справочники, карты города и путеводители. Помимо очевидного знака внимания, такие «мелочи» еще и несут практическую пользу.
Еще более неожиданным сюрпризом для Вашего клиента станет сообщение от хозяев с благодарностью за проживание, оформленное в виде письма или открытки. Этот способ общения особенно хорош при работе с корпоративными арендаторами, которые, вполне вероятно, будут останавливаться только у Вас.
Не бойтесь экспериментов, предлагайте различные бонусы для проживающих, готовьте им небольшие, но приятные сюрпризы. В самом скором времени Вы получите очевидное преимущество среди аналогичных предложений, а Ваше гостеприимство станет хорошо узнаваемым брендом.