Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистраци договора купли-продажи квартиры является обязательным пунктом сделки. Причем зарегистрировать рассматриваемый документ можно несколькими способами, и обратившись в разные организации. Рассмотрим каждый способ подробнее.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартирыг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.
2.Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до « » 2020 года.
3.Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.
4.В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.
5.Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.
6.Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.
7.Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.
8.В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.
9.Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .
10.Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.
11.Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.
12.Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.
Восстановление договора купли-продажи
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
После подписания договора купли продажи квартиры — что делать дальше?
После подписания договора купли продажи квартиры, рекомендуется выполнить следующие шаги. Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.
Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ.
Что такое проект ДКП на дом, квартиру, комнату
По сути — это, простая письменная форма, имеющая юридическую силу правоустанавливающего документа, в котором зафиксирован факт передачи права собственности от продавца покупателю.
Кто составляет бланк ДКП
Оформить и составить бланк договора может:
- юрист;
- нотариус;
- риэлторское агентство.
Сколько необходимо составить экземпляров ДКП
Количество экземпляров данного документа в первую очередь зависит от числа участников сделки, поэтому:
- по экземпляру каждой стороне (если продавцов и покупателей несколько, то по одному экземпляру на каждого);
- для госоргана, в который сдаются документы на регистрацию права собственности (например: МФЦ, Росреестр, Регистрационная палата.
Если участников купли-продажи по одному (продавец + покупатель), то получится всего 3 экземпляра.
Рекомендуется всегда распечатывать дополнительный экземпляр бланка на случай, если один из них будет испорчен.
Как узнать номер и дату договора купли-продажи квартиры
- Если у Вас на руках Свидетельство о государственной регистрации права, то в самом верху смотрите пункт: Документы-основания: Договор купли-продажи от 03.11.05, дата регистрации 28.11.05, № 43-41-05/480/2005-015
- Если Вы получили Выписку из ЕГРН, то найдите лист (Раздел 2) Сведения о зарегистрированных правах и здесь: Вид, номер и дата государственной регистрации права: Собственность, № 43:42:000098:2015-43/001/2020-1 от 20.08.2020
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Как правило, этим путем идут участники, профессионально владеющие всеми юридическими тонкостями и способные без чьего-либо участия составить ДКП и провести сделку. Однако, по данным опросов ведущих агентств недвижимости, около 10% граждан, не будучи специалистами, способны самостоятельно разобраться, как грамотно составить текст договора купли-продажи квартиры. Безусловно, для этого необходимо достаточно глубоко изучить все вопросы, связанные с подготовкой к сделке, ее проведением и регистрацией.
Полностью самостоятельной можно считать форму, при которой стороны используют образец договора с интернет-сайтов, в который вносят персональные данные и сведения об объекте сделки, и после подписания самостоятельно подают на регистрацию. Этот вариант является самым бюджетным, однако, выбирая его, необходимо понимать, что любой пункт может стать поводом для отказа в регистрации при несоответствии требованиям рег.палаты или предметом судебного разбирательства в дальнейшем, поэтому должен быть составлен максимально грамотно.
Важно! В конце статьи представлен верный образец договора купли-продажи квартиры со всеми нюансами.
Через агентство недвижимости
Данный способ наиболее удобный для всех сторон соглашения:
- риэлтор сопровождал сделку купли-продажи и знает все ее детали;
- у юристов агентства было время на изучение всех документов, запрос необходимых сведений и точно знают, что нужно указывать в тексте соглашения, чтобы он был максимально выгодным для клиента.
Если агентство представляет интересы покупателя, «чистота» объекта недвижимости изучается сразу и во многих случаях дело не доходит до подписания соглашения.
Если определенные проблемы выявляются на этапе заключения договора, у продавца запрашиваются дополнительные сведения либо юристы их получают из собственных источников. После того, как изучены все нюансы, начинается оформление сделки в следующем порядке:
- составляется текст договора (юристами агентства либо сторонними специалистами);
- проект соглашения внимательно изучается сторонами, юристами и нотариусом, при необходимости вносятся изменения;
- текст выдается участникам сделки для изучения и подписания.
Основная особенность данного способа заключения договора – предоставление сторонам достаточного времени для тщательного изучения документа, обсуждения всех деталей и утверждения окончательного варианта.
После этого участники сделки подписывают соглашение и регистрируют в Росреестре переход права собственности.
Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры
Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:
- В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
- По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
- В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.
Какие документы требуются для договора
При заключении сделки стороны должны собрать определенный пакет документов, который включает:
- Документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, тогда вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний, это свидетельство о рождении. Для юрлиц — выписка из ЕГРЮЛ, для ИП — выписка из ЕГРИП.
- Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, — выписка из ЕГРН.
- Технический план квартиры с экспликацией. Важно для установления факта перепланировки.
- Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если совершается сделка с совместно нажитым супругами имуществом.
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно
Дополнительный пакет документов для сделки:
— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо. Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью. Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
Договор можно написать самостоятельно, можно скачать и подогнать под реальные обстоятельства типовой шаблон, имеющийся на нашем сайте. Если стороны решат оформить договор нотариально, то его составление можно доверить нотариусу. В этом случае стороны будут уверены, что договор составлен грамотно и правильно.
При самостоятельном составлении следует помнить обо всех существенных условиях договора, которые должны быть включены в его текст. Так, в тексте договора следует указать:
- место и дату заключения договора;
- ФИО сторон, их анкетные и паспортные данные;
- твердое и добровольное намерение сторон заключить сделку;
- сведения о праве собственности продавца на квартиру;
- характеристики квартиры, о которых мы говорили выше;
- цену квартиры;
- порядок и способ оплаты;
- перечень сособственников, если продается доля;
- сведения об отсутствии обременений и прав третьих лиц на квартиру;
- сведения о том, что сособственники отказались от преимущественного права, если продается доля в квартире. Согласие сособственников и их отказ от покупки удостоверяются нотариально;
- нотариальное согласие супруга (супруги) на отчуждение, если квартира находится в совместной собственности супругов;
- согласие органов опеки и попечительства, если в качестве продавца выступает недееспособный;
- нотариально оформленное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, если он выступает в качестве продавца;
- обязательства сторон зарегистрировать договор в Росреестре;
- любые другие договоренности, не противоречащие действующему законодательству.
В срок до 10 дней со дня заключения договора стороны обязаны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. К заявлению потребуется приложить:
- один экземпляр договора;
- копии личных документов контрагентов;
- копии письменных отказов сособственников от приобретения доли, если предметом договора является доля в квартире.
Дополнительные условия
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
— время фактической передачи недвижимости покупателю;
— сроки и способы взаиморасчетов;
— состояние передаваемой квартиры;
— сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
— гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
— порядок решения споров и распределения ответственности;
— условия, при которых договор может быть расторгнут;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.