Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты.
Банковское поручительство и страхование ответственности — залог безопасности для дольщика
Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.
На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.
Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.
В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.
Где можно оформить страховку
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве можно осуществить:
- в любой страховой компании, которая отвечает определенным требованиям, установленных законодательством РФ и занимающейся этим видом страхования;
- в любом банковском учреждении, занимающемся страхованием таких договоров (оформляется поручительство).
Страховать ДДУ могут те страховые фирмы, которые отвечают ряду требований, перечисленных в пунктах 26-50 статьи 25 218-ФЗ, а именно:
- заниматься страховой деятельностью дольше пяти лет;
- иметь собственные средства на счетах на сумму не меньшую, чем 1 млрд. руб.;
- не иметь предпосылок для ближайшего наступления банкротства застройщика др.
Согласно этому законодательному акту застройщик обязан поставить в известность участников долевого строительства о том, в какой компании был оформлен договор страхования.
О банковском поручительстве и требованиях к его оформлению подробно расписано в пунктах 17-25 статьи 25 этого же закона. Среди основных требований к банкам-поручителям стоит выделить:
- обязательное наличие лицензии на осуществление банковской деятельности и оказание банковских услуг;
- осуществление кредитно-финансовой деятельности дольше пяти лет;
- уставной капитал банковского учреждения должен превышать сумму в 200 млн. рублей;
- наличие собственных средств у банка в размере не меньше одного миллиарда рублей;
- быть включенным в реестр банковских учреждений и состоять на учете в системе страхования вкладов и др.
Как выбрать добросовестного застройщика
Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы.
Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет.
В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.
Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.
Предлагаем ознакомиться: Закон о возврате бракованных ювелирных изделий 2020 года
Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.
Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится.
Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.
Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов.
Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.
Контролирующие органы
Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).
Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.
Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ
Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку: //dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html
В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.
Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.
Страхование долевого участия в строительстве
Все застройщики, ведущие деятельность на территории России, обязаны застраховать ответственность перед гражданами, которые стали участниками долевого возведения объекта недвижимости. Обеспечением такой гарантии строительные компании занимаются самостоятельно.
Существует несколько методов такого обеспечения:
- Страховка с участием общества взаимного страхования. По сути, оно практически не имеет отличий от стандартных страховых компаний. Действие общества лицензируется.
- Страховка с участием банка.
- Обеспечение гарантий через лицензированную страховую компанию.
При участии в страховом обществе застройщик обязуется вносить членские взносы и несет коллективную ответственность. То есть при банкротстве одного из членов общества другие участники принимают его материальные трудности на себя.
Оформление страховки через банк – длительная процедура, требующая весомого пакета документов. Плюс ко всему придется выплатить залоговую сумму (30 % от стоимости объекта недвижимости по рынку). Объем средств при наступлении страхового случая лимитирован. Есть и другие ограничения:
- банк должен вести деятельность в течение последних пяти лет;
- уставной капитал должен быть не менее 200 млн. руб.;
- объем собственного имущества банка должен быть в размере одного млрд. руб.
Найти банковскую организацию, отвечающую таким требованиям, непросто. Самим строительным компаниям гораздо выгоднее и проще оформить в банке кредит, чем поручительство. Как правило, при наступлении страхового случая очень сложно взыскать задолженность при таком методе обеспечения гарантий.
Наиболее простым и выгодным способом считается сотрудничество с лицензированной страховой компанией. Программы таких организаций включают приемлемые тарифные ставки. Также не потребуется выплачивать залоговый платеж, а процентная ставка фиксируется и не меняется в течение всего периода действия страховки.
В качестве страхователя всегда выступает компания-застройщик. Наличие договорного обеспечения гарантий не менее выгодно для самих дольщиков. При наступлении страхового случая именно они являются выгодоприобретателями.
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Страховка застройщиков у страховых компаний
Даже те немногие страховые компании, что ранее заявляли о готовности участвовать в страховании застройщиков, не спешат выходить на этот рынок.
«Несмотря на то, что закон, предписывающий застройщикам в обязательном порядке страховать свою ответственность перед дольщиками, официально уже вступил в силу, рынок сейчас находится в состоянии неопределенности, — рассказывает заместитель директора по корпоративному страхованию филиала ООО «Росгосстрах» в Красноярском крае Александр Севергин. — До сих пор отсутствуют четкие правила работы с этими рисками, нет методики расчета, как нет и утвержденных правил страхования.
Крупные страховые компании, способные заниматься страхованием ответственности застройщиков, ждут появления этих документов. На сегодняшний день пока не создано объединение страховых компаний, которое, учитывая емкость этого рынка и большую ответственность, которую несут занимающиеся этим видом страхования компании, просто необходимо. В качестве прогноза, когда это объединение сможет заработать, эксперты называют вторую половину 2014 года.
В этом нет ничего удивительного. Подобным образом складывалась ситуация и с введением обязательного страхования ответственности владельцев опасных промышленных объектов три года назад, и обязательное страхование ответственности перевозчиков, введенное в прошлом году, тоже фактически заработало не с первого дня: закон вступил в силу с 1 января, но потребовалось еще несколько месяцев, чтобы создать профессиональные союзы страховщиков. Методика расчетов и полностью понятные правила были приняты спустя только несколько месяцев. Но и после того, как правила были созданы, еще на протяжении года в процессе работы в методику продолжали вноситься изменения, разъяснения, дополнения. Я уверен, что и в случае нового закона потребуется пройти те же шаги».
Типовые правила, на основе которых каждая страховая компания должна разработать свои правила и тарифы, для нового вида страхования были разработаны Всероссийским союзом страховщиков в 2013 году. Однако до сих пор они не прошли согласование в Службе Банка России по финансовым рынкам.
Оказалось, что документ в его нынешнем виде содержит большое количество исключений, условий, позволяющих страховой компании не платить дольщикам, если застройщик не выполнил своих обязательств.
Так, страховым не признается, а значит, не предполагает выплату возмещения случай, когда строительство объекта было прекращено по распоряжению государственных органов. Как не считается страховым признание судом недействительным или незаключенным договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования из-за признания недействительным разрешения на строительство, проектной декларации или права собственности или аренды на участок.
Согласно составленным правилам, не будет являться страховым случаем и невыполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства из-за того, что у участника возникли денежные требования к застройщику, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. А самое главное, не признается страховым случаем нецелевое использование средств, то есть именно то, чем занимались большинство застройщиков, оставившие после себя обманутых дольщиков в Красноярске.
Но и в тех случаях, когда причины, по которым квартира не была передана дольщику по обстоятельствам, входят в число страховых, для получения выплаты дольщику потребуется сначала получить решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
При определении минимальной страховой суммы по договору учитывается площадь квартиры и стоимость квадратного метра, она не может быть меньше показателя средней рыночной стоимости квадратного метра, установленной Минрегионом для каждого из субъектов. В Красноярском крае этот показатель в настоящее время составляет 34,6 тыс. рублей за квадратный метр.
Гарантии банков для застройщиков
Другой способ обеспечить исполнение обязательств, предоставленный инициаторами разработки закона, для застройщиков — получить гарантии банка. Хотя банки активно работают с застройщиками в рамках проектного финансирования, специальная программа для обеспечения ответственности застройщиков пока не разработана.
В Восточно-Сибирском отделении Сбербанка России, куда «Сибирский дом» обратился за информацией, ответили, что новая программа появится в конце февраля, когда «…Сбербанк актуализирует условия кредитования проектов строительства жилой недвижимости с учетом изменений в федеральном законе № 214-ФЗ».
Разработку банковского продукта сдерживают те же самые факторы, что не позволяют объявить о массовом выходе на этот рынок коммерческим страховщикам. Если банк будет совместно с застройщиком отвечать по обязательствам перед участниками строительства, чтобы поручиться за строительную компанию, он должен понимать перспективу достройки объекта, а значит, структуру его финансирования. Как говорят представители банков, это возможно только в рамках проектного финансирования объекта.
Как и при страховании у коммерческих страховщиков, размер поручительства банка определяется индивидуально, но он не может быть меньше, чем площадь квартиры, помноженная на определенный Минрегионразвития для каждого из субъектов РФ минимальный размер стоимости квадратного метра.
Предоставив застройщикам возможность получать банковские гарантии, законодатели в то же время установили ограничения для банков. Чтобы выступать поручителем застройщика, банк должен работать на рынке не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее 1 млрд рублей и иметь уставной капитал не менее 200 млн рублей. Причем стоимость банковской гарантии обойдется строительной компании дороже, чем страхование у коммерческих страховщиков.
Общества взаимного страхования, от которых ждали, что они позволят застройщикам сократить расходы на страхование, не заработали. В августе в Москве было создано ОВС, куда на первом этапе вошло 40 застройщиков.
В условиях неопределенности большинство застройщиков постарались как можно дальше отодвинуть для себя начало работы по новым правилам и приступили к новым проектам еще в прошлом году. Новый механизм будет распространяться на те объекты, разрешение на строительство которых будет получено в 2014 году.
Регистрация ДДУ в Росреестре
Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.
Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.
Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:
- Разрешение на строительство.
- Строительный план.
- Проектно-сметная документация (декларация).
- Учредительные документы организации.
- Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
- Заявление на регистрацию.
После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.
○ Особенности нововведения
Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.
Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310. Происходит она следующим образом.
1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота.
2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан. Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте.
3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.
4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.
Обязанности страхователей
Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.
Для застройщика они определены следующим перечнем:
- Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
- Своевременная оплата необходимых взносов.
- Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
- Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.
Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.
- выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
- оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.
По сути, это основные обязанности компании.
- вносить необходимые платежи;
- соблюдать условия по договору;
- в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.
Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.
Какие имеет особенности
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
- страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
- страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
- страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.
Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.
Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.
Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.
Подтверждается это следующим набором документов:
- решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
- решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
- выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.
По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.