Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: этапы и важные нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Выделение детских долей
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Опасность для покупателей
Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.
Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Как получить разрешение от органов опеки
Порядок получения разрешения органов опеки следующий:
1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;
2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;
3) подать их на рассмотрение;
4) получить ответ.
Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:
● заявление о выдаче разрешения продать жилье;
● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;
● свидетельство о его рождении;
● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);
● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.
Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.
Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.
При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.
Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?
Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.
На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал
Первичные сделки приобретения жилья за маткапитал оформлялись по стандартной схеме: супруги покупали жилье в совместную собственность и подписывали нотариальные обязательства выделить детские доли после выплаты кредита. Чтобы реализовать эту недвижимость, необходимо соблюсти следующие условия:
- родителям важно выполнить обязательства и выделить доли всем членам семьи;
- если детям или одному из них исполнилось 14 лет, потребуется их личное участие на сделке;
- за несовершеннолетних согласие на продажу жилья дают ООиП;
- если взамен старой родители покупают новую квартиру, доли детей должны быть такими же или больше;
- ни в коем случае дети не должны потерять в жилплощади, удобстве или стоимости;
- если родители решили разойтись, доля несовершеннолетних не меняется, а выполнять обязательства все равно придется.
Если член семьи нуждается платной операции или срочно требуется высвободить часть капитала, порядок продажи квартиры купленной на материнский капитал, может быть пересмотрен. Допускается оформление малогабаритного жилья в обмен на увеличение детской долевой собственности.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?
Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.
То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.
Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.
Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.
Что нужно знать при покупке дома
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.
По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.
Разрешение от опекунского совета
Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ.
Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.
Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:
- общегражданские паспорта родителей или опекунов;
- заявление родителей о смене жилищных условий;
- удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
- подтверждение законного брака между супругами;
- пакет свидетельств на новое и старое жилье;
- подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).
Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.
Можно продать квартиру купленную на материнский капитал?
-А какие собственно говоря препятствия могут быть? Что хочу — то ворочу. Я собственник и реализую при продаже свои права собственника!
-Все очень правильно! Но давайте разберемся в деталях.
Условием использования средств материнского(семейного) капитала является улучшение жилищных условий всех членов семьи, а так же ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ выделение ВСЕМ членам семьи долей в праве собственности на приобретенную квартиру!
Если у вас квартира оформлена в единоличную собственность на одного взрослого или в общую совместную/долевую собственность на супругов, прежде, чем продавать — нужно выполнить нотариальное обязательство, которое вы давали Пенсионному фонду.
Выполнение этих обязательств контролируется Прокуратурой.
Так что исполнить его придется.
К тому же выполнить вам его сейчас легко без нотариуса , за исключением уже оформленной долевой собственности.