Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хороший вопрос: Каковы юридические и технические нюансы лофта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрим особенности использования нежилой недвижимости для жилья, то есть постоянного проживания в апартаментах или лофт-апартаментах. Не будем затрагивать ситуации, когда апартаменты используются по прямому назначению или когда лофт-квартира располагается в жилом здании.
IV. Правовые особенности
Юристы относятся довольно прохладно к использованию апартаментов в качестве жилья.
«Поскольку апартаменты – это нежилые помещения, то режим налогообложения, стоимость коммунальных услуг, расчет социальной инфраструктуры (больницы, школы, детские сады) будут иными, чем в отношении жилых помещений. Будут сложности с регистрацией по месту жительства. Стоит обратить внимание на особенности платы за землю: с 2015 г. собственники помещений в многоквартирных домах освобождены от уплаты земельного налога.
На рынке стоимость апартаментов, насколько мне известно, ниже, чем обычных квартир, но у премии к цене есть приведенные выше негативные стороны», – поделился мнением Комаров Илья Сергеевич, к.ю.н., юрист агентства коммерческой безопасности «Мост».
Рассмотрим, чем отличаются апартаменты и лофт-апартаменты от жилых помещений по техническим и иным аспектам.
Само понятие «лофт» пришло в Россию из США. Первые лофт-апартамены стали появляться в Америке в 1950-х годах. После окончания Второй Мировой войны многие крупные мануфактуры в стране вынуждены были закрыться. Пустые территории бывших фабрик оставались безлюдными. А по соседству с ними находились жилые здания, квартиры в которых дорожали день ото дня.
Через несколько лет жители Америки обратили внимание на пустующие здания фабрик и решили переоборудовать их в жилые помещения. Так появились первые «фабричные квартиры» – просторные, с высокими потолками и практически без отделки. В них стали обустраиваться творческие люди. В первую очередь, художники, которые оценили большие панорамные окна и хорошее освещение таких помещений. Был и еще один плюс – благодаря большим пространствам художники могли проводить выставки прямо у себя в лофте.
Со временем удобство такого формата недвижимости оценили владельцы картинных галерей, выставочных центов, коммерческих организаций.
Кстати! В переводе с английского «лофт» означает «чердак». Но, несмотря на такое название, далеко не все апартаменты такого класса находятся на чердачных помещениях.
Прописка в лофте: можно или нет?
И еще один важный минус лофт-апартаментов заключается в том, что владелец не может прописаться в таком помещении. Причина опять же в том, что апартаменты относятся не к жилым, а к коммерческим площадям.
Однако в этом пункте в скором времени могут произойти изменения. Сейчас предложено ввести новую формулировку в Жилищный кодекс, добавив в документ новое понятие – «апартаменты в многофункциональном доме». К такому жилью можно будет применять практически те же нормы, как и к многоквартирному дому. И самое главное: собственники помещений смогут оформлять в них постоянную регистрацию.
Сейчас законопроект отправлен в Минстрой и правительство РФ. Если документ будет утвержден, апартаменты обретут статус жилого помещения, и тогда в них можно будет оформлять прописку.
Правда, никаких послаблений по квартплате в таком случае ждать не приходится: платить собственники апартаментов будут по-прежнему – как за нежилые помещения.
Конструктивная нетипичность, или как недостатки превратить в достоинства
Объединяя исторический лофт и современный, можно выделить следующие особенности лофт-пространства. Пренебрегать ими нельзя, если хотите, чтобы у вас было модное жилье, а не банальные и скучные апартаменты.
Чем отличается лофт от других видов жилья:
- Высокие потолки и коммуникации, пролегающие под потолком помещения.
- Открытое пространство с отсутствующими перегородками. Как правило, большие площади помещений.
- Крупные окна и большое количество искусственных источников света.
- Специфический дизайн интерьера, в котором обязательны открытая кирпичная кладка, зонирование с помощью декора и освещения, множество предметов мебели для сидения, наличие большого количества предметов и инсталляций современного искусства.
«У вас чердак поехал». О недостатках, связанных с лофтами
Юридические нюансы лофтов можно смело относить к недостаткам, ибо ничего хорошего в законе про апартаменты не написано. Даже планируемое рассмотрение в 2022 году расширенного закона по жилому фонду, включающему апартаменты, вряд ли сделает их надежным защищенным юридически жильем. Я лишь резюмирую указанные недостатки выше и добавлю еще дёгтя в этот список:
- На помещения не распространяются нормы САНПиН, соответственно, нет требований по освещенности или безопасности. Никто не станет отвечать за тонкие стены и высокую слышимость или новое строение перед окном, снижающее естественное освещение
- Высокие коммунальные платежи и капремонт за свой счет
- Отсутствие полноценной инфраструктуры, отдаленное расположение детских садов и школ от производственных площадей. Оно и понятно – кому нужна инфраструктура близ бывших производственных площадей.
- Нет никаких субсидий от государства, невозможность приобрести лофт в ипотеку, запрет на использование маткапитала.
- На лофты не распространяется «закон о тишине». И если вы решили не делать у себя дома офис, вы не сможете запретить это соседям, задумавшим устроить из своего лофта шумный бар, кинозал или колл-центр.
- Нет возможности оформить прописку, следовательно, нельзя попасть в ближайшую школу, прикрепиться к местной поликлинике.
Особенности современных лофтов
Что такое лофт-апартаменты? По сравнению с обычными типами жилой недвижимости лофты обладают рядом особенностей:
- Статусность. Такое жилье является элитным, но по документам оно не жилое.
- Расположение. Располагается на последних этажах и чердаках бывших промышленных зданий или в новостройках.
- Стен и перегородок по минимуму. Если хозяин желает разделить зоны, он их разделяет мебелью, ширмами, цветом.
- Крупная площадь помещения и высокие потолки (до 7,5 метров), огромные панорамные окна, особый индустриальный стиль, грубы материалы.
Если ранее лофты переоборудовали из помещений, которые не созданы для проживания, сейчас под них отводятся верхние этажи, пентхаусы или мансарды в элитных новостройках.
По расположению выделяют следующие виды лофтов:
- hard – классические постройки, которые были переоборудованы из фабрик, заводов и других промышленных зданий;
- soft – с самого начала спроектированные апартаменты в новых жилых комплексах.
Чем отличается лофт от квартиры
- Интерьер. Основной цвет, который используется в интерьере – белый. Допустимо применение ярких дополнительных элементов в виде прямых вертикальных линий. Как говорилось выше, окна должны быть большими и обязательно прямоугольными.
- Мебель. Лофт не предусматривает наличие большого числа мебели. Расположена она может быть свободно, для зонирования помещения. Стеллажи с различными вещами можно закрепить на стене. Приемлемо применение антикварных предметов. Основной акцент делается на элементах декора. Использовать можно дорожные знаки, указатели и различные таблички.
- Месторасположение. Лофт размещается только на последних или чердачных помещениях. Вариантом обустройства лучше всего выбрать мансардный или чердачный стиль.
- Разделение на зоны. Зонировать апартаменты возможно как вертикальным способом, так и горизонтальным. Первый предусматривает наличие ширм, мебели или различной отделки. Горизонтальный способ предусматривает многоярусное деление. Применять его можно только в том случае, если позволяет высота потолка.
- Отделка. Стоит придерживаться индустриального стиля. В случае, если присутствуют не оштукатуренные поверхности, то декорировать их можно не натуральным кирпичом или камнем. При оформлении можно использовать и металл. Стоит учитывать, что лофт – это бывшее промышленное предприятие, а значит и все трубы не нужно закрывать. Они должны быть видны, подчеркивая принадлежность помещения. Еще один главный элемент – колонны с квадратным сечением. Обрабатывать или декорировать их не принято.
- Элементы. В данном стиле должны присутствовать элементы, которые напоминают о назначении здания. Это могут быть трубы или лестницы, а так же стены из кирпича.
- Пространство. Лофт не предполагает наличия перегородок, зонирование происходит с помощью мебели и декора.
- Прописка. В апартаментах невозможно зарегистрироваться, в отличие от квартиры. Он предназначен в частности для устройства офисов, и даже оборудование в жилое помещение не изменит его статус.
- Стоимость. В среднем, на рынке недвижимости апартаменты лофт стоят до двадцати процентов ниже, чем обычные квартиры.
Лофт на сегодняшний день является признаком свободы и роскоши. Чаще всего его выбирают состоятельные люди и творческие личности, как подтверждение своего статуса в обществе. Огромное пространство позволяет реализовать все свои возможности и фантазии в стилевом и архитектурном решении.
Истоки стиля имеют американское происхождение. В 40-х годах прошлого века цена на землю в центре Нью-Йорка и других крупных городов поползла вверх. Производственные предприятия и склады переместились на окраины. На освободившиеся помещения первыми обратили внимание творческие натуры: художники, скульпторы, артисты. Они по достоинству оценили привлекательную комбинацию — низкую арендную стоимость и впечатляющие функциональные характеристики жилья.
Спустя десятилетие в просторных помещениях сосредоточилась вся богемная жизнь. В лофтах стали открываться студии и галереи модных художников, проходили выставки и показы мод. К 60-ым годам мода распространилась по Европе; лофты стали появляться в Манчестере, Амстердаме, Хельсинки. Еще через десять лет оригинальные помещения в исторических центрах мегаполисов стали переходить в разряд элитных. Статус повлиял на стоимость; с тех пор место молодых художников все чаще стали занимать финансисты и успешные адвокаты.
В качестве мебели, подходящей для стиля лофт, не рассматривают только пластиковую мебель. В остальном допустимы сочетания разноплановых предметов, например, антикварного дивана и деревянного (или хромированного) стеллажа. Мебель выбирается в зависимости от заданного направления:
- Индустриальный лофт. Выбирайте современные предметы в стиле минимализма: столы, стулья и кровати простых форм, диван и кресла с кожаной обивкой. Столы, тумбы и стеллажи изготавливаются из дерева и металла и напоминают о фабричном интерьере. Платяной шкаф можно заменить напольной вешалкой, а стулья — промышленными табуретками.
А теперь вернёмся в начало 20 века. Причины возрождения стиля все те же, что и у французов конца 19-го века.
В начале 40-х годов резкий взлёт стоимости на недвижимость, производства из Манхеттена стали опять переносить на окраины, а чтобы избежать нового строительства, пустующие здания стали переоборудовать под мастерские. Но! Было одно важное отличие от волны 20-х готов. Сейчас художники и музыканты хотели не просто творить, но жить в хороших условиях.
Агент по недвижимости Лида Драммонд говорит, что «в 1940-х гг. никто не жил на этих чердаках в Сохо и Трибека. Это были просто коммерческие площади. Но художники Джексон Поллок и Виллем де Кунинг нуждались в больших пространствах, высоких потолках и свете. И не только: часто они хотели жить и работать в одном и том же пространстве – даже если это было незаконно».
Так, к середине 50-х годов появились картинные галереи, просторные мастерские и новые, очень популярные места для тусовок артистов, архитекторов и дизайнеров.
А немного позже, в середине 60-х годов появился спрос и со стороны элиты, которая специально заказывала себе интерьер в стиле облагороженного индустриала.
Стиль лофт со временем претерпел некоторые изменения — изначально (с середины 50-х) это уютное помещение на территории заброшенного завода, некое сочетание нищеты и богатства. Сейчас это скорее сочетание старины — порой искусственно воссозданной — и современности. Поэтому лофт прекрасно уживается на небольшом пространстве квартиры, в отличие от своего собрата, индустриального стиля.
Основная идея лофта — уютное жилое помещение на территории заброшенного завода:
- кирпич, бетон, деревянные балки и перекрытия;
- половая доска, коммуникации, окрашенные в чёрный цвет, керамическая плитка или паркет;
- если лестница, то из металла;
- освещение лампы без плафонов, точечное освещение, гирлянды светильников, свисающих на разном уровне;
- цвета, близкие к строительным материалам — серые, коричневые, но вполне допустимы яркие акценты и металл;
- отопление печки, чугунные радиаторы;
Обязательно должна быть современная бытовая техника и декор, который подчеркнёт индивидуальность.
История стиля лофт насчитывает почти 100 лет и берет свое начало с периода Великой депрессии в США. В конце 20-х годов прошлого века в Нью-Йорке из-за экономического краха закрылись многие промышленные предприятия. Пустующими оказались сотни индустриальных зданий, в том числе в центральных районах огромного города. Заброшенные фабричные и складские помещения их владельцы начали сдавать в наём в качестве жилья.
Что такое стиль ЛОФТ в интерьере
Простыми словами, Лофт – это большое открытое помещение, которое находится на верхнем этаже здания сразу под крышей. В классическом понимании термина, изначально данное помещение использовалось как техническое или промышленное, но потом было переделано под жилье.
Стоит отметить, что сейчас данный термин используется не только в отношении «чердачных» помещений, но и для описания просто больших помещений или домов, оформленных в стиле лофт. Так к примеру, люди у которых имеются большие квартиры с обширным пространством и минимальным количеством стен, декорируют их в лофтовом стиле. Также, очень популярным решением стало строить дома в стиле лофт. По сути, «дом лофт», это с виду обыкновенный дом, и первый этаж у него вполне обыкновенный с классическим разделением на комнаты. Но, сверху под крышей, специально построено просторное помещение для создания лофта.
VI. Примеры апартаментов и лофтов
Башня «Исеть»: апартаменты, Екатеринбург, премиум класс
Башня «Исеть»: планировки
«Олимп»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, ЖБИ, эконом класс
«Олимп»: планировки
«Октава»: апартаменты, Екатеринбург, ул. Крестинского, эконом класс
«Октава»: планировки
«Огни Екатеринбурга»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, бизнес класс
«Огни Екатеринбурга»: планировки
БЦ «Манхеттен», лофт, Екатеринбург
Водонапорная башня, переделанная в жилой дом, Бельгия
Цементный завод, переоборудованный в архитектурное бюро, выставочные площади, гостевые номера, квартиру архитектора. Барселона, Испания
Юридические особенности и недостатки
Основной особенностью, которую стоит выяснить для понимания, что такое лофт, является его неподотчётность жилищному законодательству, что подразумевает возможность вносить в конструкции помещений в собственности любые потребные изменения от устройства второго уровня в помещении (высота стен обычно позволяет) до сноса или проделывания отверстий в капитальных стенах.
Недостаток исходит из той же категории – лофт не считается помещением, на котором допускается проживание на постоянной основе, там нельзя прописаться или получить временную регистрацию. Жители классических лофтов не защищаются нормами жилищных законов.
Основные особенности и недостатки лофт-апартаментов:
- апартаменты и, тем более, пространства лофта относятся к коммерческой, а не к жилой недвижимости;
- правоприменительная практика как по отношению к нежилым площадям;
- отсутствие возможности закрыть доступ на свое жилое пространство представителям гос. органов – неприкосновенность жилья к лофтам не применима, на их территорию могут проходить сотрудники полиции, санинспекции, пожарные и т.д.;
- налоговые и коммунальные ставки подлежат исчислению в той же категории, что и по любому другому коммерческому объекту;
- отсутствие целевой дифференциации – идет и в плюс, и в минус, на территории лофта можно располагать свои бизнес-предприятия, но если в нем жить, то в соседях вполне могут быть магазины, рестораны, офисы, развлекательные центры и т.д.;
- лофты не подходят для ипотеки, на них можно брать кредиты потребительского типа или вступать в залоговые отношения по ком. недвижимости;
- на лофты распространяется ограниченное количество договорных форм приобретения – в основном, только предварительный и непосредственный договоры купли-продажи, вариант, например, с долевым участием отсутствует;
- аналогично на лофты отсутствует возможность применения льготных категорий приобретения жилья для военных, переселенцев, инвалидов, по сертификатам, гос. дотациям и т.д.;
- лофты не состоят в программах капитального ремонта;
- управление общественным имуществом лофта обеспечивается частной управляющей компанией (часто – от застройщика) и зависит от ее компетентности и ответственности (при этом, часто это может быть плюсом, а не минусом, в силу коммерческой ориентированности).
Как появились Лофты и почему они стали такими популярными
В первую очередь стоит сразу определится с тем, что лофты, это тенденция городской архитектуры. Дело в том, что изначально данные помещения создавались на различных городских фабриках и заводах с целью использовать их как склады, производственные или технические площади. О применении их в качестве жилья и речи не велось. Но, когда фабрики закрывались и их здания переделывались под что-то другое, различные художники, музыканты и просто творческие личности обратили внимание на пустующие просторные помещения под крышей.
Цены на данные «чердаки» были относительно не высоки, так как, лофтового тренда еще не существовало, а под многие цели они просто не подходили из-за своего расположения. Таким образом, творческие люди покупали их и переоборудовали в жилье, и по совместительству в студии. Обширное пространство позволяло создавать дизайн как для комфортного расположения мебели, так и для больших экспонатов скульптуры, художественных инсталляций и так далее.
Со временем, популярность лофтов росла, как собственно и цены на них. В данный момент, лофты расположенные в крупных городах являются практически самой дорогой недвижимостью.
История возникновения лофтов
Лофт – изначально нежилое помещение, которое переоборудовано собственником в жилое помещение. Такое понятия возникло после Второй мировой войны в центре Нью-Йорка.
Заводы, старинные мануфактуры закрывались, опустевшие промышленные здания долго оставались заброшенными, пока на Манхэттене жилье росло в цене. Все это подготовило почву для рождения идеи переоборудования фабричных цехов под подобие квартир.
Такое жилье с низкой арендной платой быстро стало популярным среди художников, архитекторов, музыкантов. Лофты использовались и для жилья, и для работы. Обустраивались мастерские и выставочные залы.
Постепенно цены на лофты росли, и недвижимость эта стала элитной. В них стали жить успешные финансисты, топ-менеджеры, лучшие адвокаты.
В России промышленные здания почти не переоборудуются под лофты. Застройщики изначально строят здания с лофтами или офисы «под лофты».
Сейчас большинство крупных городов выносит промышленные и складские территории за город. Лофт – не стиль интерьера, а определенный тип жилья. В России переделать помещение под лофт дорого, поэтому их строят сразу. На Западе лофты более доступны.