Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):
В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.
Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.
Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Налоговый вычет при покупке дома с участком: как получить, пошаговые действия и рекомендации
Вычет при покупке дома с участком — это возврат денег за куплю-продажу соответствующей недвижимости. Но такого понятия в законодательстве РФ нет. Вместо него существует термин «имущественный вычет».
Именно его придется оформить при покупке земли (или ее доли) вместе с домом. И без него в том числе.
- Совершить покупку участка и дома. Обязательно оформить документы о правах собственности на имущество. Без них воплощение задумки в жизнь будет невозможно.
- Написать заявление на предоставление имущественного вычета. Приложить к нему определенный пакет документ. Полный перечень запрашиваемых бумаг будет представлен позже.
- Подать заявление на рассмотрение в один из органов, осуществляющих проверку бумаг и принимающих решение о выдаче вычета.
Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета
При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).
Пример
Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.
В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.
По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:
6 500 000 руб. * 13 %
Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:
6 500 000 – 5 254 000
Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.
5 254 000 -1 000 000 * 13%
Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.
Получение жилья по наследству
При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.
В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.
Пример
Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.
Налог с продажи участка для ИП и ЮЛ
Индивидуальные предприниматели и юридические лица, наравне с гражданами обязаны уплачивать налог с дохода от реализации земли.
|
Нюансы |
|
Если организация применяет общую систему налогообложения, то в таком случае она уплачивает налог на прибыль. При этом сумма, по которой компания продала объект, заносится в доходы, а покупная стоимость — в расходы. |
|
Размер налога составит 20% от налоговой базы. Именно такая ставка используется при определении объема налоговых обязательств компании, применяющей ОСН. |
|
Организации и ИП, которые используют упрощенную систему налогообложения, платят 6% от выручки, если выбрали вариант «только доходы» или 15%, если объектом являются «прибыль минус затраты». |
|
ИП обязан оплачивать налог по правилам налогообложения предпринимателей, если участок, который он продал, использовался для предпринимательской деятельности. Например, на земле стояла автомойка или магазин. |
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Многие люди сталкиваются с проблемой продажи земельного участка с недостроенным домом. Владелец имеет право на налоговый вычет в размере 250 000 рублей, если сумма от продажи превышает один миллион. Чтобы увеличить сумму налогового вычета необходимо признать недостроенного дома жилым. На положительное решение можно рассчитывать если:
- Помещение изолированно для проживания.
- Проведены коммуникации.
Недостроенный дом, признанный как жилой, имеет право на вычет в миллион, в случае продажи. Вычет назначается при наличии официального документа о постановке на кадастровый учет.
На примере:
- Если недостроенный дом не признан жилым, то размер налога зависит от стоимости продажи – на проданное за 700 000 рублей имущество назначается вычет в размере 250 000, с оставшейся суммы 450 000 взимается 13% налога т.е. 58 500 рублей.
- Если имущество находилось во владении более трех лет, налог будет равен 0%.
- Признанный жилым объектом дом имеет налоговый вычет 1000000 рублей. При сумме продажи от одного миллиона рублей вычет отнимается из общей суммы и на остаток рассчитывается налог в размере 13%.
Избежать налога, в любом случае не получиться, поэтому продавать жилой дом выгодней как недостроенный.
Как производится расчет суммы налога?
Процесс расчёта от налога с реализацией помещения достаточно прост. Однако необходимо принять во внимание ряд условий, в соответствии с которыми будет производиться его расчёт и взимания.
Размер отчисления составит:
- 13% от суммы, за которую была продана недвижимость, если она находилась в собственности менее 3 лет;
- 13% с каждого собственника, если помещение находилось в совладении;
- часть чистой прибыли, которая рассчитывается в виде разницы суммы, потраченной на покупку жилья, и количества денежных средств, которое было выручено с его продажи.
Если иностранный гражданин покупает жилье в России, он также обязан производить уплату налога. Однако ставка в этой ситуации составит 30%. Если иностранный гражданин больше 180 дней в год находится в РФ, он считается резидентом. Это значит, что такой человек имеет право вносить в бюджет налог с продажи дома в размере не 30, а 13%.
Ответственность при неуплате
Представление налоговой декларации и уплата налога производится в следующем году после года, за который возникла обязанность отчитаться перед государством. Сроки представления декларации – до 30 апреля, уплата налога должна быть произведена в срок до 15 июля.
Имейте в виду! Несвоевременная подача налоговой декларации и неуплата налога – два вида налоговых правонарушений (статьи 119, 122 НК РФ).
Штрафные санкции накладываются на гражданина в случае обнаружение ФНС России нарушения права. Если лицо самостоятельно уплатило налоги, то штраф не может быть применен.
Умысел нарушения, описанного в статье 122 НК РФ, карается штрафом в размере 40% от неуплаченного налога. Бремя доказывания лежит на налоговом органе.
Помимо штрафных санкций, за несвоевременную уплату налога за каждый день просрочки платежа исчисляется пеня. То есть с 16 июля плюсом к неуплаченному налогу ежедневно прибавляется сумма в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Порядок и сроки уплаты земельного налога в 2023 году
Полученные доходы в случае, когда продана земля, которой владели менее минимального срока и имеется НДФЛ к уплате в бюджет, декларируются. Это является обязанностью налогоплательщика. Даже полученный нулевой результат по НДФЛ требует подтверждения расчетов в налоговый орган.
Значит, требуется заполнение декларации по форме 3-НДФЛ и представление ее в следующем году после получения дохода, не позднее 30 апреля. Заплатить же НДФЛ необходимо в год подачи декларации не позднее 15 июля.
Если землю продали 2021 году менее положенного срока, то налоговую декларацию (3-НДФЛ) нужно передать до 30 апреля 2023 года, а земельный налог нужно оплатить до 15 июля 2023 года.
Если же декларация подана в ИФНС вовремя, но пропустили срок уплаты налога, то будет применены пени за каждый день просрочки. Когда не исполнена обязанность и по декларированию и по уплате, то на провинившееся лицо накладывается штраф в 20% от суммы налогооблагаемого дохода. Помимо штрафа подлежат взысканию и пени, исчисляемые в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату расчета задолженности.
Как использовать стандартные вычеты
Законодательно установлено, что плательщикам налогов разрешается применить вычет величиной не более 1 000 000 рублей для дач, наделов земли, домиков садовых, которыми владел гражданин менее установленного минимального предельного срока. В этом случае база для налогообложения будет рассчитана уменьшением выручки от продажи надела на величину вычета.
При этом сколько наделов продано за отчетный год, не имеет значения. Общая сумма вычета по всем наделам не сможет превысить максимально установленную величину в 1 000 000 рублей. В следующем отчетном году гражданин снова обладает правом использования вычета установленной величины при продаже недвижимости.
Другой возможностью уменьшить базу для налогообложения является расходный вычет. В общую величину расходов можно включить не только затраты на приобретение земельного надела, но и проценты по выплате ипотечного кредита, если покупка была совершена с привлечением кредита. Для подтверждения понесенных расходов в налоговую инспекцию потребуется представить подтверждающие документы.