Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экспертиза незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2023 года вступает в силу новая форма налогового уведомления для физлиц, которая предполагает графу «Всего к уплате налогов». Она будет включать в себя НДФЛ, транспортный налог, земельный налог и налог на имущество.
Новая форма налогового уведомления
Кроме того, с 1 января 2023 года заработает единый налоговый счет (ЕНС) — это перечисление денег единой платежкой для всех налогов. «Это платежная система, с помощью которой основная часть налогов и сборов будет оплачиваться единым платежом в один день ежемесячно. До 28-го числа каждого месяца плательщик должен будет перечислить на ЕНС необходимую сумму, которая автоматически распределяется среди налоговых обязательств. В первую очередь это актуально для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», — поясняют эксперты.
Оценка коммерческой недвижимости методами затратного подхода
Затратный подход основывается на принципе воспроизводства, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на воспроизводство другого объекта с одинаковой полезностью.
То есть при оценке методами затратного подхода моделируется ситуация нового строительства. Сначала определяется, во сколько обойдется строительство аналогичного нового объекта, из полученной стоимости вычитается величина накопленного износа.
При оценке объектов недвижимости методами затратного подхода определяется стоимость воспроизводства оцениваемого объекта, или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства — это воссоздание идентичного объекта недвижимости.
Стоимость замещения — это строительство аналогичного по полезности объекта.
Оценка коммерческой недвижимости методами доходного подхода
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.
Оценка при помощи доходного подхода предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый объект недвижимости рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
- метод дисконтирования денежных потоков;
- метод прямой капитализации.
Постановление Правительства РФ № 442 разделило все недостатки, которые собственник может обнаружить при приеме квартиры, на два типа:
- существенные;
- несущественные.
Если выявленные дефекты окажутся несущественными, то дольщик не имеет права отказаться от подписания акта приемки. В таком случае все недостатки перечисляются в документе, а застройщик обязуется устранить их в установленные законом сроки.
Когда обнаруженные дефекты оказываются существенными, владелец недвижимости может:
- отказаться от подписания акта приема до момента устранения всех недостатков;
- расторгнуть договор покупки квартиры и потребовать возврата денежных средств.
К кому обратиться за оценкой незавершенного строительства
В компании «Центр Делового Консультирования» об оценке незавершенного строительства профессиональные оценщики с многолетним и безупречным опытом на отечественном рынке оценки знают многое. За 12 лет работы с недвижимостью мы смогли зарекомендовать себя как надежный и ответственный партнер. Наши отчеты принимают многие банки страны. Со стоимостью, определенной нами, считаются отечественные и зарубежные инвесторы.
При необходимости оценить незавершенку для любой цели и в кратчайшие сроки обращайтесь в «ЦДК»! Вы сможете убедиться, что мы умеем работать оперативно и слаженно. На основании определенной нашими независимыми оценщиками стоимости вы смело можете строить дальнейший прогноз и определить перспективность сделки:
- возможно ли завершение строительства в соответствии с имеющимся у собственника проектом;
- требуется ли перепрофилирование назначения объекта с частичным или полным сохранением уже имеющихся конструкций;
- возможно наилучшим вариантом станет демонтаж недостроя – ценность имеет в данном случае только участок земли, а стоимость зданий и сооружений будет носить отрицательный характер, так как снос всегда требует дополнительных расходов.
Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
- Жилые строения.
- Промышленные здания и здания прочих типов.
- Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
- Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
- Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
- Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
- Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
Последовательность работ
Начинается экспертиза объекта незавершенного строительства с детальной беседы с потенциальным заказчиком, во время которой наши специалисты разбираются в существующей проблематике, собирают необходимые данные и составляют перечень вопросов, над которыми им придется работать. Кроме этого заинтересованная сторона должна предоставить специалистам МЦЭО соответствующую проектную документацию на объект, который должен будет исследован. Такая документация необходима инженерам для установления соответствия заявленных параметров с реальными показателями. Если экспертизу объекта незавершенного строительства уже проводили друиге организации, необходимо предоставить их заключительные акты или же технические отчеты.
Следующим этапом экспертизы объекта незавершенного строительства является его посещение. Визуальный обзор конструкции поможет специалистам разобраться в масштабах работ и принятии соответствующих мер. Затем выполняется забор образцов материалов. Они нужны для дальнейшей проверки на качество и соответствие существующих стандартов. Например, если речь идет о мягкой кровле, необходимо проверить качество гидроизоляции. Также исследуется сцепление кровельных материалов. Специальное оборудование, которое используется сотрудниками нашего центра проверяются любые оплошности, недочеты или же ошибки, допущенные строителями.
В случае обнаружения подобных фактов, выполняется фотосъемка, помогающая зафиксировать каждый обнаруженный в результате исследований изъян. Подобные снимки прикладываются непосредственно к отчетной документации. А вот техническая экспертиза объектов незавершенного строительства требует детальной калькуляции. Собранные образцы использованных материалов мы отправляем в наши лаборатории. Здесь проверяются не только строительные, но и изоляционные, расходные или же иные материалы. Полученные данные сверяются с проектными показателями. Выполняются подобные исследования на высокотехнологичном лабораторном оборудовании, которой оснащены все представительства МЦЭО.
Направления экспертизы
Заинтересованная сторона часто заказывает подобную услугу в МЦЭО, чтобы узнать степень готовности конструкции. Подобные исследования проводятся с использованием особых методик, позволяющих проверить прочность сооружений, их готовность к дальнейшей эксплуатации и долговечность. Однако наиболее часто в таких услугах нуждаются заказчики, желающие разобраться в качестве выполненных работ. Эта информация им нужна, чтобы достроить объект и избежать возможных претензий со стороны будущих домовладельцев. Здесь уже проверяются все параметры и сверяются с проектной документацией и величинами, указанной в ней.
Нередко застройщик или же владелец недостроенного помещения нуждается в реальной рыночной стоимости такой недвижимости. Наши высококвалифицированные специалисты проводят оценку подобных объектов, предоставляя заинтересованной стороне точное денежное выражение недостроенной конструкции.
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Изменения в негосударственной экспертизе на 2021 год
- 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
- 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
- 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
- 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
Как объект оценки ОНС значительно отличаются от уже построенного, так как на их стоимость влияют иные факторы. Поэтому подбор метода её выполнения следует выполнять с учётом особенностей.
Чтобы выбрать оптимальный вариант оценки незавершённого строительства и корректно его использовать, следует обязательно учитывать типологию ОНС.
Согласно статьям 131 и 130 ГК РФ ОНС являются недвижимым имуществом и требуют обязательной регистрации на них права собственности.
К недвижимому в данном контексте относят объекты, связанные с определённым земельным участком, которые невозможно переместить без причинения им несоразмерного ущерба.
Рассматриваемый объект должен соответствовать имеющейся проектной документации и иметь разрешение на строительство. В противном случае лицо, занимавшееся его возведением, не имеет юридического права распоряжаться данным ОНС (основание статья 222 ГК РФ первый пункт).
Право собственности требуется обязательно регистрировать только на объект, не являющийся предметом конкретного договора стройподряда (основание пункт 16 информационного письма №59, опубликованное Президиумом ВАС. Дата публикации, 16.02.01).
Если эти пункты не выполнены, то ОСН нельзя рассматривать как объект оценки (например, определять его стоимость с целью последующей продажи).
Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.
- Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
- ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.
Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.
Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:
- ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
- Продолжительность работ превысила указанные сроки;
- Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
- Объект был законсервирован на те же сроки;
- Работы были прекращены в те же сроки.
Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.
Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.
С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:
- долгосрочный этап вложения средств;
- существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
- необходимость в выходе на рынок земли (участок);
- прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.
При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:
- потребность в точном выявлении степени его готовности;
- фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
- наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
- меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.
Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.
Экспертиза и Оценка незавершенного строительства
130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:
- Приватизации госсобственности.
- Оформления залога для кредита.
- Постановки объекта на баланс компании.
- Переуступки прав.
- Страхования здания.
- Внесения его в уставной капитал.
- Судебного разбирательства относительно постройки.
- Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.
Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.
Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:
- Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
- Финансовые сложности строительства.
- Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.
Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.
Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.
Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.
Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.
Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.
Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.
Алгоритм действий, требуемых для возобновления строительства незавершенного здания или его купли/продажи, выглядит следующим образом:
- Получение всей возможной документации. В этот список входят проектные, технические и исполнительные документы на любых носителях.
- Проведение обмерных работ для последующего сравнения их результатов с имеющейся проектной документацией.
- Одновременное с обмерами проведение подробного технического обследования всех строительных конструкций сооружения.
- Сравнение данных, полученных при обмерных работах, с данными, указанными в документах.
- Составление итогового заключения, в котором будет приведен список необходимых для завершения строительства проектных и строительных работ.
Имея на руках такое экспертное заключение, владелец недостроя может без опасений обращаться к проектировщикам для завершения строительства объекта, или выставлять его на продажу.
Денег у инвесторов хватает
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Цифры по вложениям в коммерческую недвижимость у аналитиков разнятся, причем довольно сильно, но тенденции очевидны.
По данным Nikoliers, за прошлый год в коммерческую недвижимость Петербурга инвестировано на 40% больше, чем годом ранее (более $515 млн против $367 млн). Более половины сделок приходится на операции с участием иностранных компаний. Так, финская SRV Group продала доли в ТРЦ «Охта Молл», американская Ford Motor Company вышла из капитала автозавода «Соллерс форд», а британская GHP Group продала бизнес-центры Trinity Place и Electro.
В число крупнейших инвестиционных сделок войдет и покупка фондом Balchug Capital с армянскими корнями БЦ класса А «Пулково Скай» (общая площадь 76 тыс. кв. м) у финских акционеров EKE Finance Oy (60%) и Vicus Oy (40%). Правда, сделка состоялась уже в начале 2023-го. Ее консультантом выступила компания IBC Real Estate.
Таким образом, основную долю в объеме инвестиций занимают сделки с офисами (66%) — $339 млн, на производства и склады приходится 19% ($96 млн). На фоне роста стоимости строительства многие инвесторы предпочитают готовые объекты или их части.
«Спросом пользуются исторические здания и морально устаревшие объекты. Инвесторы покупают их для дальнейшего редевелопмента и реконструкции, чаще всего – под апарт-отели и МФК. В основном речь о небольших зданиях до 10 тыс. кв. м стоимостью около $10 млн», – делится Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers. За прошлый год реализовано более 20 подобных активов. Например, БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице приобрел Setl Group, ГК «Реновация» выкупила аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, а ГК «Запстрой» купила на торгах ветхое здание на Курской улице.
По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, совокупный объем инвестиций в недвижимость города за год составил порядка 100 млрд рублей. Чуть более половины из них пришлось на участки под жилье и апарт-отели.
В готовые объекты коммерческой недвижимости вложено 45 млрд рублей. Это на 24% меньше, чем в 2021-м, но в 2,7 раза больше, чем в 2020 году. В структуре покупок с большим отрывом (47%) лидируют бизнес-центры, далее индустриальная и складская недвижимость, торговля и гостиничный сегмент.
Аналитики ГК «БестЪ» составили свой рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга за 2022 год. В ТОП-5 вошли: апарт-отели и гостиницы (38,8 млрд рублей), бизнес-центры (18,8 млрд), логистика и склады (15,5 млрд), индустриальные объекты (9,2 млрд), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд). На модные коворкинги и склады индивидуального хранения пришлось по 0,6 млрд и 0,5 млрд рублей соответственно. Совокупно за год инвестировано более 91 млрд рублей.
«Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора). А это влияет и на сам продукт: все больше проектов становятся многофункциональными, – говорит Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). – В состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и пр. для расширения сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности. Что, в свою очередь, требует грамотного управления, в том числе с возможностью реконцепции объекта и заполнения его арендаторами».
По данным компании Maris, только качественных офисных площадей за прошлый год в Петербурге было реализовано более 150 тыс. кв. м – на сумму свыше 17 млрд рублей. Тем самым побит предыдущий инвестиционный рекорд 2017 года.
Особенности оценки незавершенного строительства
При оценке, помимо ряда других факторов, основной акцент делается на:
- Привлекательность земельного участка с недостроенным объектом;
- Инвестиционная привлекательность самого объекта, рассматриваемая с целью завершения строительства и использования его по назначению;
- Текущее состояние объекта, при рассмотрении которого учитывается не только процент возведения стеновых конструкций, а так же реализация коммуникаций, подъездных путей и многое другое;
- Технологии и материалы, применяемые при строительстве;
- Возможность изменения конечного предназначения объекта после завершения строительства. Данный пункт сильно зависит от предыдущего, так как не все строительные технологии дают возможность производить перепланировку внутри здания. Например, каркасно-ригельная конструкция позволяет произвести свободную планировку даже после окончания строительства, превратив офисное здание в большой развлекательный центр. В случае с использованием традиционных несущих конструкций (бетонные или кирпичные несущие стены) это невозможно;
- Возможность демонтажа объекта, сложности, связанные с демонтажем. Важно в случае, если планируется использование земельного участка или вторично стройматериалов. В некоторых случаях демонтаж может быть затруднен по ряду причин.
Похожие записи:
