Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Как производится регистрация
- Необходимо представить в территориальное управление Росреестра обязательный для всех случаев пакет документов:
- заявление о регистрации договора аренды нежилого помещения;
- договор в трех экземплярах (подлинник), два из которых передаются арендатору и арендодателю, а третий остается в деле, которое формируют в Росреестре;
- кадастровый паспорт нежилой недвижимости с указанием размера ее площади.
- Юридические лица представляют также:
- учредительные документы своей компании;
- приказ о назначении руководителя или протокол об избрании исполнительного органа компании;
- свидетельство о госрегистрации компании;
- при необходимости – заверенную нотариусом доверенность на физическое лицо, если оно действует от имени юридического лица.
- Физические лица представляют дополнительно:
- паспорта или другие удостоверения личности;
- нотариально оформленное согласие супруга на сдачу в аренду общей собственности (нежилого помещения) или справку о том, что арендодатель не состоит в браке.
Орган регистрации недвижимости
Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.
У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |
Сроки заключения договора аренды нежилого помещения: что это значит, а также максимальный и минимальный период действия и времени хранения документа
Хранение договоров Каждый руководитель предприятия обязан хранить договора, а также все имеющие отношение к их подписанию и исполнению документы столько, сколько это требуют соответствующие законы (не менее пяти лет).
Преждевременная ликвидация договоров Преждевременная ликвидация договоров, даже выполненная тогда, когда данные договора стали неактуальными, может иметь неприятные последствия для руководителя предприятия, распорядившегося уничтожить документы ранее установленного законом срока.
Возможные сроки хранения договоров Согласно общероссийскому классификатору документов, договора являются организационно-распорядительными документами. Уменьшать срок хранения договоров недопустимо, а вот увеличивать его не запрещено и целесообразно, если на это есть веские причины.
Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:
- Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
- Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
- Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.
Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:
- Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
- Реквизиты договоров аренды и их условия.
- Сведения об арендаторах.
- Исполненные договора и возвращённые помещения.
- Меры, предпринятые при нарушениях договора.
- Факт согласования аренды с Росимуществом.
В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.
Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.
Какие сделки подлежат государственной регистрации?
- — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
- — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
- — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
- — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
- -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».
Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?
Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?
Статья 19.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
На практике могут возникнуть вопросы, установлен ли законом срок для регистрации аренды недвижимости и если такой срок установлен, то можно ли за нарушение этого срока привлекается арендатора и арендодателя к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ.
Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из статьи 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, государственная регистрация права аренды на недвижимое имущество является обязательной.
Вышеназванные нормы вполне можно толковать как требование обязательной госрегистрации договора аренды сроком свыше одного года, невыполнение которой может повлечь административную ответственность.
Между тем, это не так.
Закон, установив обязательность госрегистрации договора аренды недвижимости при сроке аренды свыше одного года, не установил сроки, в течение которого это надо сделать.
В связи с этим, арендатор и арендодателя не подлежат привлечению к административной ответственность по ст.19.21 КоАП РФ.
Если договор аренды заключен на 11 месяцев нужно ли платить налог
Многие заключают договор найма квартиры на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его. Тем самым получая плату за сдачу квартиры и уклоняясь от уплаты налогов. В этом случае о доходах, налоговая может узнать, если у неё будет ваш договор найма. Соседи, участковый или сам наниматель может сообщить в соответствующие органы о вашей деятельности.
Нет — это не так. Налоги платяться с доходов, поскольку от сдачи в аренду жилья Вы получаете доход то следовательно должны платить налоги (13%). Договор который Вы заключаете на 11 месяцев просто не подлежит гос регистрации (то есть фактически о существование этого договора знаете только Вы и арендатор — государство про данный договор не ведает, следовательно и появляется соблазн не платить налоги . ).
Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения
Если вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую, стоит узнать, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения .
Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли — продажи , аренды помещений .
Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда помещения .
Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:
- нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
- в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться
Надо ли регистрировать?
Популярность бессрочного договора аренды нежилых помещений вызвана отсутствием необходимости регистрации такого соглашения в государственных органах. Главное условие — подписанный обеими сторонами договор с указанием неопределенного срока действия правоотношений. Данная позиция вытекает как из смысла пункта 2 статьи 651 ГК РФ, так и из сложившейся судебной практики арбитражных судов.
Из этого общего правила имеется ряд исключений. Так, без указания продолжительности срока аренды нельзя сдавать:
- земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности государства или муниципалитета (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 07.2002 № 101-ФЗ);
- лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
- водные объекты по договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).
Статья 14 ВК РФ. Срок договора водопользования
- Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет.
- Договор водопользования, заключенный на срок, превышающий установленный частью 1 настоящей статьи срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку договора водопользования.
Тем не менее, если контрагенты имеют желание зарегистрировать такое соглашение, они могут собрать необходимый пакет документов и обратиться в МФЦ или отдел Росреестра, где через 7 дней со дня подачи заявления зарегистрируют договор.
Так как подобный вид договорных отношений не обременен временными рамками, то любая из сторон имеет право расторгнуть договор, уведомив об этом контрагента за 3 месяца (п. 2. ст. 610 ГК РФ). Стороны также могут выбрать иной срок для подобного уведомления, если законом не установлены иные требования.
Как правило, уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В последнее время сложилась практика уведомления стороны посредством электронной почты.
Таким образом, бессрочная аренда нежилого помещения представляет собой выгодные длительные правоотношения. Такую сделку не нужно регистрировать и просто расторгнуть в случае необходимости. Требующим внимания моментом является только выбор объекта аренды и документальное оформление сделки.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости
Информационного письма № 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (см., например, определение ВАС РФ от 11.03.2023 № ВАС-18020/09, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2023 № Ф05-1743/2019, ФАС Уральского округа от 11.11.2023 № Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2023 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон.
Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.