Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3.6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (частный сервитут)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случаи несогласия собственников земельных участков с частичным использованием их территории соседом встречаются часто. С одной стороны заинтересованное лицо желает проложить дорогу или маршрут для коммуникаций по кратчайшему пути, что позволило бы ему избежать лишних затрат и сэкономить время. Но на таком выгодном направлении располагается участок соседа, который не дает согласия на установлении сервитута.
Пошаговая инструкция составления образца заявления
Процедура установления частного сервитута предполагает два возможных варианта развития событий. Первый вариант исходит из добровольного согласия граждан и подразумевает выполнение следующих действий:
- Перед оформлением частного сервитута заинтересованному в его составлении собственнику земельного надела или строения необходимо обратиться к владельцу участка с письменным предложением о предоставлении права ограниченного пользования его территорией.
В прошении заинтересованное лицо подробно излагает основания для заключения предстоящего соглашения и подтверждает свое право нормативными законодательными актами. К заявлению прилагается план той части земельного надела, к которому будет применяться обременение и проект будущего соглашения.
- При достижении согласия стороны заключают необходимое для этого соглашение. Соглашение между собственником и пользователем предусматривает наличие таких пунктов:
- сведения о сторонах заключающих соглашение;
- предмет соглашения (часть территории), с указанием предусмотренных законодательством оснований для заключения соглашения, адреса и кадастрового номера участка;
- указание размеров, местоположения участка, вид выполняемых работ;
- сроки пользования земельной территорией;
- лицо несущее все расходы, связанные с обременением участка;
- порядок ограниченного пользования землей;
- права и обязанности сторон;
- заключительные условия;
- плата за сервитут с указанием размера выплат;
- порядок заключения споров;
- форс-мажорные обстоятельства;
- адреса и реквизиты сторон.
- заявление от заинтересованного лица;
- паспорта граждан подписавших заявление (копии паспортов);
- подписанное сторонами соглашение;
- ксерокопия квитанции об оплате государственной пошлины;
- заверенная копия судебного постановления (при обращении в суд);
- кадастровый паспорт, схема участка (а также копии этих документов).
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Основанием установления частного сервитута выступает соглашение между лицом, которое требует установить сервитут, и собственником соседнего участка.
Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:
- Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
- Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
- Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.
Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).
Cepвитyты ycтaнaвливaютcя coглacнo 3 ocнoвным вapиaнтaм, зaкpeплeнным зaкoнoдaтeльнo:
- Нa ocнoвaнии пoдпиcaния peзoлюции пoлнoмoчным пoдpaздeлeниeм мecтнoгo caмoyпpaвлeния, мyниципaлитeтoм или гocyдapcтвoм.
- Peзoлюция пpинимaeтcя в xoдe пyбличнoгo cлyшaния o нaлoжeнии oгpaничeний.
- Нa ocнoвaнии oбщeгo coглaшeния гpyппы зeмлeвлaдeльцeв или зaинтepecoвaнныx лиц.
- Пo cyдeбнoмy пocтaнoвлeнию.
Пopядoк ycтaнoвлeния пyбличнoгo cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк cлeдyющий:
- Oбъявлeния cлyшaния мyниципaлитeтoм или aдминиcтpaциeй.
- Oфopмлeниe peзoлюции.
- Oглaшeниe peзyльтaтoв coглacoвaния пoльзoвaния yчacткoм — тpeбoвaния, кoмпeнcaция.
- Peгиcтpaция cepвитyтa в Pocpeecтpe.
Taкжe cyщecтвyeт пopядoк дoбpoвoльнoгo coглacoвaния пo иcпoльзoвaнию зeмeльнoгo нaдeлa и нaклaдывaния cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в чacтнoй coбcтвeннocти:
- 3aинтepecoвaннoe лицo oбpaщaeтcя к зeмлeвлaдeльцy c пpocьбoй o чacтичнoм пoльзoвaнии зeмлeй.
- Cтopoнaм нeoбxoдимo oфopмить coглaшeниe cлeдyющeгo coдepжaния: гpaфa o coглacии зeмлeвлaдeльцa o нaклaдывaнии oбpeмeнeния, пpaвa cтopoн, oбязaтeльcтвa cтopoн, цeли иcпoльзoвaния, плoщaдь и кoopдинaты тpeбyeмoй тeppитopии, cpoк пoльзoвaния.
- Дaлee cлeдyeт peгиcтpaция coглaшeния в Pocpeecтpe.
Для peгиcтpaции пoтpeбyютcя cлeдyющиe дoкyмeнты:
- зaявлeниe;
- квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины (для физичecкиx лиц — 1 500 pyблeй, для юpидичecкиx — 6 000 pyблeй);
- coглaшeниe в кoличecтвe 3 экзeмпляpoв;
- coглacиe oт тpeтьиx лиц тpeбyeтcя кoгдa нyжнo ycтaнoвлeниe cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в зaлoгe, ecли нaдeл нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, ипoтeчнoм зaклaдe, apeндe.
BAЖНO. Дeйcтвиe cepвитyтa нaчинaeтcя c мoмeнтa пpoxoждeния гocyдapcтвeннoй пpoцeдypы peгиcтpaции. Пocлe этoгo зaкoнoм paзpeшaeтcя иcпoльзoвaть yчacтoк зeмли coглacнo yкaзaниям в дoгoвope, a coбcтвeнник имeeт пpaвo тpeбoвaть кoмпeнcaцию.
Сроки и стоимость установки публичного сервитута
Установка сервитута – долгосрочная процедура, она может занимать до полугода. Сроки должны соответствовать административному регламенту, который действует в регионе. Временные затраты включают:
- до 30 дней на рассмотрение заявления, поступившего от инициативной группы.
- от 10 дней до месяца на организацию общественных слушаний, оповещение заинтересованных лиц о месте и времени их проведения;
- до 30 дней на проведение межевых работ и составление кадастрового плана обременяемой части участка земли;
- до 7-14 дней на регистрацию сервитута в реестре.
Стоимость установки публичного сервитута состоит из:
- затрат на проведение межевых работ – 15-40 тыс.р.;
- затрат на организацию общественных слушаний;
- затрат на оплату госпошлины за регистрацию обременения в Росреестре в размере 1500 р.;
- компенсации издержек собственнику земельного участка за установку сервитута – они рассчитываются с учетом размера упущенной выгоды собственника, площади действия сервитута, кадастровой стоимости участка земли. Стороны могут договориться о выплате единовременной или ежемесячной компенсации.
Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права
Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:
- собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
- сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
- государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.
Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.
Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:
- необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
- необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.
Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:
- необходимость проводить через данную территорию животных;
- необходимость прохода людей к территории общего пользования;
- необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Отличия в оформлении в частной и муниципальной собственности
Способ установления ограничения на земельный участок, который принадлежит физическому лицу, имеет ряд отличий от аналогичной процедуры, осуществляемой в отношении территории, которая относится к муниципальной.
Круги лиц в частном случае ограничен, в публичном – нет. Для установления сервитута в отношении муниципального участка необходимо решение местной администрации, физическому лицу достаточно заключить соглашение.
Для установки публичного обременения необходимо проведение межевания на всех участках, подпадающих под зону ограничения. При частном сервитуте, необходимо произвести переформирование кадастровой выписки земельного надела с переделом пространства.
Отличия заключаются и в порядке возмещения неудобств. Частный сервитут предусматривает обязательные выплаты почти всегда. В случае с публичным компенсация происходит только при существенных препятствиях в ограничении при пользовании участком.
Ещё одним отличием являются стороны сделки. В частном случае – это конкретные физические или юридические лица. В случае же публичного обременения круг лиц не определен.
Публичное ограничение должно всегда согласовываться с местными органами управления. Для частного обременения в этом необходимости нет.
Узнать о том, в чем еще кроме оплаты заключается разница между частным и публичным сервитутом, можно тут.
Основные причины для регистрации частных сервитутов
- для проезда автотранспорта/прохода людям;
- необходимо прокладывать коммуникации;
- для обслуживания и ремонта газо/электро/гидромагистралей, фасадов домов;
- возникла необходимость установки каких-то объектов на соседней земле;
- появились иные причины для установления обременения, без которого невозможно реализовывать права.
Публичный сервитут предусматривает пользование землей самим государством, муниципалитетом либо местным населением.
Наиболее распространенными причинами наложения публичных сервитутов выступают:
- необходимость проезда или прохода по территории участка, принадлежащего частному лицу (например, дорога общего пользования проходит по участку);
- проведение коммуникаций для общественных нужд;
- предоставление населению возможности использовать природный источник воды;
- исследовательские изыскания, проводимые на территории соответствующего участка;
- обеспечение свободного прохода к прибрежной зоне;
- размещение на земле знаков для проведения геодезических работ, межевания;
- выпас, прогон скота.
Действие права на доступ через соседнюю территорию завершается при определенных основаниях, указанных в гражданском законодательстве. В большинстве случаев, заниматься прекращением данного права будет собственник рассматриваемого надела.
Следует разграничивать поводы для расторжения договоренности для публичных и частных сервитутов.
В первом случае, основанием считать права публичного сервитута прекращенными станет выход соответствующего распоряжения от структур, представляющих местную власть, с учетом сложившегося общественного мнения.
Во втором случае, частный сервитут утрачивается с прекращением потребности или выявлению неразрешенного пользования предоставленного участка. Основанием для прекращения станет судебное постановление.
К другим поводам прекращения прав относят ситуации, когда:
- участок перестает существовать вследствие воздействия природных явлений;
- земля конфискуется или переходит в пользование государства на основании решения соответствующего компетентного органа власти;
- земля приобретена владельцем сервитута на участок;
- одна из сторон расторгает договор в одностороннем порядке;
- достигнуто взаимное соглашение;
- истек срок действия бумаги, ставшей основанием для назначения права.
Любое пользование чужой собственностью должно быть оформлено в соответствии с законодательством. Поэтому процедура оформление сервитута регламентирована. Происходит это так:
- стороны должны прийти к соглашению о необходимости сервитута;
- составляют соответствующий договор, в котором нужно указать границы, на которые будет распространяться действии сервитута, условия платности или бесплатности, сроки использования чужой собственности, другие условия;
- после того как будет достигнута договорённость, договор нужно зарегистрировать в Росреестре;
- после того, как Росреестр зарегистрирует обременение, обеим сторонам будет выдана выписка из ЕГРН. Только после этого можно пользоваться землёй на законных основаниях.
Так как предметом соглашения выступает земля, которая относится к объектам недвижимости, то сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но есть и исключения:
- часть земли, находящаяся являющая сервитутом, переходит к другому человеку в порядке наследования. Обременение от земли неотделимы, поэтому отдельно регистрировать его не нужно, только наследство;
- необходимость в регистрации отпала до того, как стороны пришли к соглашению.
Для этого нужно подготовить и подать в суд исковое заявление об установлении частного сервитута. При этом досудебный порядок соблюдать не надо, поскольку закон этого не предусматривает (см. Позицию Верховного Суда РФ). Однако, если предложение собственнику земельного участка установить сервитут вы оформляли в виде требования (претензии), ее нужно приложить к иску. Это связано с необходимостью подтвердить, что до суда соглашение о сервитуте не достигнуто (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ).
При обращении в суд важно помнить, что сервитут будет установлен, только если нет других вариантов удовлетворить нужды истца (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут должен быть для вас единственной возможностью обеспечить нормальное использование недвижимости. Если лицо, требующее установить сервитут, не может полноценно пользоваться недвижимостью только из-за своих действий, а не по объективным причинам, суд откажет в установлении сервитута (п. 7 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Учтите, что суд не установит сервитут, если из-за него собственник обремененного участка не сможет использовать свой земельный участок в соответствии с разрешенным использованием (см. Позицию Верховного Суда РФ, п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Если суд удовлетворит ваше требование, то он определит условия установления сервитута, в частности условие о плате и сроке действия.
При установлении публичного сервитута можно потребовать соразмерную плату, если он создает существенные затруднения в использовании вашего участка. Обращаться с заявлением, составленным в свободной форме, следует в орган, который установил сервитут (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Учтите, что плата за пользование участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые вы испытываете из-за публичного сервитута. Рекомендуем обосновать требования и собрать доказательства того, что использование участка стало затруднительным. Например, указать площадь, которую вы из-за публичного сервитута не можете использовать по назначению.
Также следует приложить к заявлению заключение оценщика, в котором рассчитана плата за публичный сервитут. Оно подтвердит ваши доводы и поможет рассчитать размер платы.
Если вам отказали в установлении платы, вас не устроил ее размер или на заявление не отреагировали, обращайтесь в суд (п. 14 ст. 23 ЗК РФ). Для этого нужно подготовить иск об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.
Плата за публичный сервитут, установленный в специальном порядке, определяется с учетом особенностей.
Государственная регистрация сервитутов
Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:
Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.
Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.
Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.
После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.