Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам соцнайма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выселение любого гражданина, проживающего в муниципальной квартире возможно только после расторжения договора. Последний, в свою очередь, может быть расторгнут обеими сторонами одновременно, либо в одностороннем порядке.
Обоюдное расторжение договора, обычно, не вызывает никаких сложностей, так как происходит при переселении граждан из ветхих и аварийных домов, либо в аналогичных случаях, когда взамен наниматель получает новое жилое помещение, более благоустроенное.
По второму варианту, когда договор расторгается в одностороннем порядке, в свою очередь, существует тоже два варианта его аннулирования. Первый – когда наниматель сам инициирует выселение в связи с покупкой квартиры, переездом в другой город и т.п. Второй вариант – расторжение договора в связи с нарушением условий эксплуатации жилого помещения, он может быть реализован только в судебном порядке.
Рассмотрим, по каким причинам может произойти расторжение договора.
Прежде всего, граждане, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 49 ЖК РФ). Во-вторых, данные граждане должны быть признаны малоимущими или отвечать критериям, установленным для иных категорий граждан. Таким образом, основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может стать:
- Отсутствие документов, подтверждающих факт признания заявителя нуждающимся в улучшении жилищных условий;
- Отсутствие доказательств признания заявителямалоимущим, либо:
- Несоответствие заявителя требованиям, предусмотренным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ для иных категорий граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма.
Из вышеуказанного следует, что оснований для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть очень много (в зависимости от того, к какой категории относится заявитель).
Кроме того, в статье 54 ЖК РФ названы основания для отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В частности, отказ допускается в случае, если:
- не представлены документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при этом такие документы не могут быть запрошены или не предоставлены по межведомственному запросу.
- представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- не истек пятилетний срок со дня намеренного ухудшения жилищных условий (если такие действия совершались заявителем).
Могут ли выселить из муниципальной квартиры без достаточных оснований
В следующем перечне перечислены причины, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, Постановлениями Правительства, иными тематическими законодательными документами:
- отсутствие платежей за пользование помещением и коммунальные услуги на протяжении шести месяцев и более;
- нанесение существенного ущерба объекту недвижимости;
- нарушение законных прав (интересов) соседей;
- лишение гражданских прав;
- нецелевое использование квартиры;
- перевод объекта недвижимости в категорию объектов для планового сноса либо признание непригодным для проживания;
- изъятие земельного участка для решения федеральных (региональных) задач;
- изменение конфигурации, размеров или назначения помещений после реконструкции;
- передача имущества в собственность религиозной организации.
Каждый пункт оснований для выселения из муниципальной квартиры можно рассмотреть подробно. С учетом ограниченного объема публикации далее приведены отдельные примеры.
Нарушение порядка оплаты коммунальных услуг оспорить в суде сложно. Но допустима отмена выселения по причинам, признанным уважительными:
- ухудшение состояния здоровья;
- наличие в семье несовершеннолетних детей, инвалидов;
- утрата постоянного трудоустройства.
Намеренное разрушение имущества нанимателем должно быть доказано истцом в ходе судебного разбирательства. Таковым не будет признан естественный износ. В некоторых случаях для подтверждения правоты пользуются экспертным заключением.
Основания для выселения
Они должны быть весомыми и не идти вразрез с законодательством РФ. Так, подобные процессы могут происходить по ст. 84 ЖК РФ, которая утверждает что выселение, возможно, по следующим основаниям:
- Неуплата за использование жилья или отсутствие платы за коммунальные платежи на протяжении 6 месяцев. Причем, если за этот период вносился платеж в размере даже 1 рубля, нет основания для формирования судебного иска.
- Нарушение интересов и прав соседей. Это так критично, что дальнейшее проживание невозможно.
- Нанесение повреждения и разрушений в квартире. В том числе отсутствие текущего ремонта, что приводит к значительному ухудшению состояния недвижимости.
- Проживание прописанного в муниципальной квартире в другом месте. Данный факт, должен быть, доказан документально.
- Не целевое использование предоставленной жил. площади. То есть в ней не живут, а приспособили под склад, офис, даже магазин или какие-то другие цели.
- Договор социального найма расторгнут в добровольном порядке по договоренности.
- Переезд. Тут дело касается выезда из квартиры. Если жилец планирует выехать на некоторое время, то права на проживание в данной недвижимости за ним сохраняются.
Условия и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений
Статья 103 Кодекса регулирует выселение из специализированных жилых помещений. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 Кодекса.
Следовательно, прекращение договоров найма специализированных жилых помещений, в том числе в случаях расторжения указанных договоров, влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.
Как и прежнее жилищное законодательство, Кодекс предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений: а) без предоставления другого жилого помещения, б) с предоставлением другого жилого помещения (ср., например, со ст. ст. 107, 108 ЖК 1983 г.). Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 Кодекса, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.
Применительно к выселению из общежитий на практике следует учитывать, что Кодекс применяется только к тем правоотношениям, которые связаны с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие предоставление и использование жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены: в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.
Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ, а не Кодекса.
В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника по поводу пользования жилым помещением и иных заслуживающих внимания обстоятельств (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 г. ).
Комментарий к Статье 84 ЖК РФ
Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84, 85 Кодекса. Обратим внимание, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке. Уместно напомнить, что ЖК 1983 г., помимо судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. В Кодекс правила об административном выселении не включены.
Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности . Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, российское жилищное законодательство традиционно различает: а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. ст. 91 — 94 ЖК РФ 1983 г.); б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 95 ЖК РФ 1983 г.); в) выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 98, 99 ЖК РФ 1983 г.). Таким же образом определены виды выселения в п. п. 1 — 3 ст. 84 Кодекса.
———————————
См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 328.
Наиболее распространенные ошибки
Ошибка №1. Можно выселить человека, если он постоянно ругается с соседями, но нет официальных жалоб.
Нет, такие действия недопустимы. Выселение правомерно лишь в том случае, когда соседи неоднократно обращались к участковому и в другие органы, но наниматель продолжает нарушать их покой и, например, закон о тишине – для каждого региона гон свой.
Ошибка №2. Выселение возможно исключительно в судебном порядке.
С юридической точки зрения это так, но можно урегулировать проблему мирно, предложив нанимателю выселиться самостоятельно. Это допускается посредством заключения соглашения сторон о прекращении договора соцнайма. Если жилец не соглашается, тогда процедура производится в суде.
Выселение из муниципальной квартиры
Для прекращения договора социального найма с жильцом в на площади, переданной в пользование гражданина органом муниципальной власти, предусмотрены следующие основания:
- накопление задолженности сроком более 6 месяцев;
- причинение помещению вреда нанимателем, его родственниками или друзьями;
- использование квартиры или комнаты в коммунальной квартире не по назначению;
- нарушение прав соседей, создание условий для невыносимого проживания рядом, порча их имущества, угрозы физической расправы, постоянное эмоциональное давление;
- нарушение цели использования помещения, размещение в нем производства или складов, магазинов, иных объектов коммерческой деятельности;
- разрушение жилой постройки, нарушение ее целостности любыми способами, что влечет уничтожение имущества;
- изменение назначения помещения – перевод из жилого в коммерческий фонд по решению органов муниципальной власти;
- признание объекта недвижимости грозящим обвалом или обрушением при издании соответствующего органа администрацией района.
Выселение беженцев или переселенцев
Человек получает статус «беженца» на основании положений ФЗ №4528-I от 19 февраля 1993 г. «О беженцах». Согласно нормам данного закона, лицо, имеющее данный статус, имеет право на предоставление жилой площади. Впоследствии он отвечает за использование жилья, как и другие граждане России.
В случае утраты статуса беженца или переселенца, правовые отношения по найму специализированного жилого помещения прекращаются.
При проживании в общежитии договор найма может быть расторгнут досрочно, к примеру, если гражданин увольняется со службы.
Пунктом 3 ст. 101 Жилищного Кодекса РФ устанавливается возможность расторжения договора найма по требованию наймодателя как в случаях, предусмотренных в статье 83 ЖК РФ, так и в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) проживающим жильцом или членами его семьи своих обязанностей.
Неисполнение жильцом своих договорных обязанностей служит основанием обращения в суд для принудительного расторжения договора найма. Ответственность нанимателя установлена в самом договоре найма.
Расторжение договора найма специализированной жилплощади по соглашению сторон не представляет для контрагентов каких-либо сложностей. Стороны договора самостоятельны в заключении, изменении или прекращении правоотношений. Расторжение договора возможно по взаимному согласию участников правоотношений.
Статья 103 ЖК РФ. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Полный текст ст. 103 ЖК РФ с ми. Новая действующая редакция с дополнениями на 2020 год. Консультации юристов по статье 103 ЖК РФ.
1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.
В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
- 2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; - 4) инвалиды 1 или 2 групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды 1 или 2 групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами 1 или 2 групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Общие правила выселения из жилых помещений
Надо отметить, что выселение из квартиры – мера вынужденная и является исключением из правил неприкосновенности жилища, которое провозглашает Конституция РФ, но противоречия здесь нет. Выселение применяют только в тех случаях, которые предусмотрены законодательством и отвечают интересам общества. Целью выселения обычно является освобождение жилья. Вторичными целями считают необходимость:
- избежать несчастного случая (как в случае с аварийным жильем);
- восстановить социальную справедливость (когда жилье захватывают самовольно);
- восстановить нарушение прав третьих лиц (как при систематическом нарушении законных прав соседей);
- восполнить доходную часть бюджета (вариант – выселение из жилого помещения за систематическую и продолжительную неуплату коммунальных услуг).
По нормам жилищного законодательства граждан выселяют из жилых квартир с предоставлением иных, аналогичных по комфорту и площади помещений, согласно определенным условиям:
- дом, где находился жилой объект, идет под снос;
- жилое помещение нужно переводить в нежилое;
- квартира признана непригодной для проживания;
- после капремонта или другой реконструкции дома квартиру сохранит невозможно или ее общая площадь уменьшается, вследствие чего, проживающие там квартиросъемщик и его семья нуждаются в жилье, или наоборот, увеличивается, значительно превышая нормы квадратных метров на каждого о члена семьи (ст. 85 ЖК РФ).
Если наниматель не признает выселение и не желает освобождать жилплощадь, то соответствующие органы должны обращаться в суд с требованием принудительного выселения нарушителя. В решении суда должна быть обязанность предоставления выселяемому гражданину аналогичного благоустроенного жилья.
Законодательство установило обстоятельство, когда выселение запрещается:
- если жилье, из которого выселяют собственника, является у него единственным жильем. Исключение, если жилье находится в ипотеке, в таком случае оно может быть реализовано на торгах;
- члены семьи военнослужащего и других государственных служащих, погибших во время исполнения своего служебного долга;
- пенсионеры, получающие пенсию по старости;
- сироты, получившие жилье по государственной программе;
- представители семьи умершего работника, которому было предоставлено общежитие на период работы;
- инвалидов 1 или 2 группы, которые получили инвалидность на рабочем месте по вине работодателя;
- несовершеннолетних лиц, имеющих регистрацию в занимаемой квартире;
- лица, отказавшие от приватизации в пользу другого гражданина;
- лиц, лишенных свободы по приговору суда. Указанные лица имеют право восстановить регистрацию после освобождения;
- владельцев квартир, которые заключили договор пожизненной ренты;
- граждан, которые были признаны судом умершими или безвестно отсутствуюшими, но потом объявившимися.
Выселение собственника за нарушение прав соседей
Между соседями не всегда складываются дружеские отношения. Если соседи шумят по ночам, затопили квартиру или совершают другие действия, ущемляющие интересы проживающих рядом, надо сходить к участковому с заявлением или вызвать полицию прямо ночью. В случае постоянных жалоб на соседей суд может прекратить их право пользования жильем с выселением собственника из жилого помещения за нарушение прав и интересов соседей.
Согласно статьи 293 ГК РФ о прекращении прав собственности на помещение, которое содержится бесхозяйственно, при использовании жилья не по назначению и систематическому нарушению прав соседей органы местного самоуправления предупреждают собственника о необходимости навести порядок, виновному назначают срок для исправления нарушений. Если и после предупреждения ситуация не меняется, то суд по иску местных властей имеет право продать помещение на публичных торгах с выплатой вырученных средств бывшему собственнику жилья за вычетом компенсации за судебные издержки. Один из примеров такого принудительного выселения нарушителя спокойствия – судебное решение в Свердловске, где судьи удовлетворили иск о выселении меломана, круглосуточно досаждавшего соседям грохочущей музыкой. Любителя музыки лишили права собственности на приватизированную двухкомнатную квартиру. Кроме музыки ди-джей постоянно собирал шумные компании. Жильцы (в основном люди пенсионного возраста) 18 раз обращались в полицию и городскую администрацию. Мэрия направляла гражданину предписание о необходимости соблюдать тишину, которое он проигнорировал, утверждая, что домашняя студия – для него профессиональная необходимость, а громкости музыки никто не измерял. Фактически он признал, что использует жилье не по назначению. Сейчас квартира выставлена на торги, выселенец подает на апелляцию.