Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание индивидуального (частного) дома непригодным для проживания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует регламент, позволяющий отнести дом к категории аварийных. Основные моменты прописаны в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года (обновленная редакция). Оттуда можно почерпнуть как проходит признание дома аварийным и что за этим следует.
Если участок был приватизирован на нескольких человек, то при оформлении документов на новую квартиру будет рассчитана долевая собственность в ней согласно имуществу в бывшем участке.
Если участок под рассматриваемым домом уже является частной собственностью, он не требует приватизации. В случае если это государственная или муниципальная земля, необходимо предварительно ее приватизировать. Но перед этим требуется обязательная приватизация дома, даже если он аварийный. Приватизированный дом – это главное основание для приватизации земли под ним.
Зачастую исполнительные органы стараются медлить с решением вопросов такого плана. Это обусловлено по большей мере тем, что жилого фонда недостаточно для переселения всех жильцов аварийных строений в России.
Какое жилье считается аварийным
По государственным стандартам, любая конструкция не должна превышать установленные нормы инфразвука, шума, вибрации, а также концентрации вредных веществ и уровня напряженности электрического поля. Также жилье могут признать аварийным, если:
- конструкция износилась на 65-70%, при этом показатели одинаковые как для кирпичных и панельных, так и для деревянных домов;
- при ухудшении эксплуатационных и технических характеристик дома, из-за которых снижается надежность и устойчивость строения;
- если частный сектор находится в опасной зоне. Например, вблизи рек, где регулярно меняется фаза водного режима — наступают паводки. Также около горных хребтов, где фиксируются зоны схода лавин, оползней и селевых потоков;
- конструкция дома была повреждена из-за геологических явлений (пожары, наводнения, землетрясения, посадка грунта);
- если конструкция жилья нарушена из-за аварий или взрывов;
- при нарушении целостности фундамента, что приводит к обрушению всего жилого дома;
- если частный сектор находится в зоне, где могут произойти техногенные аварии;
- на территории жилищной зоны нарушены санитарные или эпидемиологические нормы;
- при нарушении уровня шума. Например, если окна секторов выходят на главную дорогу или магистраль.
Понятие аварийности жилого дома
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Жилье предоставят только в том случае, если принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. По ст. 16 ФЗ № 185 используется специальная программа по переселению.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.
Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.
Понятие аварийности жилого дома
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Жилье предоставят только в том случае, если принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. По ст. 16 ФЗ № 185 используется специальная программа по переселению.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.
Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.
В каком случае дом признают аварийным?
Чтобы признать многоквартирный дом аварийным, нужно детально ознакомиться с Постановлением Правительства РФ № 47.
В этом документе содержатся все основные жилищные критерии, которые дают основания признать помещение непригодным для проживания.
Согласно ч.3 выше указанного закона дом является аварийным в следующих случаях:
- ярко выраженный физический износ здания, а также отдельных его конструкций, элементов, что способно привести к его строительной ненадежности и отсутствию должной прочности;
- неблагоприятный климат, загрязнение атмосферного воздуха вредными, ядовитыми веществами, радиацией, что негативно отражается на жилых помещениях такого дома;
- серьезное нарушение санитарно-эпидемиологических норм, которые невозможно качественно устранить;
- серьезные деформации, нарушения прочности фундаментов, несущих конструкций, стен, а особенно это касается деревянных, кирпичных, каменных домов;
- угрожающие для жизни собственников зоны нахождения дома (риск оползней, вулканов, лавин, а также возможность техногенной катастрофы и т.д.);
- местность дома, где превышает уровень допустимой вибрации, шума;
- повреждение жилища в результате взрыва, землетрясения, пожара, оползней и других серьезных разрушительных воздействий;
- территория дома, которая расположена близко с воздушной ЛЭП, создающая напряжение более 50 Гц на высоте 1,8 метров.
Чаще всего жильцы требуют признать дом аварийным в связи с его физическим износом, то есть давним сроком ввода в эксплуатацию. Иными словами, это старые дома («сталинки», «хрущевки»), которые не соответствуют жилищным характеристикам и уже разрушаются согласно времени.
✅ Дом признали аварийным, что делать дальше? Как получить новую квартиру, или дом?
Старые ветхие дома переселяются в рамках существующей региональной программы. Арендаторы сами осуществляют переезд, а местные власти покрывают расходы и оказывают посильную помощь, например, предоставляют грузовой автомобиль для перевозки вашего имущества (статья 32(7) Жилищного кодекса РФ).
Последствия объявления чрезвычайной ситуации в доме:
- Расторжение договора социального найма — с лицами, проживающими в общей квартире или доме.
- Расторжение договора аренды с организацией, использующей помещение для своей хозяйственной деятельности.
- Переселение арендатора и членов семьи в новое совместное жилье с аналогичными условиями (хотя это не всегда соблюдается).
- Покупка участка земли или предоставление аналогичной площади на новом месте — при сносе частного дома в деревне.
- Принудительное отчуждение земли по суду — в случае, если владелец отказывается ее продавать и не хочет сносить аварийный дом. или материальная компенсация — для владельцев жильцов, съехавших из аварийного жилья.
Что выбрать: Покупать старый дом или новую квартиру? Второй вариант предпочтительнее. Практика показывает, что цена покупки аварийного жилья значительно ниже средней рыночной цены в регионе. Владелец получает максимум в 2-3 раза больше реальной стоимости. Вряд ли они смогут найти другое подходящее жилье за эти деньги. Скорее всего, можно будет купить долю или комнату. Однако для тех, кто не жил в ветхом здании, но имеет свидетельство о праве собственности на недвижимость, покупка является очевидным вариантом. Хорошая возможность избавиться от нерентабельного жилья и получить взамен деньги от государства. Однако существуют и ограничения, например, на приватизацию аварийного жилья.
Важно знать, что не все домовладельцы имеют право на получение новой квартиры или дома. Если здание имеет статус исторического памятника, оно не может быть снесено (статья 16.1(10) Федерального закона № 73 от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия…». Статьи 16.1(10) и 18(13) Федерального закона № 73 от 25 июня 2002 года «О культурных ценностях»). Даже если здание непригодно для проживания и находится под угрозой сноса, местные власти не включают его в список зданий, подлежащих расселению. Как правило, в таких случаях власти проводят реставрационные или капитальные ремонтные работы.
Порядок признания дома аварийным: комиссия
Ветхим жилье могут признать при его обветшании больше, чем на шестьдесят пят процентов. Однако после того как комиссия признает его таковым, расселения не будет. Получить новую квартиру можно лишь тогда, когда нынешнее жилье сочтено подлежащим сносу. Выносится такое решение, только если на месте данного многоквартирного или частного дома запланировано строительство новых объектов.
- Проведении капитального ремонта и реконструкций многоквартирного дома или иного жилого помещения;
- Признании жилья пригодным для проживания в нём;
- Признании объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу;
- Признании многоквартирного или индивидуального частного дома ветхим и нежилым.
Можно ли признать дом ветхим или аварийным
В статье 15 Жилищного кодекса РФ дается определение жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, в соответствии с этим определением таковым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям). Конкретного же определения жилого помещения, непригодного для проживания, законодательство нам не дает, предоставляя лишь основания, по которым помещение может быть признано таковым.
Полный перечень оснований признания жилых помещений непригодными для проживания представлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47), также в соответствии с ним признание частных (индивидуальных) жилых помещений жилыми помещениями, пригодными (непригодными) для постоянного проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.
Какое жилье считается аварийным?
Изначально необходимо разобраться в том, какое жилье считается аварийным. Это важно, поскольку именно жильцам в первую очередь нужно решить, пригоден ли дом для проживания в нем. Определить это просто по следующим параметрам:
- токсикологическая экспертиза показывает наличие вредных веществ выше установленного уровня;
- влажность в доме превышает 60%;
- имеются повреждения несущей конструкции здания;
- в доме нет окон;
- наличие серьезных разрушений после аварии, пожара и других катастроф;
- нахождение жилого объекта в месте, где вскоре произойдет техногенная катастрофа;
- температура воздуха не поднимается выше 18 градусов и держится стабильно;
- объект расположен ниже уровня земли (подвалы и цокольные этажи);
- дом расположен рядом со свалкой, с магистралью, где превышен уровень шума и так далее;
- нет инженерных коммуникаций и проч.
Признанием домов аварийными занимается специальная межведомственная комиссия. Она руководствуется перечисленными факторами и статьей 32 жилищного кодекса РФ.
Что считается нежилым зданием
Чтобы лучше понимать суть вопроса, сначала необходимо определиться, что именно понимается под нежилым помещением. В целом, определить такие строения достаточно просто: если они не предназначены и не используются для проживания людей, значит они нежилые. Однако в законодательстве существует более точная формулировка.
Нежилыми зданиями являются как отдельные строения и их составные части, так и помещения в жилых домах, которые изначально не были предназначены для проживания людей и, в дальнейшем, не были отнесены к жилому фонду. Дословное определение несколько сложнее для понимания, однако суть его точно такая же.
Если обобщить – то любое здание или помещение, в котором не живут и не должны жить люди считается нежилым. Это могут быть как целые промышленные заводские комплексы, так и небольшие сараи. Сюда же относят подвальные помещения и магазины на первых этажах домов. К слову, любые помещения, которые ранее были жилым, а потом были вынесены в нежилой фонд, также относятся к нежилым.
Как получить новое жилье
Расселение жильцов из аварийного или ветхого жилья — это долгий и сложный процесс. Для этого необходимо иметь акт от межведомственной комиссии. Расселение жильцов происходит в несколько этапов:
- Частный дом признан аварийным и подлежит сносу. Государственный орган ставит условия и сроки переселения, исходя из оценки комиссии.
- Собирается пакет документов, куда входят:
- заключение проектной организации, где доказан факт нарушения конструкции дома;
- копии документов собственника (договор на приватизацию, дарения или мены).
- Выдается распоряжение, где указаны все процедуры по расселению и условия. При расселении каждый собственник получает жилье такой же площади, что и аварийное. Государство предлагает владельцу два варианта: получить выкупную сумму за дом или новую недвижимость. Как правило, собственник не имеет право выбирать район или улицу нового жилища. Большой популярностью пользуется первый вариант, так как он включает в себя все расходы на переезд, поиск нового дома, оформления пакета документов.
Очередь из выселенцев составляется администрацией города. Новое жилье выдается не только семьям, проживающих в аварийных домах, но и собственникам, которые входят в программу помощи молодым или многодетным семьям. Иногда жилье, которое подлежит сносу, может прослужить еще 5-10 лет до тех пор, пока не наступит очередь на выселение.
Как признать дом аварийным и непригодным для жилья
Признание жилья непригодным для проживания, начинается с его обследования. Проверяются:
- фундамент;
- несущие стены;
- планировки здания и отдельных помещений;
- внутреннее состояние жилья;
- санитарные и гигиенические условия жилья и их соответствие нормам.
Для признания жилья непригодным для проживания, необходимо, чтобы оно имело 70% износа, это если дело касается многоквартирного жилого дома или частного дома и 60%, если дело касается отдельно-стоящего дома, построенного из дерева. Также к этой категории относится жилье, которое находится в пределах санитарно-защитного, пожароопасного или взрывоопасного объекта.
К таким ситуациям также относится жилье, если рядом с ним расположен производственный объект, и где возведение жилья не должно осуществляется в связи с угрозой здоровью и жизни людей. Если жилье расположено на земельных участках, которым угрожают последствия природных катастроф (наводнения, оползни, обвалы и т.д.).
Если это было когда-то временное жилье, но люди продолжают в нем жить, хотя все сроки проживания в таком доме уже истекли. Учитываются также износ здания, деформация, повреждения здания, если все это может привести к обрушению здания. Если дом сильно пострадал от пожаров, стихийных бедствий и прочих техногенных катастроф.
Здание невозможно обслуживать технически и с коммунальной точки зрения. В целом можно выделить несколько оснований, для признания жилья непригодным для жизни, а именно:
- высокий сверх нормы радиационный фон около здания;
- высокая степень износа несущих конструкций;
- недопустимый уровень вибрации;
- чересчур загрязненный воздух;
- зона высокого риска природных явлений (наводнения, селевые потоки, снежные лавины и т.д.);
- близость к линиям ЛЭП;
- здание пострадало от пожара, наводнения и т.д.;
- временное жилье, срок годности которого давно истек;
- проседание грунта под зданием;
- жилье расположено в местах, где запрещена застройка;
- люди проживают в здании, которое не предназначено для проживания людей;
- здание не отвечает санитарно-гигиеническим нормам для проживания людей;
- есть риск обвала здания;
- невозможно техническое и коммунальное обслуживание здания.
статью ⇒ Изменения в программе переселения из ветхого и аварийного жилья в 2018 году.
Суровая действительность такова, что, даже если ваш дом признали непригодным для проживания, то это, к сожалению, не означает, что вы переедете в другую квартиру через день или даже через месяц. Формально люди, живущие в аварийных домах, получают приоритетное право на расселение. Но «квартир не хватает, и образуются очереди даже из внеочередников.
Придется неоднократно напоминать о себе, обивая пороги государственных структур, и чем настойчивее вы будете, тем больше шансов на скорейшее завершение процесса.
Есть два варианта развития ситуации, и они зависят от того, на каких правах вы владеете жильем.
Первый сценарий таков. Вы проживаете в муниципальной квартире. Дом, в котором вы живете, признан непригодным для проживания. После ожидания вы наконец заключаете новый договор социального найма и переезжаете. В данном сценарии наниматель гарантированно получает одну жилплощадь взамен другой, причем новая квартира должна быть благоустроенной и по площади не менее той, где вы и ваша семья жили раньше.
Второй сценарий связан с недвижимостью, которая находится в собственности, и тут все сложнее.
Если переселение из ветхого здания происходит по стандартной схеме, а не по адресной программе, то вам будет положена не жилплощадь, а денежная компенсация. Размер выкупной цены — это предмет споров между собственником и государством. Компенсацию рассчитывает государство, учитывая рыночную цену жилого помещения, упущенную выгоду, компенсацию за несделанный капитальный ремонт, компенсацию убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием у него недвижимости.
Разумеется, самую существенную долю компенсации составит рыночная стоимость жилья, и она будет крайне мала (квартиры в аварийном доме, как вы понимаете, стоят мало, компенсация часто не позволяет купить аналогичную квартиру в этом же районе, а часто – вообще в городе или ближайшем пригороде). Противостоять оценщикам из муниципалитетов можно, и не стоит бояться обращений в суд, ведь в конечном счете вы боретесь за адекватные условия для жизни. Проконсультируйтесь с юристами относительно вашего случая, и оцените шансы на положительное решение. Если вы отстоите свои права в судебном порядке, то все затраты по делу возьмет на себя проигравшая сторона.
Основания признать дом непригодным для проживания
- дом не подлежит восстановлению после взрыва, пожара, стихийного бедствия;
- здание находится под угрозой разрушения при техногенной аварии, вероятность которой высокая ввиду участившихся природных катаклизмов;
- дом находится на территории с высоким риском снежной лавины, селевого потока, оползней, паводков;
- деформирован фундамент либо конструктивные элементы здания;
- дом расположен рядом с источником шума, превышающего допустимый лимит в 55 децибел;
- близко к дому находится линия электропередач либо сооружение для передачи переменного электротока;
- на специально отведенной территории рядом со зданием осуществляется промывка и очистка мусоропроводов;
- дом не отвечает гигиеническим требованиям и санитарно-эпидемиологическим нормам.
Непригодным признают также жилье со степенью износа не менее 70% для каменных домов или 65% – для сооружений деревянных либо из местных материалов, а также мансард.