Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем опасно доверительное управление недвижимостью?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Налог на прибыль у доверительного управляющего
Обязанности доверительного управляющего заключаются в определении доходов и расходов по доверительному управлению имуществом (ежемесячно нарастающим итогом).
Затем сведения о полученных доходах и расходах передаются учредителю доверительного управления (выгодоприобретателю) для их учета учредителем доверительного управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Однако из общих правил есть исключения. Так, в соответствии с п.5 ст.276 НК РФ положения ст. 276 НК РФ не распространяются на управляющую компанию и участников (учредителей) договора доверительного управления имуществом, составляющим обособленный имущественный комплекс — ПИФ (за исключением абз.1 п.1 ст.276 НК РФ, согласно которому имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего). Это связано с особенностями правового статуса ПИФов. Управляющая компания ПИФа, действующая в качестве доверительного управляющего, исчисляет налог на прибыль в общем порядке (Письма Минфина РФ от 29.09.2017 г. №03-03-06/1/63480, от 18.05.2015 г. №03-03-06/1/28232).
У доверительного управляющего доходом является вознаграждение за услуги управления.
Размер и порядок выплаты вознаграждения устанавливается условием договора. Например, по договору доверительного управления ценными бумагами, вознаграждение управляющего может состоять из платы за управление (MF), премии за успех (SF) и дополнительного вознаграждения за досрочный вывод Активов.
Договор доверительного управления имуществом
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
НДС по вознаграждению управляющего
Как упоминалось выше, на исчисление и уплату НДС доверительными управляющими повлияли в общем порядке и изменения, внесенные Федеральным законом от 22.06.2005 N 119-ФЗ и вступившие в силу с 01.01.2006. Исчисление и уплата налога с 01.01.2006, согласно п. 1 ст. 167 НК РФ, производятся в момент передачи выполненных услуг (дата представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности) либо — в случае предварительной (частичной) оплаты услуг доверительного управляющего — в момент поступления этой оплаты. При этом налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретенным после 01.01.2006, могут быть применены независимо от уплаты налога поставщикам.
Если доверительный управляющий до 01.01.2006 применял метод определения налоговой базы «по отгрузке» (по мере выставления счетов-фактур учредителю управления), порядок определения налоговой базы по операциям до и после 01.01.2006 не изменится. При этом налоговые вычеты по не оплаченным по состоянию на 01.01.2006 приобретенным товарам (работам, услугам) производятся в I полугодии 2006 г. равными долями независимо от оплаты «входного» НДС.
Если доверительный управляющий применял до 01.01.2006 метод «по оплате» и имеет по состоянию на эту дату не оплаченную учредителем управления задолженность, НДС по ней уплачивается по мере поступления оплаты в течение двух лет (2006 — 2007 гг.). Если суммы задолженности не будут погашены до 01.01.2008, в первом налоговом периоде 2008 г. весь неоплаченный НДС подлежит уплате в бюджет (п. 7 ст. 2 Закона N 119-ФЗ). Применение налоговых вычетов по не оплаченным по состоянию на 01.01.2006 ценностям такими налогоплательщиками осуществляется только в случае осуществления их оплаты также в течение 2006 — 2007 гг., а в случае неоплаты — в первом налоговом периоде 2008 г.
Доверительный управляющий, уплачивающий НДС по операциям доверительного управления, несет обязанность по соответствующему отражению сумм начисленного и принятого к вычету налога в налоговой декларации (утв. Приказом Минфина России от 28 декабря 2005 г. N 163н).
1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.
1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.
1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.
1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).
1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890
1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.
1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
5.1 Стороны вправе устанавливать особые условия управления имуществом. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.
5.2 Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.
6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
6.1 Стоимость аренды Объекта недвижимости устанавливается в размере по договоренности.
6.2 Минимальный срок аренды Объекта недвижимости 7 (семь) суток.
6.3 Доверительный управляющий получает вознаграждение в размере 10 (десять)% от дохода, полученного в результате доверительного управления на длительный срок и 15 (пятнадцать)% от дохода при посуточной сдаче.
6.4 Отдельно оплачиваются: уборка помещения – 1.000 руб., стирка белья – 500 руб.
6.5 Причитающиеся Доверителю суммы должны выплачиваться в течение 3 дней после вселения Арендаторов.
6.6 Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю, выплачиваются наличным или безналичным способом.
6.7 Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, интернета и других платежей осуществляется Доверителем самостоятельно.
6.8 Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, согласованных с Доверителем, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Правовые основы доверительного управления
Доверительное управление имуществом — это процесс управления собственностью, переданной учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок. Отношения между участниками процесса регулируются Гражданским кодексом РФ.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). При этом доверительный управляющий не получает права собственности на переданное имущество (п. 4 ст. 209 ГК РФ).
Таким образом, правомочия собственника передаются управляющему только в установленных договором и законом пределах, позволяющих последнему осуществлять не только юридические, но и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Если доверительный управляющий заключает сделку в устной форме, то он должен предупредить контрагента о своем статусе, то есть о том, что он действует в качестве доверительного управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). Если же сделка совершается в письменной форме, то в документах после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана отметка «Д.У.».
При несоблюдении данного условия считается, что управляющий совершил сделку в личных целях, а не в интересах управления чужим имуществом, и отвечать по ней перед контрагентом он будет своими личными средствами, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах отметка «Д.У.» должна проставляться. Например, только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем или во всех случаях, когда лицо выступает в качестве доверительного управляющего?
Так, зачастую отметка «Д.У.» проставляется в платежных поручениях на уплату каких-либо сумм. Ряд организаций и предпринимателей, выступающих в роли управляющих, ставят пометку «Д.У.» даже в поручениях на уплату аренды. Это не совсем верно. Расчетные документы должны содержать ряд реквизитов (п. 2.10 положения ЦБ РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в РФ»). В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем пометка «Д.У.» не является частью наименования организации или индивидуального предпринимателя. Значит, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, по мнению автора, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.
Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.
Нередка ситуация, когда в отношении передаваемого имущества уже заключены определенные соглашения. Типичный пример — договоры аренды недвижимости. Передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах, поскольку переход имущества в доверительное управление не является основанием для расторжения договора аренды. Точно так же, как переход права собственности (ст. 617 ГК РФ). Их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли управляющему. К нему же они должны обращаться и за реализацией своих прав по договору. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам.
Что же касается договоров аренды, которые доверительный управляющий заключит в период действия траста, то здесь вопросов не возникает. К ним будут применяться обычные правила.
Объекты доверительного управления
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.
Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395–1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.
По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.
При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддерживать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.
Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).
Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.
Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.
В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).
Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).
Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.
В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также передавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).
Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.
Бухгалтерский учет операций по доверительному управлению имуществом
Минфином России разработаны «Указания по отражению в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (утв. приказом Минфина России от 28.11.2001 № 97н, далее — Указания). Данный документ распространяется на все юридические лица, кроме кредитных и страховых организаций, профессиональных участников рынка ценных бумаг, негосударственных пенсионных фондов и бюджетных учреждений, для которых существуют ведомственные нормативные документы.
Для отражения операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, предлагается использовать счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты» субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом». Такой субсчет будет присутствовать и в рабочем плане счетов учредителя управления, и в плане счетов, используемом доверительным управляющим при ведении обособленного баланса. Зеркальные остатки по данным субсчетам связывают эти два баланса и показывают стоимостную оценку имущества в доверительном управлении. В «Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций» (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) сказано, что субсчет 79-3 также применяется для учета расчетов у доверительного управляющего, но данная точка зрения не нашла отражения в корреспонденции счетов, предлагаемой Указаниями. Кроме того, это противоречило бы назначению счета внутрихозяйственных расчетов, который предназначен для отражения расчетов с контрагентами по договорам.
Учет у доверительного управляющего на собственном балансе
Так как доверительный управляющий может получать вознаграждение по договору доверительного управления, данная операция должна найти отражение в его собственном балансе. Начисление вознаграждения он отражает записью Дебет 76 «Расчеты с учредителем управления» Кредит 90-1 «Выручка», если доверительное управление является его обычным видом деятельности, или Кредит 91-1 «Прочие доходы» в иных случаях (Указаниями предусмотрено только кредитование счета 90 «Продажи»).
Расходы, связанные с осуществлением данного вида деятельности, предписывается учитывать на счете 20 «Основное производство» или 26 «Общехозяйственные расходы» обособленно по каждому договору. Поскольку деятельность по доверительному управлению выделена на отдельный баланс, было бы логичным изначально производить все относящиеся к ней расходы в рамках этого баланса с отдельного расчетного счета (кассы). Однако законодатель предусмотрел возможность использования иной схемы — по соглашению сторон доверительный управляющий может оплатить расходы от своего имени (в этот момент он выступает как обычное юридическое лицо) с последующим их возмещением. На наш взгляд, такие расходы не должны учитываться тем же образом, как те расходы управляющего на ведение договора, компенсация которых не предусмотрена.
Но Указания предписывают нам отражать все оплаченные доверительным управляющим от собственного лица расходы, как возмещаемые, так и производимые им за счет вознаграждения (например, административные расходы), на счетах затрат (20, 26) и затем относить в дебет счетов реализации (90). Возмещение же расходов учредителем управления начислять у управляющего записью Дебет 76 Кредит 90. (Причем это не единственный случай, когда финансовое ведомство предлагает учитывать возмещаемые расходы таким образом — в письме Минфина России от 24.09.2001 № 04-02-05/2/127, аналогичные указания даны для договоров поручения). На наш взгляд, это методологически неверно и противоречит нормам гражданского законодательства, которые проводят различие между вознаграждением управляющего и возмещением расходов. Данные расходы не являются расходами доверительного управляющего, а их возмещение не является его выручкой и не должно отражаться в ее составе. Такого же мнения придерживаются и налоговые органы (основываясь на положениях п. 2 ст. 276 НК РФ). А счет 90 в плане счетов специально предназначен для учета выручки организаций от обычной деятельности. Для того чтобы не завышать выручку и себестоимость услуг по доверительному управлению, возмещаемые расходы следует отражать одной записью Дебет 76 «Расчеты с учредителем управления» Кредит 76 «Расчеты с поставщиком товаров (работ, услуг)», расходы на которые возмещаются по условиям договора.
Особенности ДУ недвижимостью
Об одной особенности ДУ любой недвижимостью сказано в ст. 1017 ГК РФ: факт, что недвижимость перешла в доверительное управление нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого собственник или управляющий должны с паспортом (для юр. лица — учредительные документы, выписка из Реестра юр.лиц), договором и документами на недвижимость прийти в Росреестр и написать заявление. После этого регистратор сделает соответствующую пометку в Едином государственном реестре недвижимости. ДДУ будет считаться заключённым с момента регистрации перехода недвижимости к управляющему, а не с момента, когда стороны расписались в договоре.
Основной доход, который может приносить недвижимость — арендная плата. Поэтому управляющие в первую очередь занимаются организацией аренды на вверенной им недвижимости. Нюансы этого зависят от типа недвижимости — жилая или коммерческая.
В основном функции управляющего недвижимостью такие:
- проанализировать рынок недвижимости, понять, кому нужна недвижимость и как её лучше сдавать;
- найти арендатора: разместить объявления на специальных сайтах и мониторить их, а если нужно — то и разрекламировать недвижимость;
- подготовить договор, акт приёма-передачи;
- заключить договор;
- следить, чтоб договор соблюдался, аренда оплачивалась;
- платить коммуналку (если прописали в ДДУ);
- следить за состоянием недвижимости, заниматься ремонтом (если прописали в ДДУ);
- некоторые фирмы-управляющие предлагают застраховать недвижимость, сопровождать сделки с ней, продавать недвижимость и т. д.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРУ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
Согласно п. 1 статьи 1012 Гражданского кодекса (ГК) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (смотрите также статью: «Доверительное управление страховыми резервами» ).
Особенности бухгалтерского учета каждой стороны договора доверительного управления подробно рассмотрены в статье «Бухгалтерский учет операций по договору доверительного управления» . В данной статье мы затронем налоговый учет операций по договору доверительного управления имуществом.
Сама передача имущества доверительному управляющему и возврат его учредителю доверительного управления объектом налогообложения не являются – налоговый учет возникает при осуществлении деятельности по управлению переданным имуществом.
Согласно п. 1 статьи 1015 ГК доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель (ИП) и коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. И ИП, и коммерческая организация являются налогоплательщиками следующих налогов:
– налог на добавленную стоимость (НДС);
– налог на прибыль организаций;
– налог на имущество.
Рассмотрим порядок налогообложения вышеперечисленными налогами операций, связанных с доверительным управлением имущества.
Помимо существенных условий, установленных ГК РФ, к в договоре ДУ ПИФ также должно содержаться одно из следующих условий:
- наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
- наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать покупки инвестиционных паев и права продать их на бирже, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
- наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
- отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Когда обращаются за помощью к доверенному лицу
Передача в доверительное управление права заниматься вопросами недвижимого имущества может происходить во многих случаях. Например, владелец собственности уезжает за границу на длительный период. Согласитесь, ему совсем не с руки контролировать жизнь и деятельность квартирантов на его жилплощади. Бывают случаи, когда собственник жилья проживает на другом конце большого города или даже в другом населенном пункте области. Понятно, что кататься туда-сюда для осуществления своих гражданских прав, касающихся сдачи в аренду недвижимости, будет затруднительно. Для граждан, вкладывающих капитал в квадратные метры, которая дает отнюдь немаленькие доходы также будет выгодно воспользоваться доверительным управлением недвижимостью.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом в соответствии с законодательством может заключаться не более чем на 5 лет! Если ни одна сторона не поднимает вопрос о его расторжении по окончанию данного периода, договор считается продленным, т.е. поддан пролонгации.
| Срок
договоренности |
В договоре доверительного управления имуществом должен быть оговорен период, на который он заключен. |
| Функции доверительного агента | Доверительный управляющий имеет свободу деятельности по отношению к управлению недвижимостью, лишь бы они приносили доход. |
| Объект сделки
(предмет договора) |
Четко указывается, какое именно имущество (недвижимость, ее тип, адрес) передается в доверительное управление. |
| Обособленность объекта от иного имущества | Передаваемая в управление недвижимая собственность должна быть обособленной от имущества владельца и управляющего |
| Выгодополучатель | Человеком, на имя которого будет идти прибыль от доверительного управления, может быть владелец имущества или указанное им лицо. |
| Оплата доверительному агенту | Вознаграждение включает в себя плату за оказанные услуги управляющей работы и понесенные во время ее исполнения расходы. |
| Ответственность сторон | Наступает за несоблюдение взаимных обещаний. Можно прописать размеры штрафов за не вовремя перечисленный доход доверительным агентом владельцу недвижимости. |
Характеристика договора доверительного управления имуществом
Организация может передать на определенный срок свое имущество в управление другому лицу, которое будет осуществлять управление им в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Лицо, которое передает имущество в управление, является учредителем управления, лицо, получающее имущество в управление, – доверительным управляющим. Операции по договору доверительного управления регламентируются ГК РФ.
Объектами доверительного управления могут быть организации и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
Доверительный управляющий может совершать в отношении полученного имущества любые юридические и фактические действия в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.
При этом он совершает сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая, что действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
Необходимо отметить, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. В качестве доверительного управляющего может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.