Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование подвального помещения многоквартирного дома для личных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Критерии реконструкции помещения
Для того чтобы планировка подвального помещения была утверждена необходимо выполнить следующие предписания:
- обеспечение свободного прохода специалистов ко всем системам коммуникации;
- соблюдение правил пожарной безопасности к входу и выходу подвального помещения;
- проведение освещения, водоснабжения, отопления и канализации в помещение, где будут находиться люди;
- учет назначения использования подвального помещения (хранение инвентаря, личных вещей, консервации, работа магазина, офиса, парикмахерской);
- исключение несения каких-либо изменений в конструкцию фундамента, так как такие действия противоречат нормам безопасности;
- работа по реконструкции помещения не должна нарушать функционирование инженерных сетей.
Каждый владелец имеет право на использование подвального помещения в собственных целях, но при этом данный аспект необходимо согласовать с остальными собственниками жилья на общем собрании.
Для того чтобы использовать подвал для коммерческого бизнеса необходимо получить статус нежилого помещения и только потом оформлять другие разрешительные документы.
Чье оно – подвальное помещение?
В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.
Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.
Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.
Разрешенная деятельность/бизнес в подвале
Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?
Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.
Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.
Типовые вопросы о собственности подвалов
Бывает, что подвалы в доме передают в собственность, не уведомляя жильцов. Часто собственники квартир обнаруживают факты занимания общей территории соседями в одностороннем порядке, когда ограждаются территории и оборудуются перегородками, замками и прочими запорными устройствами.
Такие вопросы можно попробовать уладить мирно, а можно через суд. Но в любом случае для начала необходимо определиться с правами соседа на такие действия:
Росреестр выдает справку (выписку) с информацией, когда и кем было передано подвальное помещение, есть ли там долевое участие остальных жильцов, есть ли законное оформление этой части в индивидуальное использование, приватизированное это помещение или муниципальное. Также следует уточнить функции, для которых это помещение было построено при возведении здания.
Самозахват подвала: что делать?
Случаются и такие ситуации, когда новоселы-собственники, пытаясь найти принадлежащий им участок подвального хранилища, узнают, что свободных мест для них нет, так как подвал давно поделен между прежними владельцами. По факту же такое явление называется незаконным самозахватом и никак иначе. Увещевания типа «подвал был обустроен за наши деньги, а потому по праву принадлежит только нам» не имеют никакой юридической силы. Согласно правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, каким бы ни был состав собственников, технический этаж в любом случае относится к категории общедомового имущества, поэтому у каждого жителя должна быть своя доля. В этом случае необходимо обратиться в управляющую компанию и заявить о самозахвате. Далее вопрос о выделении доли решается на общем собрании.
Законодательные требования
Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.
Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.
Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.
Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.
Если рассматривать аналогичные примеры с новостройками, то в данном случае необходимо обращать внимание на проектную документацию нового дома. Именно из проектной документации органы БТИ составляют технические и кадастровые паспорта на все помещения в новом доме. Таким образом, если по проектной документации чердаки и подвалы являются именно таковыми, ни за кем не закреплены и не выведены под определенные цели, то они будут являться местами общего пользования. Если же данные помещения будут проходить как специализированные и отдельные с возможностью их отдельной эксплуатацией, то Застройщик сможет оформить право собственности на данные помещения непосредственно на себя и в дальнейшем ими распорядиться, или на стадии строительства дома переуступить права на указанные помещения третьим лицам.
Для чего предназначен подвал
Противоречия в действующих и утративших юридическую силу нормативно-правовых актах нередко приводят к тому, что цокольные этажи здания оказываются бесхозными и заброшенными. Стороны не могут договориться, кому принадлежат подвалы в многоквартирных домах. Сами жильцы многоэтажек далеко не во всех случаях имеют право обустраивать подземелье в собственных интересах.
Все дело в том, что основным предназначением подземных этажей является размещение коммуникаций, оборудования и технических приспособлений для круглогодичного обслуживания здания. Здесь, в подпольном помещении, обычно располагается теплотрасса и центральные узлы электросетей, водопровода, отопления, вентиляции и других инженерных систем. Эта часть подземной зоны должна эксплуатироваться только с технической целью специализированными службами для размещения, модернизации и ремонта оборудования, обеспечивающего подачу в квартиры электроэнергии, тепла, горячей воды и т. д.
Если подвальное помещение является общей собственностью, то есть принадлежит всем владельцам квартир жилого строения, то сдать его в аренду торговым и некоммерческим организациям можно только в том случае, если положительное решение было принято большинством голосов на общем собрании.
Вместе с тем собственники имеют серьезные ограничения в своих правах относительно подвала. Общим имуществом многоквартирного дома фактически может распоряжаться либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. Именно эти управленческие звенья определяют целевые назначения средств, вырученных от аренды. Так, например, финансы могут быть направлены на ремонт, обустройство двора, возведение детской площадки, регулярную уборку прилегающей территории, установку камер видеонаблюдения и прочие общественные нужды.
Разъяснения Конституционного Суда РФ
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами — самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный Суд (см. Определения от 24.02.2011 N 137-О-О, от 16.12.2010 N 1587-О-О, от 17.06.2010 N 814-О-О, от 22.04.2010 N 472-О-О и т.д.).
Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения N 489-О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.
Подвальное помещение — самостоятельный объект недвижимости
В Постановлении N 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз — указывает Президиум ВАС РФ: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.
Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Ключевой момент. Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.
Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления N 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 г. в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 г. этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие-либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в Постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10.
Как определить собственника
Квадратные метры цоколя зачастую выступают предметом серьезных конфликтов по причине определения конкретного владельца данных помещений. Подобные споры разрешаются в судебном порядке. Жилищный кодекс позволяет жильцам владеть цокольными помещениями при условии, что их квартиры находятся в собственности. В таком случае жильцы сами решают, как им эксплуатировать подвальные квадраты.
Определяя владельцев цокольных площадей, обязательно учитываются следующие нюансы:
- на владение претендуют жильцы, оформившие долевую собственность;
- коммуникации и имущество, находящиеся на цокольном этаже, являются личной собственностью и обслуживаются за счет непосредственных владельцев;
- для личных целей цокольные площади могут использоваться даже в случаях, когда в них нет инженерных коммуникаций;
- если многоэтажка не приватизированная, то для индивидуальных целей подвал использоваться уже не может, поскольку он является собственностью местного муниципального образования.
Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?
Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; доб.480 Бесплатный звонок для всей России.
Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:
- в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
- занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
- на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
- после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.