Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.
Окружающее пространство
Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.
Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.
33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?
34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?
35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?
36. Будет ли метро поблизости?
37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?
38. Как будет охраняться территория ЖК?
39. Построят ли паркинг?
40. Как будет управляться дом?
41. Есть ли поблизости место для прогулок?
42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?
43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?
Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.
Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?
- Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
- Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
- Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
- Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
- Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
- Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
- Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.
Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.
Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.
- Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
- Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
- Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
- Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.
Общие советы: на что обратить внимание
Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.
Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.
Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:
- мало магазинов;
- аптек;
- далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.
Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.
А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.
Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».
Риски при приобретении жилья
- Застройщик составляет договор, защищающий прежде всего его интересы. Часто в документации не оказывается сведений о пени, штрафах или неустоек за нарушение любых положений договоренности. Например, нарушения сроков введения дома в эксплуатацию. У покупателя есть возможность ознакомиться с договором и задать интересующие вопросы. Тем не менее, никто не гарантирует, что строительная компания в итоге внесет изменения.
- Если дом строящийся, возникает ряд рисков относительно завершения строительных работ и введения его в эксплуатацию:
- Во-первых, возведение дома часто затягивается из-за нехватки денег, отказа подрядчика от работы, банкротства. От долгостроя дольщика невозможно на 100% застраховать, остается уповать только на сознательность застройщика.
- Во-вторых, здание может быть построено так, что разрешение на перевод в статус «жилого» не получит. Например, из-за превышающей требования нагрузки на коммуникации внутри здания.
- На бумаге может оказаться одно, а в реальности – другое. Важно, чтобы строительная фирма не экономила на материалах, не нарушала нормативы. Важно! Перед заселением владельцу недвижимости рекомендуется провести экспертное исследование. Доказав наличие тех или иных недостатков, от застройщика можно добиться их устранения или компенсации.
Продажа недвижимости компанией-застройщиком
Застройщик имеет возможность самостоятельно заниматься реализацией, возводимого жилья. У большинства компаний для этого есть все необходимые инструменты – кадры и наличие квадратных метров под реализацию. Для успешной реализации подобных задач у застройщиков есть вся необходимая юридическая база, соответствующие отделы компания самостоятельно занимаются документальным сопровождением сделки, оформляют необходимые документы и регистрируют договоры.
Если собственного «отдела продаж» нет, создавать его нет времени или желания, тогда застройщик обращается к услугам риэлторских организаций. Целесообразно обращаться к риэлторам, если предстоит реализовать большие объемы недвижимости, хотя бы от 100 000 м.кв, а меньшими объемами обращаться в такие структуры не целесообразно и можно справиться собственными силами.
Важный вопрос – качество обслуживания. Какого уровня обслуживание получает клиент, при обращении в собственный отдел продаж, застройщик проверить может, а вот как встречают клиента у риэторов – остается неизвестным.
Если под реализацию выставлен один объект, то продажа напрямую, от застройщика, себя оправдывает. Этот способ позволяет существенно сократить затраты на продажу. Естественно, что владелец недвижимости должен будет потратиться на рекламу, премии своим сотрудникам, но это точно будет дешевле, чем услуги агентства недвижимости и его комиссионные.
Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить
На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.
Стоит учесть такие тонкости, как:
- цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
- продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
- приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
- покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
- обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.
Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.
Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.
Необходимые документы
Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.
Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:
- Документ, подтверждающий личность лица;
- Соглашение о предоставлении ипотеки;
- В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.
Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:
- Документы об учреждении;
- Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
- Данные о регистрации организации;
- Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
- Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.
Особенности этого вида кредитования
Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:
- Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
- В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
- Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
- Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.
Как продать без налога?
Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона.
Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.
Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона. Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной. А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.
Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.
Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика
Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:
- Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
- Устав застройщика.
- Свидетельство о регистрации компании.
- ИНН фирмы.
- Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
- Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
- Финансовая отчетность за последние 3 года.
- Финансовые результаты текущего/прошлого года.
- Перечень уже возведенных и проданных объектов.
- Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
- Проектная декларация.
- Данные последней аудиторской проверки.