Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Продать жильё с маткапиталом можно, если:
- получено одобрение банка, Социального фонда России (СФР), органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
- квартира переоформлена в общую собственность по долям
- условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
- есть регистрация жилья в Росреестре
Распоряжение семейным капиталом контролирует СФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
-
Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
-
Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
-
Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Как уплачивается налог с продажи
Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.
Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.
Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:
доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).
При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Особенности недвижимости, купленной за маткапитал
Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.
Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:
● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);
● его супруга;
● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.
То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.
В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.
Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.
Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.
Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.
Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.
Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.
Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.
При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.
Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.
Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.
Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.
Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:
1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;
2) снять обременение;
3) произвести выделение долей;
4) получить одобрение ООиП;
5) оформить сделку.
Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?
Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.
На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Что нужно знать при покупке дома
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.
По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.
Какие документы нужны?
Перед обращением в органы опеки следует подготовить необходимый пакет документов. Обязательно нужно иметь при себе:
- удостоверение личности на каждого из членов семьи (паспорт, свидетельство о рождении), желательно – сразу копии, которые сотрудники опеки заберут для составления протокола;
- документ, подтверждающий право долевой собственности членов семьи на объект недвижимости;
- если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет – заявление о продаже собственности;
- техпаспорт на объект недвижимости;
- справка из ЖКХ об отсутствии неуплаты за прошедший период по коммунальным платежам;
- заявление взрослых собственников (родителей) о продаже недвижимости.
В прошении должно быть указано, по какой причине семья собирается отказаться от имеющегося жилья, какую замену получат дети после продажи. Можно указать следующие причины:
- желание улучшить материальное положение;
- смена района или города в связи с переездом;
- продажа квартиры в связи с нехваткой средств на лечение, образование ребенка;
- продажа общей квартиры с целью перевести деньги за долю ребенка на отдельный счет, который затем будет использоваться для открытия собственной ипотеки совершеннолетнего (спорно).
Пакет перечисленных документов подается одновременно с заявлением. После рассмотрения заявки заявители получают уведомление о том, что органы опеки согласны с продажей (или отказывают в сделке).
Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом
Материнский капитал – это средства, выделяемые государством на поддержку пар с детьми, и использовать их нужно именно на благо ребенка. За целевым использованием средств следят органы опеки.
Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.
Невозможно продать недвижимость с материнским капиталом и не приобрести ничто взамен. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет считаться незаконной.
Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и купить новую?
Так как чаще всего недвижимость приобретается в ипотеку, то при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит. Больше всего шансов получить разрешение на отчуждение, если и следующая недвижимость будет приобретаться в ипотеку, оформленную в той же банковской организации.
Получив разрешение на отчуждение жилья, можно подавать документы в банк. Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:
- заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке;
- сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его;
- недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.
После получения разрешения у банка-кредитора на отчуждение можно заключать договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки и передавать недвижимость покупателю.