Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при покупке и продаже недвижимости в Испании с примерами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ставка подоходного налога при сдаче недвижимости в аренду – 24% для нерезидентов ЕС и 19% для резидентов Евросоюза. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации, которая составляет 2–3% в год, и подтверждённых чеков о расходах на улучшение и обслуживание жилья. Отметим, что для резидентов Испании ставка подоходного налога – 19–45% в зависимости от суммы годового дохода.
Налоги при покупке недвижимости
Уплачиваемые при покупке собственности налоги зависят от типа объекта.
Первичный рынок. При покупке у застройщика потребуется заплатить местный НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido), который, независимо от региона, составляет 10%. Если речь идёт о коммерческом объекте, земельном участке, незавершённом / не сданном в эксплуатацию доме, парковочных местах, которые находятся отдельно от жилья (то есть не на территории комплекса), ставка выше – 21%.
Для новостроек отдельно взимается также гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados). В зависимости от региона ставка составляет 0,5–1,5%.
Вторичный рынок. Налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) варьируется в зависимости от региона страны. В среднем он составляет 8%. Самый низкий – 6%, к примеру, в Алаве, Бискайе, Мадриде, Наварре. На Канарских островах – 6,5%. 8–11% – в Андалусии, Арагоне, Астурии, Кантабрии, Эстремадуре, на Балеарских островах. 10% – в Каталонии, Валенсии, Галисии.
Налоги при продаже недвижимости в Испании
Продавая свои испанские апартаменты или виллу, приготовьтесь оплатить налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio). Его размер составляет 19-23% от прироста, которым считается разница между первоначальной ценой объекта и суммой текущей сделки.
Ставка Incremento de Patrimonio в Испании
| До 6000 € | 19% |
| 6001 – 50 000 € | 21% |
| Свыше 50 000 € | 23% |
Ставка налога на передачу собственности (ITP) в автономных регионах Испании
| Андалусия (в эту область входят Коста дель Соль, Марбелья, Малага, Альмерия) | 8% — для недвижимости до 400 000 евро 9% — для недвижимости от 400 000,01 евро до 700 000 евро 10% — для недвижимости стоимостью более 700 000,01 евро |
| Арагон | 7% |
| Астурия | 8-10% |
| Балеарские острова (включая Ибицу, Майорку, Менорку) | 8% — для недвижимости до €400,000 9% — для недвижимости от €400,000.01-€600,000 10% — для недвижимости стоимостью более €600,000.01 |
| Страна Басков Алава Бискайя Гипускоа | 6% 6% 7% |
| Канарские острова (включая Тенерифе, Лансароте, Фуэртевентура, Гран-Канария) | 6.5% |
| Кантабрия | 8% |
| Кастилия и Леон | 7% |
| Кастилья-ла-Манча | 8% |
| Каталония (включая Барселону, Таррагону, Коста Брава) | 10% |
| Эстремадура | 8%, 10% или 11% |
| Галиция | 7% |
| Риоха | 7% |
| Мадрид | 6% |
| Мурсия | 7% |
| Наварра | 6% |
| Валенсийское Сообщество (сюда входят Коста Бланка, Торревьеха, Аликанте, Валенсия) | 10% |
Стоимость испанской ипотеки
Если вы решите купить жильё в ипотеку, это повлечет за собой дополнительные расходы.
Во-первых, будет проведена оценка собственности, которую банк потребует до предоставления ипотеки.
Это оплачивается покупателем и может стоить около 500 евро.
Затем последуют расходы на саму ипотеку. Они варьируют в зависимости от банка и даже филиала.
Для определения процентной ставки большинство кредиторов используют годовую ставку Euribor как базовую, а затем добавляют к ней свою маржу, к примеру, «Euribor плюс 2%».
Ипотека с фиксированной процентной ставкой, в случае нерезидентов, составляет около 2,5% на 20 лет.
Несмотря на то, что, как правило, ипотека не должна превышать 80% от стоимости недвижимости, жители Испании часто могут брать в долг до 100%. В случае нерезидентов эта цифра, как правило, снижается до 60%.
Налоги при покупке жилья
В Испании все, и граждане, и нерезиденты будут платить ежегодную ставку налога на недвижимость (impuesto sobre) одинакового размера. Хорошо это или плохо, решать самим плательщикам. Расчет конкретной суммы для уплаты в бюджет определяется соразмерно кадастровой стоимости квартиры или дома, приблизительно она колеблется от 0,4 до 1,1%. Владея данной информацией, россиянам проще рассчитать свои финансовые возможности для отчисления налога, чтобы в будущем избежать проблем с фискальными органами. В сравнении с другими государствами ЕС, испанское налогообложение на все операции с недвижимостью (покупку-продажу, сдаваемую в аренду) выглядит умеренным. Следует четко разделять ставки по регионам, группам, чтобы свободно ориентироваться в данном вопросе.
Для всех иностранцев и россиян не предусмотрено серьезных законных оснований для ограничения операции с жильем. Владелец квартиры, дома или апартаментов в Испании (bienes inmuebles) имеет право на шенгенскую визу с длительным периодом действия. Но вид на жительство не имеет никакого отношения к продаже, покупке или долгосрочной аренде жилья: его в качестве бонуса получит тот, кто оформит приобретение со стоимостью жилого объекта от полумиллиона евро.
Важно. Испанскими законами не установлена дискриминация покупателей недвижимости в зависимости от того, являются они резидентами державы или нет. Для кого-то из россиян данное обстоятельство может сыграть решающую роль при переезде в страну.
Всего для налога на недвижимость в Испании для россиян и коренных жителей установлено 3 уровня: национальный, общий по всей стране, региональный, назначаемый по областям и муниципальный. Общины с правом автономии и муниципалитеты наделены полномочиями саморегулирования налоговой ставки. Для иностранных покупателей это может показаться странным, но таковы законы Испании. Именно поэтому так велика разница в определяемых отчислениях:
- 6 — 11% цены для покупаемого жилья
- 0,7 — 1,6% стоимости по кадастровому реестру при владении
Покупка земельного участка под строительство в Испании
Давайте разберемся, какой налог и по какой ставке уплачивается при покупке земельного участка с целью строительства в Испании. Одним из самых часто задаваемых вопросов является:
Мы хотим купить участок земли с полуразрушенным зданием под снос и возвести на этом участке новое здание. Каким налогом облагается сделка купли-продажи?
Если покупается земля со зданием под снос, то сделка может облагаться как налогом на вторичное жилье, так и НДС. Все зависит от того, являются ли покупатель и продавец плательщиками НДС, т.е. действуют ли они в рамках профессиональной или экономической деятельности. Так же имеет значение цель строительства: строите вы дом для себя и своей семьи или же для продажи.
Если вы предприниматель, и решили построить жилой дом на продажу, т.е. выступаете в качестве застройщика (предпринимателя или фирмы, ведущей расчеты по НДС), то после завершения строительства введенное в эксплуатацию жилье будет продаваться с 10% НДС.
Если вы предприниматель, но покупаете земельный участок и строите на нем здание для собственных потребностей, то есть для проживания своей семьи, то при оформлении покупки уплачиваете налог на вторичное жилье, и оплаченный в процессе строительства НДС за работы, услуги и материалы вам не зачитывается и не возвращается.
Действующее законодательство Испании не ограничивает сроки, в которые вы обязаны снести старое строение и построить новое.
В предыдущих примерах речь шла о землях городского назначения. Если вы приобретаете земельный участок, зарегистрированный в кадастре под аграрные и сельхозработы, и проводите необходимые работы по проведению коммуникаций для изменения целевого назначения использования этой земли согласно утвержденному мэрией градостроительному проекту, то становитесь плательщиком НДС и, соответственно, продажа земельного участка будет облагаться по ставке 21% НДС.
Налог на добавленную стоимость для тех, кто занимается профессиональной или экономической деятельностью, должен быть нейтральным, т.е. при проведении коммерческих операций подлежать взаимозачету. В случае налога на вторичное жилье такого не происходит. Вот почему так важно фискально спланировать сделку до того, как идти к нотариусу.
IRNR — платить или не платить?
Испанская экономика медленно выходит из кризиса, восстанавливается рынок недвижимости, не растет безработица. Но борьба испанских фискалов за собираемость налогов не ослабевает, и претензий к тем, кто годами не платит налоги на недвижимость, становится больше. Да, по-прежнему есть люди, которые не платили и не платят IRNR годами. Не хотелось бы никого пугать, но «письма счастья» — предложения от налоговой оплатить штраф приходят все чаще.
А если Вам потребуется справка из испанской налоговой об отсутствии задолженности для продления ВНЖ или Вы захотите продать квартиру, то придется сначала подать декларацию и заплатить налог за все годы, штрафы и пени. В любом случае Вы можете, не дожидаясь писем из налоговой, оплатить налог добровольно, тогда штрафа может и не быть, или он будет минимальный. Если дождаться «письма счастья», то штраф составляет 25% от суммы налога, и если оплатить в срок, указанный в письме, то и его можно уменьшить на 25% от суммы штрафа. А если игнорировать требования и не платить, то штраф может возрасти и до 100% от суммы налога. И не забывайте о том, что если вы сдаете недвижимость в аренду через сайты-посредники (Booking, Airbnb) и деньги приходят на Ваш счет в банке, то налоговики ожидают от Вас оплаты IRNR в размере 24% от суммы, и декларация сдается ежеквартально в срок до 20 числа. Мои услуги по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании стоят 40 евро за декларацию, в случае двух и более деклараций — скидки, за несколько лет — существенные скидки.
Почему стоит инвестировать в испанскую недвижимость
Не следует надеяться на мгновенное обогащение. Но если удастся чтобы совершить выгодную сделку и приобрести недвижимость в правильном месте, доходы от владения недвижимостью могут быть существенными. Сегодня мы бы хотели поговорить о том, как правильно инвестировать в недвижимость в Испании.
Есть несколько основных стратегий, которые используются инвесторами в такие объекты. Одна из самых популярных заключается в том, чтобы приобрести дом или квартиру, быстро сделать там ремонт и продать по стоимости, окупающей головную боль от поиска нужной квартиры и всех вопросов, связанных с ее приведением в надлежащий вид. Другая стратегия заключается в том, чтобы купить недвижимость в Испании и дождаться нужных для продажи условий рынка.
Традиционно владельцы недвижимости в Испании, особенно в ее курортных частях, получают прибыль со сдачи своего жилья в аренду. Если вы тоже рассматриваете такой вариант, то наиболее бесперебойными будут доходы от сдачи жилья в городах, куда приезжает наибольшее количество туристов. Квартиры в курортных городах также будут пользоваться популярностью, однако, лишь в туристический сезон. Есть города и целые районы Испании, расположенные у моря, где на наш взгляд, цены на недвижимость несколько недооценены. Это провинции Альмерия, Мурсия и особенно провинция Аликанте, на нее и ее главный город Аликанте мы обращаем особое внимание.. При этом там самое теплое море в континентальной Испании, самый длинный пляжный сезон!
Если основной целью покупки недвижимости является сдача ее в аренду, то вот несколько пунктов, на которые следует обратить внимание:
Налоги в Испании в 2022 году
Испания — одна из самых популярных стран среди покупателей заграничных домов и квартир в Европе.
Ежегодно испанцы и зарубежные собственники жилья платят налоги на недвижимость и состояние, а также подоходный налог. Инвесторы несут расходы на налоги на доход от аренды и на прирост капитала. Владельцы компаний теряют четверть прибыли за счет корпоративного налога.
| Ставки налогов в Испании, % | |
|---|---|
| НДС | 10 или 21 |
| Налог на передачу прав собственности |
6–11 |
| Регистрационный сбор (включая услуги нотариуса) |
0,5 — 2,0 |
| Муниципальный налог на недвижимость |
0,405 — 1,166 |
| Налог на состояние (стоимость недвижимости свыше 700 тыс. евро) |
0,2 — 2,5 |
| Налог на прирост капитала | 19 |
| Налог на наследство | 7,65–34 |
| Подоходный налог | 19–45 |
| Корпоративный налог | 25 (15 — на 2 года для вновь создаваемых компаний) |
| Налог на доход от недвижимости (если недвижимость сдается в аренду) |
24 (19 — для резидентов ЕС) |
| Налог на доход от недвижимости (если недвижимость не сдается в аренду) |
24 от 2 % или 1,1 % от кадастровой стоимости объекта |
Какие платежи необходимо предусмотреть при покупке жилья в ипотеку
Главным условием для получения ипотечного кредита в испанском банке можно считать подтверждение официальных доходов. Если справка о доходах удовлетворила кредитный отдел банка (ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать 35 % доходов клиента), можно подавать заявку на оформление ипотеки.
Далее последует непростая процедура оформления сделки, которая влечет за собой дополнительные затраты:
- оценка стоимости имущества (Tasación) – исходя из этого определяется сумма выделяемого кредита: для резидентов Испании и ЕС в размере 70-80 % оценочной стоимости, для нерезидентов – 50 % от установленной стоимости;
- выяснение подробностей предыдущего владения недвижимостью: наличие обременений и непогашенной ипотеки у продавца (Gastos de cancelación de hipotecas anteriores) – продавец обязан погасить все задолженности до даты продажи;
- составление договора – ставка по кредиту в Испании очень низкая – 2,5-3,5% годовых, при этом срок предоставления кредита может достигать 25-30 лет;
- страхование жилья (Seguro de hogar) и жизни заемщика (Seguro de vida) – обязательным считается только страхование имущества, но часть банков выдвигает требование предоставить страховой полис и на заемщика, а это 200-300 евро в год;
- гербовый сбор AJD – уплачивается при любом действии с недвижимостью в размере 1-2% от суммы ипотечного займа;
- регистрационные платежи (Gastos registrales) и нотариальные услуги (Gastos notariales) – сделки купли-продажи недвижимого имущества всегда заверяются нотариусом и регистрируются в Реестре собственности. В случае оформления ипотеки эти затраты не превысят 2 % от суммы кредита.
Налоги для владельцев жилья при сдаче недвижимости в аренду
Цены для сдачи недвижимости в аренду зависят от вида объекта, местонахождения, курортного региона и времени года. И могут колебаться от 200 до 500 евро в неделю.
Рассмотрим, какие налоги должны платить иностранцы, которые приобрели в собственность недвижимость на территории Испании и приняли решение сдавать ее в аренду.
При получении прибыли через сдачу недвижимости в аренду владелец обязан оплачивать налог. Такой налог начисляется на годовую ренту. Для европейцев ставка составляет 19%, для россиян и других иностранцев – 24%.
Штраф за подпольную сдачу в аренду может достигать 30 тысяч евро.
В Испании права арендаторов очень защищены. После того, как составлен договор сроком на один год на аренду жилья, арендатор имеет возможность продлевать срок ежегодно в течение пяти лет. Оплачивать квартиру нужно ежемесячно.
Эти налоги одинаковы как для испанцев, так и для иностранных граждан, в том числе россиян.
1.1. Приобретение жилья на вторичном рынке.
В этом случае уплачивается только один налог на переход собственности, по-испански Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP. Его величина равна 10% от цены, которая фигурирует в нотариальной Эскритуре, то есть в купчей.
1.2. Приобретение жилья на первичном рынке, то есть в новостройке.
В этом случае уплачиваются два налога:
— налог на добавленную стоимость (НДС), по-испански Impuesto sobre Valor A?adido, сокращённо IVA. Величина этого налога составляет 10% от цены в Эскритуре.
— налог на документальное оформление юридических актов, по-испански Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados или сокращённо AJD. Он равен 1,5% от цены, указанной в купчей.
1.3. Приобретение коммерческой недвижимости.
Налоги точно такие же, что и в случае жилья, но частично отличается ставка налогообложения:
— при приобретении у физического лица налог на переход собственности ITP (то есть для вторичного рынка) остаётся 10%;
— при приобретении у юридического лица оба налога равны 21%, то есть налог на переход собственности ITP для вторичного рынка и налог на добавленную стоимость IVA для новостроек;
— налог на документальное оформление юридических актов AJD в размере 1,5% от цены, указанной в купчей.
В случае приобретения жилой или коммерческой недвижимости с ипотекой на вторичном рынке или в новостройке банк оформляет для покупателя ипотечную Эскритуру, которая также является юридическим документом. Поэтому покупатель обязан уплатить налог AJD ещё раз или, другими словами, уплатить налог за оформление ипотечного кредита. Взимается он также в размере 1%, но в данном случае от суммы предоставляемой ипотеки.
Перечисленные выше налоги должны быть уплачены в течение 30 дней с момента подписания купчей.
Советы налогоплательщикам в Испании
1. Прежде чем принимать решение о смене своего резидентского статуса, взвесьте все «за» и «против» и реально оцените свою готовность потенциально получить статус налогового резидента Испании.
2. При первой подаче налоговой декларации на территории Испании обязательно воспользуйтесь услугами профессионального налогового консультанта, надежную кандидатуру которого вам порекомендует ваше агентство недвижимости.
3. Помните о льготах. К примеру, при перевозе имущества в Испанию для иностранцев действует ряд налоговых льгот. Так, не уплачиваются налоги на транспортное средство, приобретенное более чем за полгода до даты переезда. Сохраняйте копии всех счетов-фактур, включая документы на строительные и ремонтные работы. Это поможет уменьшить сумму налоговых сборов, компенсируя расходы на прирост капитала при продаже объекта. Для получения более подробной информации о возможных льготах обратитесь к представителю вашего агентства недвижимости.
Налоговые ставки на доходы в Испании
Налог на доходы физических лиц налоговых резидентов Испании имеет прогрессивную ставку.
С 1 января 2016 года установлены следующие ставки:
| Сумма дохода | Ставка |
| 0,00 – 12.450 | 19% |
| 12.450 – 20.200 | 24% |
| 20.200 – 34.000 | 30% |
| 34.000 – 60.000 | 37% |
| свыше 60.000 | 45% (в других регионах 48%) |