Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
Способы вручения претензии
То есть покупатель сам решает, как и каким образом отправить претензию продавцу. Он может передать ее с оказией, отправить простым или заказным письмом, или написать СМС. Если продавец признает обоснованность претензии, он исполнит ее требования вне зависимости от того, как он ее получил.
Если же продавец не посчитает нужным исполнять требования претензии, то он вправе проигнорировать ее вне зависимости от того, была ли она вручена ему под подпись или нет.
Еще раз напомним о том, что претензию, содержащую требования о расторжении договора купли-продажи, следует либо вручать лично под подпись, либо отправлять заказным письмом с обратным почтовым уведомлением о вручении.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
Приобретение жилья у физического лица
Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.
Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.
Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья
Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.
Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.
Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.
Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.
Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:
- параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
- разнятся фактические показатели и данные проекта;
- нарушены действующие строительные или санитарные нормы.
Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:
- выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
- документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
- оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
- после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.
Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки
В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:
- Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
- Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
- Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
- Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
- Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.
Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:
- Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
- Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
- Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
- Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
- Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
- Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
- Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
- Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.
Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным. Отдельно стоит поговорить о строительной экспертизе жилья.
Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.
Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?
Ведь от этого зависит многое: будет ли начисляться неустойка за просрочку передачи квартиры, будет ли застройщик устранять эти недостатки и можно ли потребовать уменьшения покупной цены.
Обратимся к закону. Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации и т.п. В первую очередь речь идет об общей площади жилья, о ее планировке. Далее речь идет о самой конструкции, ее прочности, о наличии подключения квартиры ко всем необходимым сетям (водопровод, электричество и т.п.). Затем можно говорить о неровности пола и дырах в стенах. Недостатков может быть множество.
* Возьмем пример из нашей практики. Дело Низамовой против АН Пионер № 2-2130/2017. В этом деле мы добились признания акта приемки квартиры, составленного застройщиком в одностороннем порядке – недействительным. В квартире были выявлены следующие недостатки: неровный пол, окно было установлено практически до пола на месте, где должен был быть конвектор, что являлось нарушением проектной документации.
В виду однообразия и типизации договоров ДДУ на рынке, речь идет об обычно предъявляемых требованиях к качеству таких квартир. Практически везде требования к качеству будут одинаковыми. Поэтому смысла в разборе отдельных договоров или застройщиков в нашей статье мы не видим.
Важно понимать, что как и в случае любого другого товара, на квартиру предоставляется гарантия.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок устанавливается договором и должен быть минимум на пять лет.
В остальных случаях гарантийный срок указывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в документе были детально прописаны условия данной гарантии и ответственность застройщика.
- Если дефект возник после начала эксплуатации квартиры (сломанные двери, оторванные обои), будет весьма трудно доказать, что вы приняли жилье в таком виде. Гарантия на такие случаи не распространяется.
- Если недочет может быть расценен как брак строителей, застройщик должен устранить недочет или выплатить компенсацию. Допустим, что вы подписали акт в соответствии с ДДУ, и только спустя некоторый промежуток времени обнаружили, что стены кривые и промерзают с приходом зимы. Такой дефект не может возникнуть вследствие ненадлежащей эксплуатации жилья после подписания акта.
- Не редки случаи, когда спустя 1-3 года после сдачи жилья по стенам начинают появляться трещины, вследствие чего может повредиться отделка и мебель. Многие застройщики утверждают, что это нормальное явление, обусловленное усадкой дома. Рекомендуется обратиться к экспертам в строительной отрасли. Если подобный брак недопустим по строительным нормам, вы имеете полное право потребовать его устранения. Можно также потребовать у застройщика компенсации расходов на отделку и закупленные материалы.
Даже при истечении гарантийного срока суд встанет на сторону владельца жилья, если будет установлено, что изначально существовали факторы, которые привели к возникновению дефекта, то есть до того, как квартира была передана дольщику. Так, например, если произошло обрушение перекрытий вследствие несоблюдения нормативов или неверных инженерных расчетов. В таких случаях вы имеете полное право на получение компенсации с застройщика.
Сколько же длится судебный процесс и как быстро после подачи иска заявление примут?
Примерно в течение пяти дней с момента получения иска, суд рассмотрит вопрос о принятии искового заявления и вынесет определение о принятии его к производству, либо о возврате иска или об оставлении без движения. После принятия искового заявления суд назначает дату беседы (предварительного судебного заседания), это занимает от двух недель до месяца. Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, хотя практика показывается, что данный срок почти всегда увеличивается. Обычно судебный процесс, только в одной судебной инстанции, проходит в течение 3 месяцев. Важно помнить, что застройщик имеет право подать ходатайство о назначении судебной экспертизы, тогда судебное заседание будет отложено до получения результатов по ней.
Но будьте на чеку, при запросе судебной экспертизы застройщиком, застройщик может предложить или порекомендовать эксперта, который будет лояльно относится к нему, что не будет играть вам на руку. Такой специалист может рассчитать стоимость устранения ниже рыночной. Вы сами можете предложить суду независимого эксперта по вашему усмотрению.
Также существует вариант обжалования решения суда застройщиком или самим покупателем, тогда судебный процесс может затянуться ещё на 3-5 месяцев, так как будет присутствовать еще и суд апелляционной инстанции. Суд вправе провести предварительное заседание, либо перейти к рассмотрению дела по существу в первом заседании.
Но всё же в среднем дела о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков проходят, как правило, в трёх судебных заседаниях:
- беседа (предварительное судебное заседание). 30 дней.
- основное заседание, на котором назначается судебная экспертиза (если заявлено ходатайство ответчика). 30 дней.
- завершающее заседание — после судебной экспертизы. 3-4 месяца.
С какими недостатками в квартире чаще всего приходиться сталкиваться дольщикам
Возникновение дефектов в условиях массовой застройки практика не редкая. На законодательном уровне все строительные недостатки делятся на:
Существенные — при наличии таких дефектов проживание в квартире невозможно:
- битые окна;
- неисправные инженерные сети: электропроводока и канализационная система;
- в вентиляции отсутствует тяга.
Несущественные — большая группа дефектов, оказывающих дискомофорт , но не исключающие проживание на жилплощади:
- неровности поверхностей (напольных, стеновых, потолочных и пр.);
- наличие сколов, трещин, царапин керамической плитки, стеклах, сантехническом оборудовании;
- незначительные трещины стеклопакетов и двери на балкон;
- порванные, грязные обои.
Также есть группа дефектов, которые невозможно определить без специального оборудования:
- радиационный фон;
- электромагнитные излучения;
- токсичные выделения от стройматериалов;
- неправильно заложенный фундамент.
Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?
Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.
Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.
Когда претензия будет обязательна
В случае если выявленные недостатки квартиры делают невозможным проживание в ней, то покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и приведения сторон в первоначальное состояние. Под первоначальным состоянием понимается возврат квартиры продавцу и возврат денег покупателю.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ, при инициации процедуры расторжения договора досудебный порядок обязателен.
Это означает, что покупатель обязан направить продавцу претензию с требованием расторгнуть договор. Покупатель, в свою очередь, вправе проигнорировать это требование или не согласиться на расторжение.
Досудебный порядок при этом будет считаться исполненным с того момента, как покупатель надлежащим образом направил претензию продавцу. Под надлежащим образом понимается либо личное вручение претензии под подпись, либо направление претензии заказным письмом с обратным уведомлением о вручении.
Если от продавца поступил отказ, или продавец проигнорировал претензию, покупатель вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Способы вручения претензии
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
То есть покупатель сам решает, как и каким образом отправить претензию продавцу. Он может передать ее с оказией, отправить простым или заказным письмом, или написать СМС. Если продавец признает обоснованность претензии, он исполнит ее требования вне зависимости от того, как он ее получил.
Если же продавец не посчитает нужным исполнять требования претензии, то он вправе проигнорировать ее вне зависимости от того, была ли она вручена ему под подпись или нет.
Еще раз напомним о том, что претензию, содержащую требования о расторжении договора купли-продажи, следует либо вручать лично под подпись, либо отправлять заказным письмом с обратным почтовым уведомлением о вручении.
Как акт осмотра квартиры по ДДУ, если выявлены недостатки при приемке квартиры в новостройке и что делать, если застройщик его не подписывает?
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который установит нарушение не только условий договора, но и обязательных строительных норм. Обратите внимание на площадь квартиры (нежилого помещения), нередко застройщики «ошибаются» в метраже помещения, но данные «ошибки» можно оспорить в суде.
В акте осмотра указывается дата составления (дата приемки), данные застройщика и участника строительства, данные ДДУ, а также подробное описание выявленных недостатков, сроки устранения. Акт осмотра (дефектовочный акт) подписывают дольщик и уполномоченный представитель застройщика.
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению. В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью вложения. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, а если составит, то у дольщика будут оспорить такой односторонний акт в суде, поскольку дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Если при повторной приемке квартиры снова выявлены недостатки (застройщик их не устранил либо появились новые), также составьте повторный акт осмотра. Также рекомендуем не ждать устранения недостатков застройщиком (тем более, если приемка проводится уже не первый раз, а недостатки устраняются плохо или вовсе не устраняются), принять квартиру и взыскать с застройщика компенсацию. В этом случае вы сэкономите свое время: пригласите эксперта, составьте заключение о стоимости устранения выявленных недостатков, взыщете с застройщика денежную компенсацию, а также штраф, неустойку и компенсацию морального вреда.
Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки или компенсации строительных недостатков с застройщика? Закажите комплексные услуги юриста и строительного эксперта с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
При заказе наших услуг по взысканию с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта или компенсации строительных недостатков юрист бесплатно проконсультирует вас при приемке объекта долевого строительства и поможет составить необходимые документы.
Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками
Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.