Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение комнаты с балконом, лоджией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В каждом регионе свои законы. Например, в Москве с 2011 года действует Постановление Правительства, которое запрещает присоединять лоджию или балкон к комнате. В Татарстане это можно сделать при условии, что перепланировку согласуют в надзорных ведомствах и одобрят все жильцы дома. В зависимости от региона к надзорным органам относятся жилищная инспекция, органы местного самоуправления, администрация города и другие ведомства. Узнать, какие законы приняты в вашем регионе, можно в МФЦ, у юристов, занимающихся недвижимостью, в администрации города или района.
Как происходит процесс согласования
Начать процесс по согласованию объединения лоджии с квартирой разумнее всего с подготовки соответствующих документов. Вам потребуется собрать исходные данные по вашей квартире: поэтажные планы, технический паспорт и т.д. Заказать техническое обследование в специализированной организации на предмет выдачи заключения о возможности присоединения балкона или лоджии. Далее потребуется разработать полный проект перепланировки, произвести теплотехнические и конструктивный расчеты, рассчитать нагрузку на перекрытие между этажами.
После разработки проектной документации вы должны будете пройти процедуру согласования, итогом которой станет разрешение на проведение работ от районной межведомственной комиссии.
Шаг 1. Узнайте, разрешено ли в вашем регионе объединять комнату с балконом или лоджией
Также есть общероссийская норма, которая запрещает сносить простенок между лоджией и комнатой в квартирах на 5 этаже и выше. Предполагается, что в случае пожара жильцы смогут укрыться за этим простенком от огня и дыма.
Шаг 4. Подайте заявку в надзорные органы
Нужно написать заявление о перепланировке и предоставить в МФЦ, жилищную инспекцию или администрацию документы:
- паспорт собственника жилья;
- проект перепланировки;
- техпаспорт квартиры;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- согласие на перепланировку в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи, у которых есть доля в квартире;
- протокол собрания всех жильцов дома с их согласием на перепланировку;
- если вы живёте в историческом здании, потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, допустима ли такая перепланировка.
Согласно части 4 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, в течение 45 дней вы получите от компетентного органа разрешение на перепланировку или отказ.
Как узаконить присоединение балкона или лоджии к комнате
Квартирный вопрос мучает людей незапамятных времен. Мы постоянно пытаемся расширить свое жизненное пространство. Одним из достаточно распространенных способов увеличения площади жилого помещения является присоединение к комнате балкона или лоджии. Отметим, что такая переделка требует согласования с органами местного самоуправления и службами технического надзора.
Конечно, многие пытаются игнорировать это правило, да и монтажники (в случае их привлечения) не настаивают на согласовании переделки. А уж если ваш балкон или лоджия были застеклены до перепланировки, увидеть с улицы признаки ремонта вообще очень сложно. В конце концов, не будут же проверяющие органы ходить по квартирам. Однако при продаже, обмене, дарении или наследовании недвижимости вам все равно придется документально заверять переделку, так не лучше ли все узаконить заранее?
Ну и не забывайте о бдительных соседях, которые всегда готовы сообщить «куда следует» при обнаружении ими малейших нарушений, которые, кстати сказать, ведут к выплате немаленьких штрафов, обязательному согласованию объединения площадок или вообще к полному восстановлению стены. Кроме того, любая строительная самодеятельность может испортить внешний вид здания или вообще стать причиной его разрушения. А это, как вы понимаете – причинение вреда чужому имуществу, а в крайних случаях и здоровью человека.
Сразу оговоримся: нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся согласования перепланировок, распространяются только на новые действия, то есть на те, которые осуществлены уже после декабря 2004 года (после того, как вступили в силу изменения в кодексе).
Если же перепланировка была проведена до принятия ЖК РФ, вы также можете начать процесс ее легализации. Доказывать, что вы делали ремонт до введения требований по обязательному согласованию, нет необходимости. Правда, процедура займет больше времени – ведь вам предстоит убедить жилинспекцию в том, что уже сделанная переделка безопасна. Конечно, можно оставить все как есть, ведь фактически закон вы не нарушаете.
Но, как уже говорилось ранее, проблемы могут возникнуть при продаже, обмене и т.д. квартиры – в этом случае согласование придется осуществить в обязательном порядке, но уже в менее комфортных условиях и при нехватке времени. К тому же опыт показывает, что со временем некоторые виды перепланировки могут стать незаконными, поэтому лучше легализовать уже предпринятые изменения сейчас. Наконец, даже если вам отказали в легализации вашего присоединенного балкона в обычном порядке, это можно сделать через суд – после проведения дополнительных экспертиз по скрытым работам. Однако вероятность такого решения – 50 на 50.
Итак, если вы все-таки решили действовать по закону и собираетесь согласовать объединение помещения квартиры (комнаты) и балкона (или лоджии), то следующий текст предназначен именно для вас. При оформлении перепланировки вам предстоит пройти несколько этапов. Первый – подготовительный, в процессе которого мы рекомендуем собрать наиболее полную информацию о подобных строительных работах. Почитайте журналы, посидите в Интернете – посмотрите, что уже было сделано до вас, какие проекты оказались удачными, а какие нет. Также стоит сориентироваться по стоимости подобных преобразований – хотя бы приблизительно оцените предстоящие расходы, изучите цены на строительные материалы, выберите подходящего подрядчика. Следующий этап — составление и согласование проекта перепланировки плюс получение разрешения жилищной инспекции на перепланировку. Чтобы избежать ошибок, обращайтесь в проектное бюро. Помните, что у подобных организаций обязательно должна быть соответствующая лицензия, иначе согласовать проект не удастся. Кстати, экономически более выгодно выбрать фирму, которая не только занимается разработкой необходимой документации, но и производит строительные работы.
Юридическая сторона вопроса
Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.
Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.
Как присоединить лоджию?
Во всех жилых помещениях существуют нормы температурного режима, и инженерные системы дома не рассчитаны на отопление дополнительного нежилого пространства — балконов, лоджий и веранд. Присоединение лоджии влечет большие потери тепла. Если так сделают хозяева одной квартиры, то мощности дома, может быть, и справятся. Если нескольких — обогрева будет недостаточно. Поэтому такие мероприятия обязательно нужно согласовывать с БТИ (бюро технической инвентаризации) или ПИБ (проектно-инженерным бюро).
При этом полное объединение лоджий с комнатами или кухнями запрещает «Постановление правительства Москвы №1104 от 29.12.2017«, которое вступило в силу 14 февраля 2018 года:
«При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается <...> объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями».
Несмотря на всю категоричность этого заявления, речь идет именно о самовольном объединении. В случае предоставления разрешающих документов и грамотно продуманного проекта, в котором сохранен тепловой контур и соблюдены все нормативные требования, есть шанс, что проект согласуют. В случае их несоблюдения, проект забракуют и отправят на доработку.
Присоединить лоджию можно тремя способами в зависимости от конструкционных возможностей дома и потребностей заказчика.
Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне
Объединение балкона должно сохранять тепло в помещении и защищать его от воздействия внешней среды. Поэтому в этом случае не нужно экономить на гидроизоляции. Это не только убережёт от влаги стены присоединяемой территории, но и будет препятствовать появлению грибка при объединении балкона с иным помещениями.
Лоджия не считается жилым пространством, а потому объединение балкона или той же лоджии с комнатой возможно вместе с внесением соответствующих изменений в Росреестр об увеличении жилплощади.
Говоря про объединение балкона с остальным пространством квартиры, стоит уделить внимание некоторым балконным элементам. Например, перемычке, которую вообще, ни при каких условиях, убирать нельзя. Следует также решить вопрос с отоплением. Поскольку, как правило, радиаторы расположены под окном, при разборе оконного проёма устройство придётся переносить. При этом на территории лоджии его устанавливать запрещено, нужно будет найти место внутри комнаты.
Когда на руках есть все согласования на объединение балкона, а в итоге вы получили отказ, не стоит расстраиваться. За защитой своих прав можно обратиться в суд.
Санкции за самовольное присоединение балкона или лоджии к жилому помещению
Как уже упоминалось ранее, объединение балкона должно сопровождаться наличием разрешительной документации. Вместе с тем, в России нет специально созданного органа, который бы контролировал такой вопрос. Да и выявить такое правонарушение сложно, ведь все события происходят внутри квартиры.
Однако нормативами всё же предусмотрена ответственность за нарушение требований, как соединить комнату с балконом правильно. Привлечь к такой ответственности за объединение балкона с остальным помещением, можно на основании решения суда. Чаще всего инициатором подобных дел выступают физические или юридические лица, которым подобными действиями нанесёт какой-то ущерб.
Санкции в этом случае, скорее всего, буду в виде штрафа до 2-х с половиной тыс. руб., а также требования компенсировать вред, нанесённый истцу. Кроме того, самовольное объединение балкона обяжут снести.
Во многих случаях объединение балкона может оставаться никем не замеченным долгое время. Однако проблемы могут возникнуть при следующих обстоятельствах:
- продажа квартиры;
- оформление договора дарения;
- передача имущества в наследство и т.д.
Таким образом, даже если у соседей нет претензий по поводу вашей перепланировки, объединение балкона лучше узаконить на начальной стадии, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне
Объединение балкона должно сохранять тепло в помещении и защищать его от воздействия внешней среды. Поэтому в этом случае не нужно экономить на гидроизоляции. Это не только убережёт от влаги стены присоединяемой территории, но и будет препятствовать появлению грибка при объединении балкона с иным помещениями.
Лоджия не считается жилым пространством, а потому объединение балкона или той же лоджии с комнатой возможно вместе с внесением соответствующих изменений в Росреестр об увеличении жилплощади.
Говоря про объединение балкона с остальным пространством квартиры, стоит уделить внимание некоторым балконным элементам. Например, перемычке, которую вообще, ни при каких условиях, убирать нельзя. Следует также решить вопрос с отоплением. Поскольку, как правило, радиаторы расположены под окном, при разборе оконного проёма устройство придётся переносить. При этом на территории лоджии его устанавливать запрещено, нужно будет найти место внутри комнаты.
Когда на руках есть все согласования на объединение балкона, а в итоге вы получили отказ, не стоит расстраиваться. За защитой своих прав можно обратиться в суд.
Расширение пространства комнаты с помощью балкона
В ЖК РФ такой вид перепланировки разрешен, но лишь частично. Если в случае с лоджией можно обойтись без дополнительных перегородок, то при присоединении балкона его обязательно отделяют стеклопакетом, раздвижными стеклянными перегородками. При этом створки должны закрываться плотно, чтобы сократить тепловые потери.
Существуют ограничения на проведение перепланировки, в которой задействованы выносные элементы зданий. Нельзя:
- сносить подоконную стену, если она — часть фасада многоквартирного дома;
- демонтировать балконный порожек, являющийся конструктивным элементом балконной плиты;
- располагать на балконе радиаторы, системы теплого пола и другие стационарные элементы обогрева;
- делать дополнительные отводы от радиаторов отопления и бетонную стяжку пола;
- соединять балкон и комнату без установки дополнительных дверей.
Запрещено нарушать конструктивные параметры балкона, а также дополнительно нагружать бетонную плиту-основание.
Переоборудование балкона в полноценную комнату требует обязательного согласования с БТИ.
Требования к совмещению
Приступать к совмещению лоджии с любой из комнат можно только после проверки всех частей конструкции и проведения подготовительных работ. Начальным этапом перепланировки должны быть следующие мероприятия:
- Остекление. Чтобы сохранить тепловой климат, окна должны быть из двух или трех камер обычного квартирного типа. Можно их сделать все глухими или оставить один открывающийся элемент. На выступающем балконе боковые части лучше закрыть панелями или заложить кирпичом.
- Утепление. Все поверхности должны быть отделаны с применением утеплителя. Для стен, потолка используют стекловату, пенопласт, пол делают теплым.
- Проведение дополнительного отопления. Добавит тепла в этой зоне подвесной конвектор, тепловой вентилятор или масляный радиатор. Для электрических приборов следует предусмотреть розетки.
- Монтаж подпорок с внешней стороны. Это обязательное мероприятие для укрепления конструкции. Металлические уголки крепят к стене и дальнему краю балконной плиты.
Объединение лоджии с комнатой – принципы и особенности работы
Процесс превращения лоджии в жилую зону проходит по тем же правилам, что и присоединение балкона. Работы ведутся по утвержденному плану и в том же порядке, но их объем существенно меньше, поскольку у лоджии имеется прочное трехстороннее ограждение и крыша, облегчающие выполнение операций. Кроме того, ограждение лоджий может выдерживать значительную массу, позволяя устанавливать оконные конструкции любой конфигурации и толщины.
Лоджия имеет толстые внешние стены, утеплять ее легче, чем балкон. Однако для комфортного нахождения в присоединенной зоне зимой желательно установить в ней источники электрообогрева. Протягивать на территорию бывшей лоджии систему центрального отопления запрещается, как и на балкон.
Варианты отделки и оборудования присоединенной лоджии практически не ограничены. По сравнению с балконом, она не требует такого сильного утепления и способна выдерживать большую нагрузку. На лоджии можно устанавливать массивные вещи и использовать ее как полноценную комнату.
Можно ли присоединить балкон к комнате
Порой в целях расширения жилой площади некоторые семьи рассматривают возможность согласования присоединение балкона к комнате. Задаваясь вопросом, как присоединить лоджию к комнате, в первую очередь стоит задуматься, реально ли узаконить присоединение лоджии.
До недавнего времени юридическая сторона вопроса была весьма смутной. 2020 год внес некоторую конкретику в согласование присоединения лоджии к комнате или кухне.
Были внесены следующие изменения: отныне присоединение балкона к комнате или кухне без установки французских окон запрещено, согласно п. 10.19 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508 (после выхода Постановления Правительства №1104 от 29.12.2017).
Требования к совмещению
Начиная мероприятия по присоединению балкона к комнате, нужно изучить конструкцию дома, чтобы определить, какие стены являются несущими. Если нужная стена попадает в этот список, то получить разрешение на ее снос не получится. В этом случае доступно только использование этой части стены в декоративных целях.
Чтобы зимой в комнате сохранялся максимум тепла, нужно заняться утеплением стен, потолка и пола балкона или лоджии. В качестве обогрева возможно использование системы «теплый пол» или применение современного энергосберегающего конвектора, так как перенос отопления в эту зону не разрешен.
Если в новом пространстве планируется установка мебели, то перепланировка балкона потребует усиления конструкции плиты. При частичном сносе стены проект может предусматривать изготовление конструкций из металлических опор или каркаса. Если присоединение лоджии требует сноса всей стены, то следует предусмотреть монтаж колонн или другие варианты усиления.
Соединение балкона или лоджии с комнатой
В квартире площадь лишней не бывает. Особенно если она однокомнатная. Благодаря многообразию современных ремонтно-строительных технологий и огромному ассортименту материалов увеличить квартиру можно относительно просто, причем собственными руками. Мы предлагаем многократно проверенный на практике способ – соединить комнату с балконом или лоджией. В итоге ценой минимальных трудозатрат и финансовых вложений получится дополнительная, пусть маленькая, но почти отдельная комната, к примеру, спальня. Туда можно поставить удобную кровать или мягкий диван. А еще в этом небольшом пространстве можно организовать детский уголок или домашний рабочий кабинет.
Особенности отделки в дизайне комнаты с лоджией
Объединенные помещения отделываются такими же материалами, которые используются во время обычного ремонта. Главное условие – отделка должна быть легкой, чтобы не утяжелять балкон. Поэтому не рекомендуются применять для дизайна комнаты с лоджией кирпич, камень, дерево и металлические элементы, чтобы не перегружать конструкцию.
В дизайне комнаты с лоджией предпочтительнее следующие отделочные материалы:
- штукатурка – подойдет для создания затейливых рельефов на поверхности;
- краска – бюджетный материал. Но такое покрытие требуется регулярно обновлять;
- вагонка из дерева – несложный и немного надоевший всем метод. Этот материал больше подходит к интерьеру в стиле кантри;
- панели из пластика – для их установки необходим клей;
- обои – представлены в большом ассортименте. Можно к любому дизайну комнаты с лоджией подобрать интересный цвет или изысканный узор.
Потолок обычно отделывается декоративной штукатуркой, краской или панелями ПВХ. В качестве напольного покрытия используют линолеум, ламинат, ковролин или паркетную доску. Ковролин менее предпочтителен, так как собирает много пыли.
Привлекает внимание такой дизайн комнаты с лоджией: украшение бывшего дверного проема элегантными прозрачными шторами. Когда подоконник остается, его желательно спрятать, разместив здесь столешницу или диван. Иногда в оконном проеме навешиваются сквозные полочки. Получается подобие стеллажа, где можно расставить разные декоративные безделушки. Подоконник, превращенный в барную стойку, лучше укрепить шестом, в верхней части которого устанавливается полка для стаканов. Интересно смотрятся в дизайне комнаты с лоджией низко подвешенные светильники.
Объединяя два разных помещения в одно, нужно учитывать, что микроклимат в них может отличаться – функции их раньше были другими. Теперь главная задача – создать единое жилое пространство. Дизайн и комнаты, и лоджии должен быть выдержан в одном стиле. Хозяева небольших квартир будут счастливы, если после такой реорганизации в тесноватом помещении станет немного просторнее.
Последствия перепланировки без согласования
В случае обнаружения самовольной перепланировки, согласно статье 9.12 КоАП, жильца штрафуют на сумму до 2500 рублей. Помимо штрафа, владельцу квартиры нужно вернуть жилому помещению прежнее состояние, сохранив площадь балкона и комнат в размерах, установленных застройщиком. При отказе выполнить законное требование жилищной инспекции, квартира изымается у собственника через суд и реализуется через торги. Вырученные с продажи недвижимого имущества деньги возвращаются бывшему владельцу, кроме суммы, которая была потрачена на устранение нарушений.
Если удастся выполнить объединение жилого помещения с лоджией без согласования, не попавшись на незаконных действиях, это все равно приведет к неприятным последствиям в будущем при продаже квартиры. В случае законных изменений конструкции, в технический паспорт жилья вносятся все новые размеры. Эта документация потребуется собственнику в случае внеплановой проверки жилищной инспекции, а также при продаже имущества. При ее отсутствии согласовать сделку с покупателями будет сложно, поскольку не все согласятся брать на себя ответственность за незаконную перепланировку.