Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
Комментарии к статье 549 ГК РФ, судебная практика применения
В пп. 1, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» содержатся следующие разъяснения:
Отсутствие у продавца недвижимости права собственности на него не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Предварительный договор продажи недвижимости с условием об оплате до заключения основного квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:
В случае продажи недвижимости нескольким лицам, право собственности признается за тем лицом, которому недвижимость передана во владение
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Комментарий к Ст. 454 ГК РФ
1. Значение. Купля-продажа является наиболее важным договором в странах с рыночной экономикой. Механизм купли-продажи составляет основу гражданского оборота. Со времен римского права, как отмечал И.Б. Новицкий, основная хозяйственная цель договора купли-продажи заключается в том, чтобы в хозяйство покупателя поступили те или иные нужные для него вещи. Наиболее эффективное правовое средство для достижения этой цели состоит в том, чтобы сделать покупателя собственником необходимых вещей. Большинство случаев наделения субъекта правом собственности происходит именно в рамках договора купли-продажи.
Неслучайно, например, в Своде законов гражданских Российской империи купля-продажа рассматривалась не как отдельный вид обязательства, а как способ приобретения права собственности. Однако, несмотря на свою главную цель — перенесение права собственности, договор купли-продажи является классическим, наиболее полно разработанным видом обязательства.
2. Характеристика. Договор купли-продажи является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— двусторонне обязывающим.
3. Общее и специальное регулирование. Круг отношений, регулируемых договором купли-продажи, очень широк. Особенности могут зависеть: 1) от предмета договора и 2) от субъектного состава сторон. В комментируемой статье установлены правила применения общих и специальных норм в зависимости от этих особенностей.
3.1. Прежде всего в п. 2 комментируемой статьи установлен приоритет специального законодательства, относящийся к купле-продаже ценных бумаг (ст. 142 ГК РФ) и валютных ценностей (ст. 141 ГК РФ). Следует обратить внимание, что речь не идет об оборотоспособности этих объектов гражданских прав, или об условиях действительности сделки, или об особенностях, вытекающих из их правовой природы (это общие положения и без того учитываемые в нормах комментируемого параграфа). Специальный закон должен устанавливать именно особые, отличные от ГК, правила купли-продажи ценных бумаг и валютных ценностей. Пока таких особых правил специальное законодательство о рынке ценных бумаг и валютном регулировании не устанавливает.
3.2. В п. 4 комментируемой статьи проведено разграничение между материальными вещами и имущественными правами, выступающими в качестве предмета договора купли-продажи. Положительный эффект этой нормы заключается в расширении предмета договора купли-продажи. Тем самым опровергается мнение, по которому имущественные права не могут передаваться по правилам купли-продажи, поскольку, якобы, для такой передачи установлена особая договорная модель цессии (или индоссамента и т.п.). Просто нематериальность имущественных прав естественным образом обусловливает неприменение к ним многих положений о купле-продаже, разработанных для телесных вещей (о сроке годности, таре и упаковке, комплектности и т.п.).
3.3. В п. 5 комментируемой статьи перечислены отдельные виды договора купли-продажи, которые регулируются непосредственно ГК (§ 2 — 8 комментируемой главы). Выделение отдельных видов договора купли-продажи обусловлено как особенностями предмета договора (контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия), так и субъектного состава сторон договора (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд). Общие положения о купле-продаже (в нормах комментируемого параграфа) применяются к отношениям, урегулированным нормами об отдельных видах договора купли-продажи, по стандартному правилу: действие специальной нормы отменяет действие общей нормы. Соответственно общая норма применяется только в том случае, если соответствующая специальная норма отсутствует.
3.4. В п. 3 комментируемой статьи допускается возможность специального регулирования особенностей купли-продажи товаров отдельных видов, т.е. речь идет только об особенностях предмета договора. Данное регулирование возможно как в отношении товаров, которые в силу своей специфики уже регулируются отдельными видами договора купли-продажи, так и в отношении всяких других товаров.
4. Стороны договора. В соответствии с общими положениями продавец должен быть собственником продаваемого имущества, поскольку только в этом случае возможна передача права собственности покупателю. Покупателем может быть любое дееспособное лицо.
Понятие договора продажи недвижимости
Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско — правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
По договору купли — продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Как и всякий договор купли — продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Исполнение договора продажи недвижимости
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли — продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.
Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта.
Статьей 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595.
Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора .
Другой комментарий к статье 549 ГК РФ
1. Договор продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, — общие положения о купле-продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект — недвижимое имущество (ст. 130 ГК).
2. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли-продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.
При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных торгах, при обращении взыскания на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договору купли-продажи применяются правила, предусмотренные ст. ст. 447 — 449 ГК РФ, гл. 39 ГПК РСФСР, а также нормы о купле-продаже недвижимости.
3. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30 ГК.
Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности — § 7 гл. 30, и лишь затем — общие положения о купле-продаже (см. ст. 559 и коммент. к ней).
4. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм — § 7 гл. 30 ГК.
Другой комментарий к статье 549 ГК РФ
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет.
Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению) или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др. (см. п. 1 ст. 130 ГК, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации).
Правила § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 146 (автор комментария — Е.Ю. Валявина); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Под ред. О.Н. Садикова (автор комментария — В.В. Чубаров) // СПС «КП»). При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК, ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
2. Предметом договора не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота (см., например, п. 4 ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте (см., например, п. 5 ст. 27 ЗК), может быть предметом договора только при соблюдении установленного порядка его отчуждения (см., например, абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК).
В качестве предмета договора в принципе могут выступать «будущие» недвижимые вещи, т.е. такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (см. п. 2 ст. 455 ГК и коммент. к нему). Исключения из данного правила могут устанавливаться законом. В частности, в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений — п. 2 ст. 558 ГК), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК не могут быть предметом договора купли-продажи земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.
3. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества могут устанавливаться законом — см., например, ст. 558 ГК (жилые помещения), ст. 37 ЗК (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения).
С учетом того, что предприятие как имущественный комплекс также признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК), правила § 7 гл. 30 подлежат применению в качестве lex generalis по отношению к продаже предприятия, если иное не предусмотрено положениями § 8 гл. 30 (п. 2 коммент. ст.).
4. Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (см. п. 3 ст. 455 ГК). При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета данного договора (см. ст. 554 ГК и коммент. к ней).
5. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом (см. коммент. к ст. 454 ГК; см. также п. 3 ст. 15 ЗК, ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пп. 7 и 9 Постановления ВАС N 8).
Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).
Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ст. 20 — 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. «Об опеке и попечительстве» (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755).
6. В литературе распространено мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 147 (автор комментария — Е.Ю. Валявина); Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. С. 369 — 370 (автор главы — В.С. Ем)). Этот тезис находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике (см.: п. 14 Постановления ВАС N 8; п. 2 письма ВАС N 21; Постановление ФАС Уральского округа от 29 августа 2006 г. N Ф09-7529/06-С3; Постановление ФАС Уральского округа от 30 ноября 2005 г. N Ф09-3908/05-С3; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2002 г. N А05-4703/02-230/17). Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход права собственности) связываются законом с иным юридическим фактом — государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК). Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений — п. 2 ст. 558 ГК, продажа предприятия — п. 3 ст. 560 ГК). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в ЕГРП.
7. Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой. Так, ВАС разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (п. 14 Постановления ВАС N 8). В п. 4 письма ВАС N 59 подтвердил невозможность заключения (государственной регистрации) нового договора продажи жилой недвижимости (квартиры) в связи с наличием зарегистрированного ранее договора продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом с другим покупателем. Помимо того, что в рамках указанных разъяснений суд очевидно вышел за пределы своей компетенции и, по сути, создал новую норму права, они дискуссионны и с содержательной точки зрения (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 325 — 328; Скловский К. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9 (СПС «КП»); Эрделевский А.М. О регистрации сделок с недвижимостью (СПС «КП»)).
Статья 171 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
- Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. - В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
Обязанности продавца по договору купли-продажи недвижимости
Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан:
1. Обратиться в регистрирующий орган.
В регистрирующий орган продавец должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.
При уклонении продавца от государственной регистрации права (сделки) покупатель вправе:
- если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме — требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;
- если регистрации подлежит только переход права собственности — требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ);
- требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).
2. Передать недвижимость.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой (покупателю), уплатив за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).
Виды договора купли-продажи (§ 28 гл. 30 ГК):
• розничная купля-продажа;
• поставка;
• поставка товаров для государственных нужд;
• контрактация;
• энергоснабжение;
• продажа недвижимости;
• продажа предприятия.
Некоторые из перечисленных выше видов договоров имеют разновидности.
Характеристика договора купли-продажи: консенсуальный, возмездный, взаимный.
Договор купли-продажи входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность (кроме него в эту группу входят еще три договора: мены, дарения, ренты). Это наиболее распространенный в гражданском обороте вид договора. Он широко применяется как внутри страны, так и в международной торговле.
Значение договора купли-продажи заключается в том, что он одновременно порождает и относительное правоотношение (обязательственное) и абсолютное (вещное право).
Продавец обязан передать покупателю:
• товар соответствующего качества (ст. 469 ГК), в соответствующем количестве (ст. 465, 466 ГК), ассортименте (ст. 467 ГК), комплектности (ст. 478, 480 ГК) и комплекте (ст. 479 ГК). Условие о количестве товара является существенным; моментом передачи товара является момент его вручения, либо предоставления в распоряжение, либо передачи его перевозчику (ст. 458 ГК);
• товар в таре или упаковке (ст. 481, 482 ГК);
• относящиеся к передаваемому товару принадлежности и документы (ст. 464 ГК);
• товар, свободный от прав третьих лиц на него (ст. 460 ГК). Если третье лицо, имеющее право собственности на проданный товар покупателю, реализует свое право на отчуждение его у последнего (такое право называется эвикцией), продавец обязан возместить покупателю стоимость отобранного у него товара (п. 1 ст. 461 ГК).
Кроме того, договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца застраховать продаваемый им товар.
Продавец имеет право требовать от покупателя:
• оплаты переданного им товара;
• возврата проданного товара в случае неоплаты его при условии передачи товара покупателю на условиях сохранения права собственности продавца на него до момента оплаты (ст. 491 ГК).
Покупатель обязан:
• оплатить покупаемый товар либо полностью, либо частями, либо непосредственно при передаче его, либо до, либо после его передачи;
• известить продавца о ненадлежащем исполнении им договора (ст. 483 ГК);
• застраховать купленный товар, если эта обязанность предусмотрена договором.
Право покупателя – требовать от продавца передачи ему купленного им товара, соответствующего условиям договора, в соответствующий срок.
Договор поставки – договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю производимые или закупаемые им товары для использования в предпринимательских или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным их использованием (ст. 506 ГК).
Этот договор считается предпринимательским, одной из форм оптовой торговли (другими формами является торговля на ярмарке и на товарных биржах). Договоры, заключаемые между поставщиком товара и его покупателем, считаются простыми по структуре договорных связей, а договоры, в которых имеется посредник – промежуточный субъект, считаются договорами со сложной структурой. В случае наличия посредника заключаются два договора: один – между поставщиком и посредником (напр., оптовой базой, складом для хранения товара), второй – между посредником и покупателем.
Характеристика договора поставки – консенсуальный, взаимный, возмездный, в некоторых случаях обязательный для поставщика (ст. 445 ГК).
Этот вид договоров регулируется ГК, а также по желанию сторон правилами, содержащимися в двух положениях о поставках: № 888, утвержденных Советом Министров СССР 25 июля 1988 г., отмененных ч. 4 ст. 2 Закона РФ «О введении в действие части второй ГК РФ», а затем восстановленных постановлением Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. Называются они так: «Положение о поставках продукции производственно-технического назначения» и «Положение о поставках товаров народного потребления». Кроме того, этот договор регулируется правилами установленными ГК РФ для договора купли-продажи, а также правилами ГК РФ об обязательствах и сделках. Отдельные виды договора поставки регулируются специальными нормативными актами, напр. договор о поставке товаров для государственных нужд.
Стороны в договоре называются поставщиком (им может быть коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель) и покупателем (им, как правило, является предприниматель, но может быть и государство). Покупателями по этому договору не могут быть лица, использующие товар для бытовых нужд. Субъектный состав и назначение продаваемых товаров объясняют то, что данный договор считается предпринимательским.
Предметом договора могут быть любые не изъятые из оборота вещи, как существующие в момент заключения договора, так и не произведенные (не приобретенные) в момент заключения договора, как правило, определяемые родовыми признаками.
Цена в этом договоре не относится к существенным условиям договора, а вот срок относится. Он устанавливается сторонами путем определения конкретной даты либо периода времени. Досрочная поставка по данному договору не допускается. Расчеты по оплате товара осуществляются, как правило, платежными поручениями.
Форма договора может быть устной лишь в том случае, если сторонами его являются граждане-предприниматели, а общая стоимость товаров, подлежащих поставке, не превышает 10 МРОТ. В остальных случаях форма этого договора должна быть письменной.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью
ВНИМАНИЕ! Сделки с недвижимостью справе совершать только ее полноправные собственники. Однако они не обязаны делать это исключительно лично. Сделкой может заниматься доверенное лицо собственника, если последний оформит на имя представителя доверенность и заверит ее у нотариуса.
Самыми распространенными являются следующие виды сделок с недвижимостью:
- Покупка или продажа жилой/нежилой недвижимости, земельных участков
- Безвозмездные сделки с недвижимостью (бесплатная приватизация, дарение, наследование)
- Обмен (мена) объектов недвижимости друг на друга, с доплатой или без
- Аренда
Притворные сделки и нюансы их недействительности
Притворную сделку иногда называют разновидностью мнимой. Ч. 2 ст. 170 ГК РФ так характеризует совершенную сделку, призванную заменить в глазах закона другую сделку, возможно, совсем на других условиях. У притворной сделки всегда есть два компонента:
- прикрывающая сделка – та, которая призвана выступить в «главной роли»;
- прикрываемая – та, юридические последствия от которой и хотят вызвать стороны на самом деле.
НАПРИМЕР.
1.Один гражданин покупает у другого автомобиль. Чтобы упростить оформление бумаг и снизить налог, вместо совершения купли-продажи, как следовало бы по закону, оформляется передача по доверенности. Деньги за авто передаются продавцу на самом деле.
2. Продается дом, продавец и покупатель сговорились о цене в 950 000 руб. Составляется договор купли-продажи, в котором указывается цена в 300 000 руб., дабы снизить подоходный налог.
Главные отличия притворной сделки от мнимой:
- участники планируют правовые последствия, но не те, которые гарантирует заключенная сделка;
- недействительна только притворная часть сделки, а истинная останется юридически признанной, если сообразуется с законодательством.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Понятие действительных сделок в гражданском праве
Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.
Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.
Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.
Недействительные прецеденты делят на виды:
- Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
- Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.
Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).
Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.
Плюсы и минусы альтернативной сделки
| Плюсы | Минусы | |
| Для покупателя | Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости, потому что продавцы альтернативных квартир часто снижают сумму. | Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет жилье для приобретения. |
| Для продавца-покупателя | Не нужно снимать жилье, можно сразу переехать в новую квартиру. | Продавец может отказаться от сделки, и тогда придется отказывать покупателю. |
| Для продавца | Продавец-покупатель сильно заинтересован в сделке, поэтому может предложить большую сумму по сравнению с другими покупателями. | Переоформление документов может затянуться из-за большого числа участников сделки. |
Закон, практика, противоречия
Почему оборот российской недвижимости с позиций закона настолько нелогичен и несерьезен, если рассматривать его глазами обывателя?
Ответ очевиден: цель регистрации недвижимости в России – не порядок в реестре, а налоговый интерес: чем больше в системе собственников, тем больше их платят налоги.
Кадастровый учет недвижимости в России – частный бизнес. Соответственно уровень оказания профессиональных услуг в нише зависит от условий договора, точнее, «договоренности». Отсюда огромное количество ошибок и недостоверных данных в реестре.
Временной разрыв (от дней, до месяцев) между договором и регистрацией – еще один «скользкий» участок. Кто хозяин недвижимости в это время? Согласно ст. 551 ГК РФ отчуждатель является владельцем до регистрации нового собственника. Между тем в совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 объясняется, что уже на этом этапе законный владелец – покупатель, а продавец, если и остается хозяином недвижимости, то лишь номинальным, без права ею распоряжаться.
Или инвестиционная аренда, которая, как считают эксперты, является узаконенной коррупционной схемой. Если принцип аренды – возвращение предмета использования по окончании договора, то, как решать вопрос с возведенным на арендованной земле зданием? Типичный выход – продление аренды, а как у нас решаются вопросы продления, особенно если в деле фигурирует государственная земля, объяснять не нужно.
Все эти детали негативно отражаются на коммерческом обороте недвижимости в России, нивелируя прогресс мирового права и придавая неповторимый национальный колорит отношениям социума с местной исполнительной и законодательной властью.