Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шесть случаев, когда на единственное жилье должника возможно обратить взыскание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.
Единственное жилье должно быть пригодным для постоянного проживания не только гражданина-должника, но и членов его семьи
Суды учитывают, что члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ).
Должнику и членам его семьи должны быть обеспечены нормальные условия существования и гарантии их социально-экономических прав (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48).
Кого следует относить к членам семьи собственника жилого помещения разъяснено в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». При определенных условиях к ним можно отнести и дальних родственников, и даже “сожителей” (решающее значение в данном случае имеет факт ведения общего хозяйства и единого бюджета).
Бремя доказывания наличия у должника членов семьи в понимании ч.1 ст.31 ЖК РФ ложится на должника.
В целях определения пригодности жилья для постоянного проживания суды учитывают его санитарно-гигиеническое состояние. Также некоторые суды проверяют соблюдается ли “учетная норма площади жилого помещения” в расчете на каждого жильца (ч.4 ст.50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления.
Для соблюдения “учетной нормы” суды проверяют, кто фактически проживает в жилом помещении (факт регистрации имеет второстепенное значение).
Если накануне банкротства должник формально зарегистрировал в квартире в качестве членов семьи своих родственников, то суды расценивают это как злоупотребление правом и не учитывают их при определении минимально необходимой площади единственного жилья. В этом случае суды проверяют, утратили ли новоявленные члены семьи должника возможность пользования жилыми помещениями, из которых они прибыли в спорную квартиру и с какими обстоятельствами была связана их перерегистрация.
Местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей (п.2 ст. 20 ГК РФ).
Надо отметить, что далеко не все суды применяют учетную норму площади жилого помещения при определении единственного жилья.
Так, рассматривая иск об обращении взыскания на долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок СКГД Верховного Суда РФ в Определении от 11.07.2017 N 78-КГ17-28 указала, что “существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и не подлежат использованию в качестве ориентиров при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения”.
Возможно решающее значение для такого вывода послужило то, что предметом того спора являлась не квартира, а жилой дом. Однако в дальнейшем некоторые арбитражные суды восприняли данную правовую позицию и стали ее применять в делах о банкротстве, в том числе и в отношении квартир (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2019 по делу N А60-46648/2018, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.03.2020 по делу N А58-5008/2012).
Изменения, которых ждали все
Вместе с тем судам, нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим, в 2012 году КС РФ указал на обязанность законодателя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
А именно:
- обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя), когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище;
- предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования.
Но соответствующие поправки так и не были внесены в законодательство: за почти 9 лет законодательные работы по этому поводу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение в Госдуму.
Конституционный Суд признал необходимым законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение, явно превышающее по своим характеристикам соответствующий уровень обеспеченности жильем.
КС признал обязательным, чтобы закон допускал обращение взыскания на указанное жилое помещение на основании судебного решения, только если суд установит не одно лишь формальное соответствие жилого помещения критериям, позволяющим преодолеть в отношении него исполнительский иммунитет, но и несоразмерность доходов гражданина-должника его обязательствам перед кредитором (взыскателем) в отсутствие у него иного имущества, на которое взыскание можно было бы обратить.
Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
В 2021 году по поводу единственного, но при этом роскошного жилья успели высказаться и Конституционный (в конце апреля), и Верховный суды (в августе). Общий итог таков — излишнее по площади для проживания должника и его семьи жилье можно изымать и продавать, если должник приобрел его в тот период, когда он уже имел долги перед кредиторами.
Но такое жилье может быть продано только в том случае, если кредиторы приобретут должнику квартиру, приемлемую по нормам санитарных и жилищных стандартов того региона, где живет должник.
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья
Правило «единственное жильё за долги не забирают» уже не такое «железобетонное», как раньше. Теперь должник рискует лишиться единственного жилья.
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
Риск лишиться жилья возникает не только в процедуре банкротства, но и в «обычном» исполнительном производстве, которым занимается служба судебных приставов. Кредитором в таких делах может быть как гражданин, так и юридическое лицо, например, банк.
Верховный суд на стороне кредиторов
Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.
Несмотря на то что есть общее правило о недопустимости наложения взыскания на единственное жильё, существует также и исключение из этого правила, изложенное в п. 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», которое устанавливает право залогодержателя обращать взыскание даже на единственное жильё, если залог возник в обеспечение целевого кредита или займа на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Однако судебная практика, в том числе Верховный суд РФ (определение ВС РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, определение ВС РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4) признаёт право любого залогодержателя на обращение взыскания на единственное жильё независимо от цели, на которую был предоставлен кредит или заём, — утверждает он.
Определение Верховного суда от 29 мая 2012 года действительно не видит препятствий для наложения взыскания даже на единственное жильё.
<...> Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), — говорится в документе.
Эксперт добавляет, что для изъятия квартиры по договору займа под залог недвижимости кредиторы обращаются в суд.
По решению суда квартира или дом выставляются на торги, нужная часть денег идёт на погашение долга, остаток возвращается должнику. Поэтому рекомендую ни в коем случае не брать кредит, либо займ как у банка, так и у любого другого юридического и физического лица под залог единственного жилья, — заключает он.
Представитель финансовой группы «БКС Премьер» поддерживает позицию Желватых.
В 2012 году Конституционный суд отменил «абсолютный иммунитет» на единственное жильё, который был установлен Гражданским кодексом. Таким образом, заёмщикам, закладывающим свою недвижимость по кредитам, никоим образом нельзя рассчитывать на то, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру, в том числе единственную. Вероятность того, что суд в данном случае встанет на сторону заёмщика, оценивается как ничтожная, — полагает эксперт.
Условия подачи взыскания на квартиру
- если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство
- если требование взыскателя касаются денежных средств или имущества
- если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
- если объект недвижимости находится в собственности должника (исключением может выступать, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена на общие средства)
- если сумма долга соразмерна равна стоимости объекта недвижимости. Если же, например, сумма долга равно 100 тыс. рублей, в продажа недвижимости нет необходимости
На какую недвижимость нельзя обратить взыскание
Считается, что единственное жилье должника приставы не могут забрать за долги. Это правило указано в ст. 446 ГПК РФ. Но его содержимое шире.
- нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
- можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
- можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
- можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
После вынесения решения выдается исполнительный лист. Документ передается судебному приставу. Он возбуждает производство на основании закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ.
Должнику высылают уведомление с просьбой освободить помещение в течение 10 суток. Если жильцы игнорируют требование, устанавливается новый срок и начисляется исполнительский сбор.
Далее выдворение из жилой недвижимости осуществляют в принудительном порядке. Приглашают служащих органов полиции и понятых. Если должник не пускает должностных лиц в квартиру, вызывают сотрудников МЧС.
Пристав может помощь выселяемому с транспортировкой и хранением вещей. На период поиска нового жилья имущество должника находится у него. Через 2 месяца он должен забрать свои вещи.
Когда единственное жилье – квартира в ипотеке
Когда единственное жилье находится в залоге у банка, ситуация принципиально меняется. Если квартира является предметом ипотеки, ст. 446 ГПК, защищающая права кредиторов, разрешает обращать на нее взыскание, независимо от того, является ли объект единственным жильем для заемщика и членов его семьи.
В общих случаях суд определяет, можно ли забрать единственное жилье за долги по ипотеке, кроме ситуаций, когда договор, порождающий ипотеку, не предполагает внесудебного порядка обращения взыскания ( ст. 51 ФЗ № 102 от 16.07.1998 “Об ипотеке”).
Рассматривая данный вопрос, суд вправе отказать банку в изъятии ипотечной квартиры, если имеют место условия, оговоренные ст. 54.1 ФЗ № 102:
- нарушение должником обязательства носит незначительный характер;
- сумма задолженности не превышает 5% от стоимости недвижимости;
- период просрочки платежей не превышает 3-месячного срока.
При отсутствии по крайней мере одного из этих условий суд будет вынужден удовлетворить требование залогодержателя и вынести решение об обращении взыскания. Исключений не существует даже для семей с несовершеннолетними детьми. Банк даже не обязан предоставлять жилье взамен изъятого – дальнейшая судьба ипотечных должников его не касается.
Приняв положительное решение, суд выдает представителю банка исполнительный документ, который будет направлен в УФССП. В дальнейшем приставы опишут квартиру, выставят ее на торги, а за счет вырученных средств вернут банку долг.
После продажи семья, проживающая в ипотечной квартире, будет выселена в добровольном или принудительном порядке.
Обращение взыскания на единственное жилье должника – новые поправки 2020 года
Если ранее должники могли опасаться только за арест имущества, то сейчас уже предлагается полное изъятие имущества и реализация его в короткие сроки. На официальном ресурсе Минюста уже появился законопроект, который оговаривает более жесткое обращение взыскания на единственную собственность должника. Новшеством в этом деле стала стоимость недвижимости.
Если ранее она не могла превышать сумму долга, то теперь она вправе будет иметь цену в двухкратном размере, превышающей сумму задолженности. И возможно это при превышении нормы жилплощади, которая предусмотрено действующим законопроектом.
Существует определенная норма площади, приходящаяся на каждого человека. В частности, она составляет 14–18 квадратов на человека. В каждом конкретном регионе эта норма своя. Из этого следует, что если недвижимость должника превышает 28–36 квадратных метров на человека, то такое имущество выставляется на торги.
Если это копеечный долг, то никто не будет выставлять квартиру на реализацию. Из действующего закона следует, что размер долга должен быть не менее 5% от стоимости собственности, которое подлежит реализации. Единственное жилье в представленном периоде уйти на реализацию может в крайнем случае.
Взыскание на такое имущество возможно только при отсутствии иного имущества и денежных средств. А также если заработная плата должника не соответствует никаким нормам и несоизмерима с накопленными обстоятельствами. Обращение возможно только по решению судебной инстанции. После постановления, решение передается судебным приставам.
Они же в силу определения суда только с согласия должника реализуют имущество. Чаще всего, изначально приобретение предлагается кредитору. Если должник не согласен с этим, а кредитор не заинтересован в покупке, то недвижимость выставляется на торги. После продажи, все вырученные средства направляются на счет кредитора для погашения долга заемщика.
Остаток от разницы передается должнику для приобретения иной недвижимости. При этом вырученных средств должно хватить должнику на приобретение новой недвижимости с квадратурой, не менее заявленных норм действующим законодательством.
Специалисты оговаривают, что речь идет не об общежитиях и не о коммунальных квартирах. Должник получает денежные средства на приобретение квартиры, но возможно в другом районе. Этот законопроект только обсуждается. Некоторые нюансы для должников все–таки там присутствуют.
Несколько заключений позиции суда по поводу реакции Постановление № 11-П было рассмотрена в предыдущей главе. Что же еще актуально на сегодняшний день? В-третьих, распространение иммунитета в плане имущества на жилье, габариты которого несколько превышают усредненные значения, а его стоимости вполне достаточно для того, чтобы в полной мере удовлетворить требования кредитора, существенно нарушает баланс интересов законного характера, относящихся непосредственно к участникам исполнительного производства. Таким образом, иммунитет на такого рода жилое помещение является совершенно необоснованным. Он несоразмерным образом ограничивает законные права кредитора. Именно поэтому КС РФ сделал обязанностью законодателя четкое установление пределов действия иммунитета в плане имущества, а также обеспечение гарантий, аргументирующих сохранение условий жизни для гражданина-должника и, конечно же, его семьи, необходимых для нормального существования.
Кроме того, законодатель обязан организовать порядок в отношении обращения взыскания на жилье должника, а также уточнить список лиц, которые проживаются совместно с гражданином-должником. Конституционный суд Российской Федерации отметил, что процесс обращения взыскания на подобную жилую недвижимость (или же ее некоторой части) должен производиться исключительно по решению суда и только в том случае, если судебный орган сочтет, что она в любом случае превосходит установленные законодательным образом нормативы, а доходы должника являются несоразмерными его обязательствам непосредственно перед кредитором.