Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
О правах обоих супругов
Раздел имущества супругов после развода зависит от многих факторов. Основные из них – время приобретения имущественных ценностей, наличие/отсутствие у пары детей, когда появилось право собственности на имущество.
Большинство российских граждан уверены, что приобретенное до вступления в брак имущество автоматически достается тому, кто его покупал (ст.36 СК РФ). Однако, если предстоит раздел квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, надо знать некоторые нюансы.
Если одни из супругов до брака обзавелся жильем, еще до свадьбы выплатил кредит в полном объеме и оформил право собственности на квартиру, то в случае развода при разделе имущества супругов квартира на законном основании отойдет ему. Но выплачивать ипотеку приходится годами и часто долг погашается уже во время совместного проживания, после свадьбы. В такой ситуации после погашения ипотечного кредита приобретенное жилье по закону считают совместно нажитым имуществом и при разводе деление его производится по этому принципу, согласно ст.34 СК РФ.
При расторжении брака и разделе имущества супругов относительно купленной в ипотеку квартиры могут приниматься такие решения.
1. При погашенном кредите и оформленном праве собственности на жилье.
Как не потерять жилье после развода
Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.
В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:
- заключить брачный контракт;
- составить соглашение о разделе имущества супругов.
В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ). Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем. Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.
Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.
- Перечень имущественных ценностей. Обязательно точное определение, а не обобщенная фраза «все имущество».
- Необходимо указать собственника имущества.
- Следует отметить условия, при которых второй супруг может пользоваться имущественными ценностями. Это означает, что, например, при переходе квартиры одному из супругов, второй может проживать в ней какое-то время.
Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.
Привлечение созаемщиков повысит шанс на одобрение ипотеки
Для повышения шансов на одобрение ипотеки, когда в семье работает только один человек, привлеките созаемщков. В качестве созаемщика разрешается привлечь члена семьи, родственника или друга — это должен быть человек, который готов разделить с вами риски. Крупные банки, такие как ВТБ, Альфа-Банк и Сбербанк, разрешают привлекать двух созаемщиков. Банк потребует от созаемщика справку 2-НДФЛ с работы.
У заемщика и созаемщика солидарные обязанности по кредиту. И в случае невыплаты долга со стороны заемщика, банк потребует вернуть деньги с созаемщика. Но когда в семье работает только один из супругов, второй не сможет выступать в качестве созаемщика, т. к. у него не будет дохода.
Попросите своих родителей или друзей стать вашим созаемщиком по кредиту. Такой вариант подходит заемщикам, которые собираются платить по ипотеке более 40% от дохода семьи.
Особенности деления имущества супруга
Жена получает наследство всегда, кроме случаев, когда она не вписана в завещание или же признана недостойным наследником. Однако это не означает, что муж имел право распределять все имущество, которое супруги обрели в браке. Ведь покойный наследодатель мог вписать в свое завещание и те объекты, что принадлежат семье.
Это означает, что имущество сперва подлежит разделу, и только после того, как будет выделена доля покойного супруга, можно рассматривать вариант раздела. Вопросы выделения доли рассматривает судья, он же выносит решение на основании документов и свидетельских показаний. К тому же супруг при жизни мог:
— вести паразитический образ жизни (жить за счет доходов жены);
— тратить заработанные средства не на потребности семьи, а на посторонних лиц и на проекты, которые не согласовывались с супругой;
— вкладывать семейные средства в бизнес, а выгоду от реализации проекта не возвращать в семью;
— расходовать на сомнительные потребности.
Тогда доля покойного супруга значительно уменьшается, а доля его жены пропорционально возрастает. Потребуется серьезное юридическое сопровождение, чтобы подтвердить указанные факты в ходе судебного процесса. Порой даже имеет смысл привлечь высококвалифицированного адвоката, занимающегося вопросами наследования в особых ситуациях.
Наследство супруга: если имущество с долгами
Нередко наследоприниматели отказываются от предлагаемого им наследства. Дело в том, что супруг, доля которого выделена, мог использовать свои средства не на семейные, а на личные цели, при этом наращивал личные долги. Иной раз ответственный адвокат сталкивается с ситуацией, когда объём задолженности одного из супругов начинает превышать размер его состояния.
В случае смерти супруга-должника встает вопрос не только о переходе права собственности к наследнику, но и о выплате долга. От такого «наследства» желательно отказаться не только жене, но и другим родственникам. При этом именно на жену покойного заёмщика часто возлагают обязанности по погашению задолженности вне зависимости от того, становится она наследницей или нет.
Задействованному адвокату приходится разбираться в ситуации, чтобы на его клиента не переложили личные долговые обязательства покойного супруга. Но тогда ей придется отказаться от наследства, и порою это лучший из вариантов.
С 2018 года Госдума начала говорить, что фактические брачные отношения будут приравнены к официальным. Граждане должны проживать вместе не меньше 5 лет, но если есть общий ребенок, тогда этот срок сокращается до двух лет.
Если соблюдены рассматриваемые условия, тогда граждане уже несут друг перед другом правовую ответственность идентичную той, что наступает в официальном браке. А значит, решать конфликты по разделу имущества, назначении алиментов и определении с кем будет жить ребенок ложится на Семейный кодекс. Но этот проект не утвердили, что продолжает усложнять раздел имущества пар, которые официально не состояли в браке.
Что важно знать при банкротстве одного из супругов
У большинства граждан, уже осуществивших банкротство физического лица, есть дети, мужья или жены. И сейчас эти семьи живут счастливо: их потомкам вдобавок к наследству не достанутся многотысячные долги, а кредиторы не будут их преследовать до конца жизни. Но человеку, который только попал в сложную ситуацию, тяжело оценить все возможные плюсы и минусы банкротства. Информации в интернете немного, и часто она ложная. Первое, о чем стоит подумать потенциальному банкроту — оценить все риски, которые несет процедура, защитить имущество. Однако сначала перед гражданином встает другой вопрос: как мое банкротство отразится на семье? Не будет ли хуже?
Почему банки требуют согласие супруга на ипотеку
Ипотечный кредит в банке может быть оформлен конкретно на мужа или жену. Аналогично право собственности в ЕГРН на приобретаемую недвижимость можно зарегистрировать только на одного из супругов. Но это не отменяет положения Семейного кодекса. В любом случае купленная квартира, дом считаются их общей совместной собственностью. Соответственно, при разводе и разделе имущества, недвижимость делится пополам, включая неоплаченные долги по ипотечному кредиту.
Ипотека, как правило, оформляется на длительный срок — 10-20 лет. Никто не даст гарантии, что за это время семейная пара не расторгнет брак. При этом банк, предоставивший кредит, получает много проблем, связанных с возможной неплатежеспособностью как заемщика, так и его второй половины. Исходя из этого, банки стараются обезопасить себя от возможных финансовых потерь и для этого у них есть правовые основания.
-
Ст. 7 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года установлено, что оформление недвижимости в залог (в ипотеку) требует на то согласия всех собственников в письменной форме.
-
В ст. 35 СК РФ (п.3) прямо указано: если предметом сделки, совершаемой одним из супругов, является имущество, подлежащее государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей.
Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс.
Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.
Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными.
«Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), – перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. – Можно оформить квартиру на одного из супругов». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».
Третий не лишний
На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.
В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку – поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.
В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.
Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).
В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.
Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.
Александр Москатовуправляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»
«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
– Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита.
Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».
- В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).
- Подобру-поздорову
- Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.
- Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.
«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания.
То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, – уточняет Наталья Шаталина.
– В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон».
- Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», – говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
- Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, – напоминает Дмитрий Петров. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
- И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.
Квартиру купили до свадьбы, а зарегистрировали после. Кому она достанется при разводе?
Семья жила в гражданском браке с 2007 года. Вели общее хозяйство, но отношения не регистрировали. В ноябре 2016 года сожители решили купить квартиру. Договор оформили на мужа. А через неделю расписались — видимо, чтобы уже окончательно узаконить режим общей собственности.
Правда, мужчина зарегистрировал в Росреестре право собственности на квартиру уже после регистрации брака в загсе — через неделю. А при покупке этой квартиры поставил условие, что платить за нее будет в рассрочку и после регистрации в Росреестре. Вроде бы все хорошо: собственником муж стал уже в браке, платили за квартиру супруги тоже вместе. Значит, она общая. Ну и жили они себе дальше. А спустя два года развелись.
Пришла пора делить имущество — ту самую квартиру и еще автомобиль, который купили незадолго до свадьбы. Жена попросила ⅔ жилья и половину стоимости машины, но муж возразил. Он решил оставить все себе. И вот чем закончилась эта история.
Договор купли-продажи оформлен до регистрации брака. Машину купили еще раньше. По документам собственник всего имущества — мужчина. Ему все и достанется.
А тот факт, что право собственности зарегистрировано после свадьбы, не поможет признать квартиру совместно нажитой. Это всего лишь регистрация права, а передача квартиры произошла раньше — на основании договора и акта. Кроме того, платежи за квартиру мужчина вносил уже после развода, а в браке погасил только небольшую часть.
Женщина ничего не получит, квартира и машина останутся у мужчины.
Жена с таким решением не согласилась и обжаловала его.
документы не опубликованы, но все аргументы описаны Верховным судом
Да, договор купли-продажи оформлен до брака, но право собственности-то зарегистрировано после свадьбы. А договор считается окончательно заключенным именно после его регистрации в Росреестре.
Получается, квартира общая, ее надо разделить поровну. С машиной так, конечно, не выйдет: ее оформили на имя мужа за год до регистрации отношений, так что она принадлежит только мужчине.
Такой же подход оказался у кассационной инстанции. Но мужчину он не устроил. Бывший муж решил бороться за квартиру в Верховном суде.
Общее имущество супругов — это все, что нажито в браке и оплачено из семейного бюджета. При этом неважно, кто собственник по документам и кто вносил деньги.
Если имущество приобретено до брака — оно личное и при разводе не делится.
Итак, чтобы признать имущество совместным, нужно доказать два факта: оно приобретено в браке и оплачено общими деньгами. А чтобы признать его личным, нужно проверить, когда и как оно досталось владельцу.
Разберемся с квартирой.
При покупке недвижимости заключается договор купли-продажи. На этом основании продавец передает квартиру в собственность покупателя. Такой договор всегда письменный — это один документ, который подписывают две стороны.
В этой истории муж заключил договор до брака. И в нем написано, что в браке он не состоит и платит личными деньгами.
Апелляция и кассация сказали, что договор на покупку квартиры считается заключенным только после регистрации, но это неправда. Это правило не применяется по отношению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. С тех пор сами договоры не регистрируют. Так что договор от 2016 года регистрации в Росреестре не подлежал.
Квартира передается по договору и акту. А обязательство считается исполненным после подписания документов. То есть договор и акт, которые подписаны до брака, — это и есть основание для приобретения квартиры. А регистрация в Росреестре — это всего лишь подтверждение права. И решающего значения она не имеет. Так как договор был заключен до брака, у нас нет оснований считать квартиру совместно нажитым имуществом.
И хотя какую-то часть стоимости семья выплатила в браке общими деньгами, это не повод признавать квартиру совместно нажитой.
Первая инстанция правильно разобралась в этой истории, а апелляция с кассацией — нет. Квартира останется у мужчины, жена ничего не получит.
Итог. Решение первой инстанции оставили в силе. Женщина не получит ни доли в квартире, ни денег за машину. Все останется у бывшего мужа — потому что он вовремя подсуетился и оформил договор за несколько дней до регистрации брака.
Если вы официально распишетесь, в случае развода квартира останется имуществом жены и ее ребенка, но вы сможете потребовать компенсацию половины внесенных в браке ипотечных платежей. По закону платежи по ипотеке в период брака считаются зачисленными в равных долях, если в брачном договоре не указано по-другому.
Так, суд Магнитогорска обязал жену выплатить бывшему мужу половину платежей по ипотеке, внесенных за 17 месяцев брака. Суд обосновал это тем, что личные обязательства жены погашались за счет совместного бюджета супругов. Возражения жены и ее мамы-свидетеля о том, что это были их личные деньги, суд не принял, потому что на квитанциях о приеме платежей не указан плательщик.
Без регистрации брака вы тоже сможете защитить свои взносы по чужому кредиту. Если с согласия невесты вы погасите ее ипотечный кредит, сможете потребовать с нее возместить все расходы. Вы можете брать с подруги расписки на все суммы, которые ей передали, а потом потребовать возврата этих денег в суде. Требовать сможете не половину платежей по ипотеке, как в браке, а суммы по всем распискам. Мы уже писали, как составить расписку и вернуть по ней деньги.