Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.
Что нужно делать после покупки квартиры? Собственники имущества, которые отчисляют официально НДФЛ 13%, могут запросить налоговый вычет. При приобретении жилья без кредита максимальный размер выплат достигает 260 000 рублей, а в случае с ипотекой — 390 000.
Сначала придется справиться со всеми перечисленными ранее задачами. Далее гражданин должен обратиться в местный налоговый орган. При себе придется иметь:
- справки о доходах;
- паспорта всех собственников жилья (и их свидетельства о рождении);
- ходатайство на предоставление вычета;
- договор купли-продажи или ипотеки;
- выписки о передаче денег за операцию;
- брачный контракт и справку о заключении брака (при наличии);
- реквизиты счета, на который хочется получить деньги;
- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Этого должно быть достаточно. Заявление о предоставлении налогового вычета обычно рассматривается 2 месяца. Еще порядка 60 суток отводится на перевод денег за сделку.
Важно: в ФНС могут отказать в вычете на законных основаниях. Отказ предоставляется в письменном виде с обоснованием того или иного решения.
Документы на оплату услуг ЖКХ
После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.
Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:
- заявление о смене собственника;
- документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
- паспорт;
- выписку из ЕГРН.
Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.
|
Смена собственника |
||
| Как заявить | Куда заявить | Тонкости при переоформлении |
| Подать заявление | ТСЖ или УК | Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом |
| Перезаключить договор | Водоканал | Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность |
| Перезаключить договор | Энергосбытовая компания | Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно |
| Написать заявление | Горгаз | Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор |
| Написать заявление | Ростелеком | Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника |
| Перезаключить договор | Интернет-провайдер | Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет |
Оформите квартиру в собственность
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.
Потребуются следующие документы:
- Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.
Отвечает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов:
Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.
После того, как застройщик получит разрешающие документы на ввод в эксплуатацию, передаст объект управляющей компании, начинается работа с участниками долевого строительства — это просмотр квартиры будущими хозяевами и двустороннее подписание акта приемки-передачи. Параллельно с этим застройщик начинает процедуру постановки дома на кадастровый учет. Сроки постановки на кадастр у всех компаний разные и зависят от многих факторов и требований Росреестра. Некоторым компаниям удается получить документы в течение 1–2 месяцев, у других работа растягивается на один-два года. На все это время жители могут оформить временную регистрацию.
После постановки дома на кадастровый учет жители могут получить постоянную регистрацию. Для этого им необходимо обратиться к застройщику и предоставить необходимые документы, регламентированные компанией и исполнительными органами.
Когда можно начинать ремонт в новостройке?
Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?
Переоформление документов (лицевые счета)
Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.
За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике. После покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив копии выданных Росреестром документов (договор купли-продажи, дарения или иной договор, на основании чего проходил переход права и выписку из ЕГРН).
ТСЖ. Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.
Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.
Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.
Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника. Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков. Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.
Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.
Интернет и телевидение. Договор на обслуживание заключается со старым собственником, а услуги предоставляются по факту оплаты, следовательно, если новый собственник не вносит оплату, за прежним не копится долг. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда продавец оставляет покупателю модем и договор на подключение к интернету. Таким вариантом вполне можно пользоваться. Однако для порядка и исключения возможных проблем и этот договор рекомендуется переоформить.
Есть компании, дающие оборудование напрокат. Если клиент переезжает, он сдает модем и расторгает договор. Тогда новый собственник должен заново покупать оборудование и подключать свою квартиру к интернету. Происходит это очень быстро, поскольку все провода уже протянуты, остается лишь установить модем и настроить его.
Дополнительно покупатель может застраховать квартиру или установить на нее сигнализацию.
Что делать после покупки квартиры в ипотеку
Особенность покупки жилья с привлечением заемных средств – обременение до момента полного погашения задолженности (ипотека). Это означает, что жилье будет находиться в залоге у кредитной организации, и собственник не вправе им распоряжаться без предварительного согласия залогодержателя. Если долг перестанет погашаться, банк инициирует продажу квартиры и за счет вырученных средств получит свои деньги.
Погасив долг и получив необходимые документы о том, что кредитные обязательства перед банком выполнены в полном объеме, владелец квартиры обращается в Росреестр или МФЦ с заявлением о снятии обременения.
Таким образом, основное, что нужно делать после покупки квартиры в ипотеку – своевременно вносить платежи, после погашения долга снять обременение.
Как заключить договор с ТСЖ?
ТСЖ или организация собственников квартир несет ответственность за:
- налаживание коммуникации с ЖКХ;
- проводит уборку и обслуживание территории, которая находится перед домом;
- ведет учет всех жильцов дома, а также другой необходимой информации;
- занимается решением небольших спорных случаев, которые связаны с имуществом дома и рядом с его территорией.
Управляющая организация является юридическим лицом и отвечает за выполнение обязанностей. Сотрудники данной организации получают за это плату, которая указана в договоре, заключенном с людьми, которые живут в доме.
Товарищество собственников жилья – это некоммерческая структура, ее сотрудники – это люди, которые живут в доме. Они могу распоряжаться и управлять собственностью, которая закреплена за домом, налаживать коммуникацию и заключать соглашения с коммунальными предприятиями. Вся деятельность такой организации регулируется по факту общего соглашения всех граждан, которые проживают в доме.
Выбирать такую организацию могут сами жильцы дома. Также если договор с коммерческой организацией уже был составлен застройщиками, жильцы дома вправе отказаться от их услуг в пользу собственного ТСЖ.
Именно такая организация может помочь и посодействовать новоиспеченному жильцу дома правильно заключить договора с организациями, которые обеспечивают дом коммунальными услугами.
Чтобы новый жилец мог пользоваться всем перечнем необходимых услуг, ему стоит заключить договора с такими организациями:
- водоканал;
- компания, которая обеспечивает дом энергией;
- организации, которые занимаются вывозом отходов с территории дома и рядом;
- с организацией, которая обеспечивает дом газом.
Чтобы подавать заявление на оформления договора с такими организациями необходимо подготовить пакет определенных документов. Также необходимо написать заявление с просьбой об установки соответствующих счетчиков.
Этапы оформления ипотеки
Решение получения ипотечного кредита не рождается на пустом месте и, как правило, продиктовано необходимостью расширения или переезда от родителей/со съемной квартиры. В любом случае этот шаг должен быть обдуман и взвешен. Процесс получения жилищного кредита можно условно разделить на несколько этапов.
-
Анализ банковских программ и выбор банка
Прежде чем подавать заявку, необходимо провести тщательный мониторинг актуальных банковских предложений и доступных льгот. От этого напрямую зависят условия кредитования, величина переплаты и удобство погашения ипотеки после сделки. Профессионалы рекомендуют провести самостоятельные расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Сервис позволит оценить финансовые возможности и понять, каким должен быть ежемесячный платеж и сумма кредита для комфортного выполнения долговых обязательств.
Многие заемщики выбирают банк, ориентируясь только на процентные ставки. Это ошибочный подход, который зачастую не несет за собой выгоды. Специалисты рекомендуют рассматривать в качестве кредиторов учреждения, где открыт счет или карта, на которую поступает заработная плата. Как правило, для зарплатных клиентов они предоставляют более мягкие условия и предлагают специальные продукты. Немаловажное значение играет участие банка в государственных программах поддержки граждан.
-
Подача заявки
Как только заемщик определился с выбором кредитора, он может приступать к заполнению заявления. Сделать запрос можно на сайте банка, указав контактные данные, цель кредитования и регион, в котором планируется покупка недвижимости. В течение короткого времени (в Росбанк Дом предварительное одобрение занимает 10 минут) с кредитополучателем свяжется менеджер для уточнения деталей. Он объяснит дальнейшие действия до и после сделки по ипотеке. При необходимости банк вправе запросить дополнительные документы для вынесения окончательного решения.
-
Подбор жилья и подготовка пакета документов
Рекомендуется заранее определиться с типом недвижимости и уточнить требования банка к объекту. Иногда кредитор может предложить выбрать квартиру или дом у аккредитованного застройщика, которому доверяет. В этом случае клиент может не тратить время на поиск и получает кредит со сниженной процентной ставкой. Пакет документов по недвижимости, который включает в себя выписку из ЕГРН и домовой книги, технический паспорт, оценку объекта, необходимо повторно согласовать с банком. Одно из обязательных условий — оформление полиса страхования жилья. Получение страховки жизни и права собственности является обязательным.
-
Договор с банковской организацией и продавцом
Заемщик заключает договор с банком, который в соответствии с соглашением перечисляет необходимую сумму продавцу. Обеспечением кредита становится объект недвижимости, передающийся в залог кредитору (закладная хранится в банковской организации на протяжении всего периода кредитования). С продавцом квартиры или дома заключается договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. Что происходит после сделки по ипотеке? На основании договора купли-продажи в дальнейшем будет зарегистрировано право собственности.
-
Регистрация права собственности
Возврат налога при покупке жилья
Купив жилье, вы имеете право на возврат налога – 13% от 2 млн рублей, потраченных на покупку. Государство возвращает эту сумму из уплаченного вами подоходного налога, поэтому у вас должен быть официальный, облагаемый налогом доход. Важно понимать, что пенсия налогом не облагается, а «зарплата в конверте» проводится мимо ФНС.
Сумма для возврата рассчитывается как 13%:
- от 2 млн рублей от цены купленного жилья
- и от 3 млн рублей с уплаченных процентов по кредитным договорам или договорам займов, которые были взяты на покупку жилья (этот лимит установлен для кредитов, полученных после 1 января 2014 года).
- После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
- Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
- Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
- После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
- Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.
Регистрация по месту жительства
У каждого гражданина, длительное время пребывающего на территории Российской Федерации, должно быть постоянное место жительства, зарегистрированное в отделении миграционной службы (некоторые по-старинке называют это «пропиской»).
И если покупатель намеревается проживать в приобретенной квартире, он должен сообщить о данном обстоятельстве в орган миграционного учета. Вот что для этого ему нужно сделать:
- Подготовить документы — выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, справку о снятии с регистрационного учета с прежнего места жительства и выписку об уже зарегистрированных на данной жилплощади лиц.
- Написать заявление о регистрации по данному адресу.
- Передать паспорт на проставление отметки о смене регистрации.
Как правило, постановка гражданина на регистрационный учет по месту жительства производится в течение одного дня, особенно в отношении собственника жилого помещения.
Кроме этого новый владелец квартиры может зарегистрировать проживание в ней своих родственников, членов семьи и любых других лиц по собственному усмотрению. Это никоим образом не ущемит его в правах на жилплощадь и не наделит особыми привилегиями вселенных им жильцов. Хозяин так же легко, как при регистрации, вправе произвести процедуру снятия с учета и, соответственно, выселения нежелательных соседей.
Важные особенности приобретения жилплощади в новостройке
Многие люди опасаются покупать квартиру от застройщика. Это связано с определенными рисками. Ведь на момент приобретения, жилье находится лишь на бумаге. Права на недвижимость являются формальными. Возможно увеличение сроков возведения дома, заморозка строительства.
В этом случае, гражданин теряет деньги. Ведь продать неликвидный товар вряд ли получится. Поэтому важно обращаться к надежным и проверенным застройщикам. Компания должна иметь хорошую репутацию, отзывы о ранее возведенных и сданных в эксплуатацию объектах.
Особенности и преимущества приобретения жилья в новостройке:
- стоимость квадратных метров в строящемся помещении ниже, чем в уже сданном доме, на вторичном рынке. Поэтому, взяв такую квартиру, можно будет заработать на ее продаже;
- покупатель является первым и единственным собственником. Поэтому к преимуществам приобретения жилья в новостройке относится прозрачность документации. Исключены неразберихи со сменой владельцев, выпиской прежних жильцов и т.п.;
- квартиры в современных застройках отличаются улучшенной планировкой, наличием автономных систем водо- и теплоснабжения.
Какие документы получает собственник после приобретения недвижимости?
В список обязательных бумаг входят следующие:
- Передаточный акт.
- Договор купли-продажи.
- Кадастровый паспорт.
- Свидетельство о собственности.
- Техпаспорт из БТИ.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
- Домовая книга.
- Справка от ТСЖ об отсутствии долгов по членским взносам.
Чтобы заняться оформлением государственной регистрации на приобретенную недвижимость, следует предоставить определенный список бумаг включающий:
- Заявление от нового владельца с просьбой регистрации его права на купленную недвижимость (для заполнения существует специальный бланк, который можно получить по месту обращения или скачать с официального ресурса Росреестре).
- Документ, на основании коего у гражданина возникло право владения указанной недвижимостью (договор купли-продажи).
- Паспорт и кадастровый план.
- Идентификатор заявителя и личный паспорт (если имеются совладельцы, их документы также необходимы).
- При подаче заявления не самым собственником, а доверенным лицом, необходим его паспорт и заверенная договоренность с периодом действия и списком доступных полномочий.
- Квитанция об уплате государственной пошлины за оформление.
Что делать, если жилье находится в новостройке?
Все описанные выше детали также относятся к жилью, приобретаемому в новостройке. Однако в отношении этого пункта необходимо внести следующие дополнения:
- Оформление передаточного акта недвижимости от застройщика к новому собственнику. Перед подписанием внимательно осмотрите жилье о проверьте работоспособность и целостность коммуникационным систем (работает ли электричество, нет ли протечек, наличие водоснабжения, газа и прочего). В случае обнаружения дефектов следует отметить их в акте и до полного исправления не подписывать его, поскольку после оформления невозможно будет требовать исправления чего-либо.
- Получите документы из кадастровой палаты или бюро технической инвентаризации – план и кадастровый паспорт.
- Регистрация права собственности в учреждении Росреестра (начиная с 2016 года будет выдавать только выписка их единого государственного реестра прав на недвижимость). В отдельных случаях требуется предъявления разрешения на строительство дом, поэтому следует попросить заверенную копию документа у компании застройщика.