Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Что такое взносы на капремонт, и являются ли они обязательными?
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Куда идут деньги, и кто их распределяет?
Полученные средства управляющая компания перечисляет в региональные фонд капремонта или специальный счет дома (если такое решение приняли собственники дома). Фонд в свою очередь нанимает подрядчиков и контролирует проведение ими ремонтных работ.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Обязательные работы при капремонте в доме
Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации жители дома обязаны за восемь месяцев до старта государственной программы по проведению капитального ремонта начать вносить взносы на капитальный ремонт, из которых формируется бюджет.
Существует определенная сумма, достижение которой необходимо для получения квоты.
Законодательством РФ установлен минимальный размер платежа для формирования базы. Однако по согласию собственников он может быть увеличен. Такое происходит в том случае, если жители заинтересованы в проведении полноценного качественного ремонта своего дома.
Если собственники пожелают вносить утвержденную законодательством сумму, то управляющая компания примет решение о проведении мелкого ремонта, так как средств однозначно не хватит на выполнение всех работ.
Важно! Однако существует список обязательных работ при осуществлении капитального ремонта:
- переоборудование фундамента здания;
- полный ремонт разрушающихся конструкций, а также реконструкция нежилых помещений, зданий;
- замена окон, дверей в подъезд;
- приведение в работоспособность лифтов (если приспособление не сможет нормально проработать в течение десяти лет, то его необходимо заменить).
Перечень видов работ при проведении капитального ремонта расширяется при наличии показаний, а также бюджета.
Перечень мероприятий по капитальному ремонту
Согласно ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ч. 1 ст. 166 ЖК РФ к капитальному ремонту относятся следующие работы:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости – ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыш;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
- ремонт фасада;
- установка коллективных (общедомовых) приборов учёта потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента МКД.
Это перечень работ и услуг по капитальному ремонту ОИ в МКД, финансирующихся за счёт средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ.
Перечень может быть дополнен работами (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):
- по утеплению фасада;
- переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую;
- по устройству выходов на крышу;
- по установке автоматизированных информационно-измерительных систем учёта потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
- по установке общедомовых приборов учёта потребления ресурсов;
- другими видами услуг и работ.
Типы капитальных ремонтных работ
Базовый комплекс КР включает проведение работ по улучшению функциональности:
- несущих частей здания,
- технических коммуникаций,
- других элементов конструкции (фасада, фундамента, кровли и вентиляции).
Фактически осуществляется модернизация дома с учетом современных нормативов, которые позволяют сделать проживание более комфортным. При этом капитальный ремонт может быть двух видов:
- Комплексный — работы ведутся по всем основным категориям.
- Выборочный — решение о частичной замене отдельных элементов, которые входят в состав здания, принимается в том случае, если проведение работ в полном объеме не представляется возможным. Чаще всего такие ситуации возникают при наличии значительных повреждений в системе, нецелесообразности по экономическим причинам, а также если при этом требуется полное или частичное прекращение ресурсоснабжения дома.
В зависимости от срочности ремонт бывает:
- Плановый — комплекс типовых работ включает: очистку труб и дымоходов, замену оконных стекол и рам в подъездах, ремонт лестниц и перил, косметический ремонт фасада и т. д. Плановый ремонт не относится к категории капитального и проводится в зависимости от появления эксплуатационных проблем.
- Внеплановый — причиной начала работ может стать обращение жильцов или возникновение аварийной ситуации. Например, к нештатным ситуациям, которые требуют срочного устранения, относятся прорывы труб водопровода или канализации. Инициировать ремонт можно также путем голосования на общем собрании собственников жилья. Итоговый протокол с требованиями передается в управляющую компанию, которая определяет целесообразность проведения КР совместно с жилищной инспекцией.
Очередность, по которой производится КР, определяется на уровне исполнительного законодательства. Основную роль при этом играет текущее состояние здания и опциональная срочность проведения работ по улучшению его технического состояния. Нормативный срок для КР составляет 30 лет.
Найти необходимую информацию по этому поводу можно в региональных программах развития. Они составляются на основании данных управляющей компании или ТСЖ, в ведомстве которого находится тот или иной дом, и включают информацию, которая касается:
- общего срока эксплуатации дома,
- даты проведения первичного капитального ремонта,
- общей суммы взносов и задолженностей по их уплате,
- степени износа строительных и инженерных конструкций.
На срочность проведения ремонта и объем работ влияют следующие факторы:
- Рыхлый и легкий грунт — становится причиной незапланированной усадки здания. При этом в первую очередь проводится осмотр и реконструкция фундамента в случае необходимости.
- Сейсмически опасный регион — требуется монтаж специального удерживающего каркаса, который препятствует обрушению отдельных элементов.
- Вечная мерзлота — осуществляются мероприятия по водоотведению и установке гидроизоляционных барьеров. За счет этого создаются все необходимые условия, предотвращающие попадание влаги в какие-либо части строения. Замена таких систем производится раз в 25 лет за исключением аварийных случаев, когда их выход из строя угрожает жизни и здоровью жильцов.
Процесс проведения капремонта
Принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта не приходит моментально. Существует установленная процедура совершения этого процесса. Первоначально соответствующие органы обследуют здание. Они составляют смету ремонта. Затем выполняются описанные в документах действия. На этом этапе осуществляется технический и авторский надзор за проведением работ.
В ходе капитального ремонта также выполняется энергетическое обследование дома. Завершает работы техническая инвентаризация, а также паспортизация здания.
Что входит в капитальный ремонт жилого дома, очень сильно варьируется в зависимости от множества факторов. Если собственники недвижимости посчитают нужным, они могут на общем собрании договориться об увеличении минимальной ставки взносов в целевой фонд. Это необходимо для расширения спектра дополнительных работ.
Порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома
Проведение капитального ремонта осуществляется поэтапно. Для начала осуществляется подготовка – составляется смета, утверждается перечень необходимых работ. Если количество денежных средств на счете достаточно, начинается следующий этап – непосредственное проведение ремонтных работ.
Рабочие проводят технические мероприятия поэтапно. Начинается все, как правило, с облагораживания территории, а затем осуществляется замена коммуникаций и другие виды работ. Обычно капремонт затягивается на несколько месяцев. Продолжительность этого этапа зависит от сложности.
Заключительный этап – сдача результатов работы жильцам и сотрудникам управляющей компании. Если претензий к качеству и соответствию со сметой нет, составляется и подписывается акт сдачи-приемки работ.
Работы по капитальному ремонту должны осуществляться организацией, которая имеет все необходимые документы и допуски, а также квалифицированных строителей и хорошее оборудование. Без нужных допусков СРО не допускается сотрудничество со строительной организацией.
Жильцы многоквартирного дома должны быть оповещены о планируемом проведении капремонта за полгода. Исключение – если капитальные мероприятия проводятся внепланово. Уведомление составляется с указанием сметы, списка работ, сроков их проведения, источников финансирования и наименования строительной организации.
Если капитальный ремонт не был проведен в установленном порядке и по этой причине пострадали люди, проживающие в доме, или их имущество, ответственные лица понесут наказание. В некоторых случаях организаторы или подрядчики могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Решение о начале капитального ремонта принимается собственниками квартир на общем собрании. Они могут также отказаться от капремонта, если, к примеру, их не устроит необоснованность сметы работ или материалы, которые планируется использовать.
При возникновении вопросов или нарушении ваших прав обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома и как он проводится. Если ваши законные интересы нарушены или вы сомневаетесь в законности действий других лиц, обращайтесь к юристу.
Капремонт: очередь на проведение
Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.
| №/№ | Законодательная база | Расшифровка |
| 1. | ЖК РФ ст. № 166 | Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта |
| 2. | ЖК РФ ст. № 154 | Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир |
| 3. | ЖК РФ ст. № 182 | Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня |
Очерёдность осуществления капремонта МКД должна устанавливаться программой регионального уровня.
Очерёдность напрямую зависит от того, насколько дом обветшал и нуждается в ремонтных работах. По закону, очерёдность устанавливается на период, сроком в тридцать лет.
Комплексный капитальный ремонт
Этот вариант осуществляется в тех случаях, когда необходимо восстановить или заменить все изношенные, а также нефункционирующие элементы здания, включая инженерное оборудование.
При комплексном капитальном ремонте основным источником информации выступает Отчет по результатам технического обследования здания. В зависимости от категории технического состояния, степени физического износа и наличия дефектов и повреждений принимается решение по видам и объемам восстановиттельных работ. В случае необходимости ремонтируются или усиляются элементы конструкций, частично или полностью заменяются инженерные сети, от состояния которых напрямую зависит безопасность дальнейшей эксплуатации сооружения. В результате капитального ремонта так же может быть изменен и приведен к современному состоянию архитектурный облик здания.
Комплексный капитальный ремонт здания можно выполнять раз в десять лет, заменяя пришедшие в негодность узлы конструкции и инженерных систем, это позволит без существенных капиталовложений поддерживать нормативное состояние объекта.
Отметим, что при комплексном капитальном ремонте не затрагивается и не меняется несущая система здания. Не допускается выполнять пристройки, надстройки или частичные разборы несущих конструкций. Усиление возможно только в случае наличия дефектов и разрушений, и в случае потребности восстановить эксплуатационные характеристики конструкции, но никак не в случае изменения нагрузок в здании, иначе это нужно трактовать уже как реконструкцию. В этом и заключается основное отличие капремонта от реконструкции.
Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.
Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта).
Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.
Перечень работ по капитальному ремонту
Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:
- производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
- произвести остекление балконов и лоджий;
- сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
- заменить или отремонтировать водосточную систему;
- отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
- восстановить или заменить кровельное покрытие;
- отремонтировать придомовые козырьки;
- отремонтировать отмостку;
- отремонтировать наружные стены лифтов.
Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента. Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:
- отремонтировать фундамент дома;
- обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
- отремонтировать входы в подвалы;
- провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.
Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков. Для этого необходимо:
- отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;
- обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
- отремонтировать или заменить поддоны;
- нормализовать температурный режим;
- провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
- отремонтировать или заменить решетки парапета;
- заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.