Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Серая зона: почему россияне не хотят уплачивать налоги с аренды квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция
| Исследование рынка | Перед сдачей жилья необходимо проанализировать предложения конкурентов, сравнить цены, состояние квартир, изучить тексты объявлений. Это поможет сформировать оптимальные расценки и требования. Стоимость аренды зависит от ремонта, наличия мебели, месторасположения недвижимости, уровня цен в районе и других факторов. Собственник должен определить класс квартиры: эконом, бизнес или люкс. |
| Сбор документов и разрешений | Перед сдачей квартиры наймодатель или арендодатель решает вопросы с другими собственниками, прописанными на квадратных метрах:
В отдельную папку надо отложить разрешения и документы, подтверждающие право владения (свидетельство, выписку из реестра). |
| Подготовка жилья к сдаче | Круг работ будет зависеть от класса квартиры. Необходимо провести генеральную уборку, ремонт, проверить состояние инженерных коммуникаций.
|
| Подготовка фотографий | Это существенный момент, так как качество фото повлияет на выбор арендаторов. Сделать качественные снимки под силу любому собственнику без обращения к профессиональному фотографу. Фото рекомендуется делать в солнечную погоду или при хорошем освещении. На фотографиях показать все преимущества квартиры, обязательно запечатлеть ванную, туалет, кухню. |
| Составление объявления | Для подготовки хорошего объявления выделить все плюсы недвижимости: упомянуть о проведении ремонта, указать количество комнат, площадь кухни, наличие раздельного санузла, хороших соседей.
|
| Размещение объявления с фото | Для размещения оферты подойдут популярные площадки и сервисы. Стоит остановиться на 4-5 ресурсах. Как показывает практика, платные площадки позволяют сдать квартиру намного быстрее. |
| Телефонные переговоры с клиентами | В процессе общения стоит учесть ряд рекомендаций:
|
| Демонстрация квартиры | Рекомендуется подойти заранее, подготовить помещения, включить освещение, ненавязчивую музыку. В процессе общения желательно не только отвечать на вопросы, но и рассказывать истории о квартире. Надо помнить, что арендаторы выбирают уютное жилье и добропорядочного хозяина. Важно понимать, что посетители должны обдумать решение об аренде, поэтому не стоит давить. |
| Подписание договора | Договор подготавливается заранее в двух экземплярах. В нем должны быть отражены все необходимые пункты, в том числе размер страхового депозита. Перед подписанием договора надо сфотографировать показания счетчиков и паспорта клиентов. |
| Передача квартиры | Факт передачи недвижимости фиксируется с помощью акта приема-передачи. Данный документ не обязателен, но позволяет обезопасить владельца квартиры и будущих жильцов. Акт содержит опись имущества, описание его состояния и фотографии, если есть необходимость. В конце документа ставится дата и подписи сторон. Когда арендатор будет покидать жилье, собственник имеет право провести ревизию и проверку имущества. При этом составленный акт не позволит предъявить нанимателю необоснованные претензии. |
Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду
Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).
Какие еще взыскания грозят нарушителю:
- штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
- штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
- пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.
Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:
- Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
- Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
- Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
- Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
- Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Какие ваши доказательства?
Некоторые собственники надеются, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да, это именно так и называется), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.
В итоге под удар они ставят в первую очередь себя, ведь в договоре прописываются права и обязанности сторон, размер платы за наем и залога, условия, на которых съемщик съезжает с квартиры, и тому подобное. Если возникнет конфликт между собственником и жильцами (а такие конфликты не редкость), без договора законно отстоять свои интересы невозможно. А убытки окажутся, скорее всего, больше, чем налоги.
С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, нарушения можно доказать несколькими способами.
Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем вашим текущим счетам. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее.
Как получит налоговый вычет?
Схема возмещения компенсации следующая:
- Арендатор жилья представляет официальные документы по зарплате
- Заключает договор найма с хозяином квартиры. Эта сделка будет обязывать арендодателя уплачивать определенный налог.
- Сумма возврата не превысит 260 тыс. рублей в год, но не более 390 тыс. рублей.
Гражданин, имеющий официальный заработок, может получить право на вычет при приобретении недвижимости, если работодатель производит отчисления подоходного налога. В размере 13% любое физическое лицо сможет вернуть деньги при покупке недвижимого имущества в следующих случаях:
- Приобретение недвижимости.
- Строительство собственного дома.
- Понесенные расходы на ремонт жилого помещения (необходимы платежные документы, подтверждающие фактические затраты).
- Вернуть проценты за уплаченную ипотеку.
Какие налоги следует платить с арендной платы за квартиру?
Между фискальными органами и Министерством Финансов РФ не утихают споры о том, относится ли сдача жилья в аренду к предпринимательской деятельности. Минфин настаивает на необходимости регистрировать ИП со всеми вытекающими. Налоговая довольствуется НДФЛ, квалифицируя арендодателя как физическое лицо, имеющее дополнительный доход со своей недвижимости.
Граница между предпринимательством и дополнительным доходом размыта. От того, как квалифицируют деяние, зависит наказание. В случае незаконного предпринимательства можно получить реальное лишение свободы.
Судебная практика показывает, что к предпринимательской деятельности относят сдачу жилья в аренду с целью получения систематического дохода. Временная сдача в аренду своего жилого помещения – это дополнительный доход, который должен быть задекларирован.
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Вернемся к моей знакомой, о которой я говорила — как она попала на налог при сдаче своей квартиры, какие штрафы ей пришлось платить. Несколько лет она благополучно сдавала квартиру дальним родственникам. Люди были семейные, спокойные. Платили вовремя, помещение содержали в порядке, с соседями жили мирно. Но они взяли ипотеку и съехали.
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Девочки-студентки оказались шумными. Вечеринки, курение в подъезде. Это быстро надоело соседям, и они сообщили участковому. Участковый привлек фискальные органы, чего моя знакомая совсем не ожидала. Отпираться она не стала, да и свидетелей было много. В результате штраф.
Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году
Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.
Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:
НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.
Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.
УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.
Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.
Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.
Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.
Если квартиру сдаёт физическое лицо, которое является её непосредственным собственником, то оно обязано уплачивать подоходный налог. Его сумма будет зависеть от арендной платы. Для того чтобы сдавать объект недвижимости правильно и не иметь неприятностей с государственными органами, можно оформить патент, дающий право , или зарегистрироваться как ИП и оплачивать единый налог по упрощённой системе.
Между собственником и арендатором обязательно должен быть заключён договор. Он может быть краткосрочным и заключаться на срок до 11 месяцев, или долгосрочным – на год и более. При этом долгосрочные сделки должны регистрироваться в учреждении Росреестра, в то время как регистрация для краткосрочных договоров не обязательна. Отсутствие письменного договора будет расценено как умышленное уклонение от налогообложения, за что владельцу придётся нести административную ответственность в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Поэтому уйти от уплаты налогов далеко не всегда означает сэкономить деньги.
Где и как искать квартирантов
Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.
Аренда и найм по закону
Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.
Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.
Покупка патента арендодателем с ИП-статусом
Применение патентного налогообложения к доходу от арендуемой квартиры возможно на основании Налогового кодекса, статьи 346.43, пункта 2, подпункта 19. По условиям закона «О патентной системы налогообложения в РБ» за №592-з от 29.10.2012 г. стоимость годового патента на арендную сдачу «двушки» в Уфе площадью (выбрана произвольно) 47 м2 составит 10 998 руб. (выплата двумя платежами – 3 666 руб. в трехмесячный срок от даты начала действия патента и 7 332 руб. в срок до истечения патента).
Помимо покупки, к примеру, годового патента арендатору необходимо оплатить ФОМС и ПФР – за 2019-й год 6 884 руб. и 29 354 руб. соответственно. В сумме расходы на патент и социальные выплаты для «примерной» квартиры составят 47 236 руб., т.е. в рассматриваемом примере арендодателю выгоднее использовать НДФЛ.
Вообще, патентное налогообложение выгодно при сдаче действительно дорогого жилья. Ведь стоимость налога УСН или НДФЛ будет зависеть от размера арендного дохода, а цена патента что для дешевой, что для дорогой квартиры остается одинаковой.
Следует отметить, что патент приобретается на каждое сдаваемое в аренду жилье по отдельности – на две квартиры нужно два патента, на три квартиры – три патента и т.д. Заметим, что чем больше сдаваемой в аренду жилой недвижимости (особенно дорогой) у арендатора, тем более выгодно ему образовать ИП и вносить налоги патентами.