Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

1. Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
2. Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
3. Технический паспорт дома.
4. План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
5. Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
6. Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
7. Нотариальная доверенность. Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Нюансы в частном жилье и многоквартирной недвижимости

• Первый важный нюанс. В многоквартирном доме необходимо получать согласие жильцов на перевод. Это может быть очень неприятным и долгим процессом. В частном доме такой проблемы не возникнет.

  Конечно, рекомендуется всё же по-соседски согласовать с обитателями рядом стоящих домов своё будущий бизнес. Если он подразумевает немало шума (например, автомастерская), то лучше всё же обговорить с соседями эти моменты заранее, а не получать жалобы в дальнейшем.

• Второй нюанс – вид земельного участка под домом. Если земля выдана под ИЖС, то размещать на ней здание для коммерческой деятельности нельзя.

Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.

Пример:

Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
• техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
• план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
• если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

• Заявление о переводе помещения.
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
• Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
• Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

Каким нормам должно соответствовать помещение

Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:

• Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
• Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
• На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
• Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
• Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

• регион нахождения недвижимости;
• перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

• на оборудование отдельного входа;
• на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
• на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

• от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
• от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
• от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Как будет проходить перевод?

После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.
Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.

Отказать вам могут только при таких условиях:

• Вы передали не все необходимые документы;
• Вы подали прошение в орган, который не занимается решением подобных вопросов;
• Условия перевода из жилого фонда не соответствуют требованиям;
• Проект перепланировки помещения при выводе в другой фонд, который вы предоставили, не соответствует жилищным нормам.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Перевод жилого помещения (квартиры) в нежилой фонд (офисное, торговое помещение) /

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

Перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:

• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
• если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
• если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:

• если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:

• внутренняя перепланировка помещения;
• внутреннее переустройство помещения;
• устройство отдельного входа в помещение;
• смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

Сбор необходимых документов БТИ:

• Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
• План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.

Техническое обследование помещения с разработкой Технического заключения о:

• состоянии несущих и ограждающих конструкций;
• возможности внутренней перепланировки помещения;
• возможности внутреннего переустройства помещения;
• возможности устройства отдельного входа;
• возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.

Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:

• Архитектурно-строительная часть (АС);
• Раздел «Конструктивные решения» (КР);
• Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
• Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
• Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
• Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
• Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).

Согласование проектной документации с уполномоченными органами:

• Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
• Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
• Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
• Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
• Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
• Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
• Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
• Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
• ОАО «МосЭнергоСбыт»;
• ГУП «МосГаз»;
• Москомнаследие (при необходимости).
• ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».

Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.

Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.

Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ!Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:

• заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
• доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.

1. Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
2. Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
3. Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
4. Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
5. Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.

Сложности, возникающие при согласовании перевода:

1. Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
2. При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
3. При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
4. При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
5. При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
6. При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
7. Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).

Прежде чем приступать к делу, нужно четко знать основные понятия, прописанные в законе, чтобы в случае недопонимания или затруднений можно было с легкостью ими оперировать.

Нежилое помещение – это помещение в жилом доме, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Обычно, такие помещения находятся на первом этаже или цокольном.

Также в законе прописаны различия жилища и жилого помещения, которые важно знать.

Данные понятия используются не только в Жилищном кодексе, но и в ст. 25 Конституции Российской федерации.

Здесь оно предстает шире, чем понятие жилое помещение:

• Жилое помещение должно быть обязательно объектом, однако жилище может быть не только официальным объектом.
• Жилищем можно назвать юрту, чум и прочее, что испокон веков служило человеку крышей над головой.

Таким образом, жилое помещение – это понятие юридическое, в отличие от жилища.

Важно заметить, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации понятие «жилище» также встречается, а именно в ст. 1 .

В данной статье говорится, что человек имеет право на жилище, жилище является неприкосновенным и никто не имеет права безосновательно лишить человека жилища. Однако ЖК не дает самого понятия жилища, а лишь использует его.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Похожие записи:

• Как снег на голову. Внеплановые проверки работодателей
• В 2023 году увеличились минимальные и максимальные размеры пособий
• Какие пособия и выплаты от государства положены на третьего ребенка