Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аванса при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
✅ Размер аванса за квартиру при покупке
Авансовый платеж – частичная предоплата в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, соответственно его размер рассчитывается, на базе стоимости недвижимости. На законодательном уровне его размер не прописан, поэтому устанавливается сторонами по взаимному согласию. С одной стороны, продавец заинтересован получить как можно большую сумму, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Последнему же важно заплатить минимальную сумму, которая может быть потеряна в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут торговаться, пока не сойдутся на цифрах, подходящих для обоих.
Размер предоплаты может быть установлен в виде:
- процента от цены недвижимости (от 1 до 10%);
- фиксированной суммы (зачастую 50 000 или 100 000 руб.)
Что такое договор аванса при покупке квартиры
После того как продавец и покупатель договорились об основных условиях сделки купли-продажи жилья, их намерения нужно оформить в письменной форме. Бумажный документ подтвердит обязательства сторон, их готовность приобрести или продать квартиру. К одним из таких документов относятся авансовые соглашения на покупку квартиры.
Авансовый договор при приобретении недвижимости заключается между физическими лицами, организациями. Возможно участие в одном соглашении обеих категорий. К примеру: покупатель — гражданин, а продавец — агентство недвижимости.
Приобретатель имущества вносит аванс за квартиру в порядке, предусмотренном заключенным соглашением. То есть он передает продавцу часть денег в обмен на уверенность, что недвижимость не будет продана.
Нужно ли регистрировать
Авансовое соглашение или предварительный договор с авансовым условием при покупке любой квартиры регистрировать в ЕГРН не требуется. В МФЦ нужно будет подать только основной договор со всеми документами, в том числе и платежными по внесению предоплаты. На основании ДКП будет зарегистрирован переход права на покупателя.
Расписку по внесению аванса при покупке нужно будет подать, чтобы регистратор видел, что жилье оплачено полностью. Если документа не будет, на квартиру автоматически наложат залог продавца.
Удостоверять у нотариуса такое соглашение тоже не требуется. По желанию стороны могут:
- или удостоверить предварительную покупку по ПДКП с авансом;
- или заверить подлинность подписи сторон на соглашении или расписке.
В первом случае нотариус будет проверять юридическую чистоту сделки. Это стоит дороже и длится дольше.
Во втором случае сразу же после заключения ПДКП поставит на договоре заверительную надпись, что документ подписан определенным лицом. Это убережет от аргументов в суде о том, что человек якобы «не подписывал договор». Таким способом можно воспользоваться, если цена сделки высокая.
Выше уже оговаривалось, что аванс за квартиру при несостоявшейся сделке возвращается покупателю. При этом нет разницы, кто не выполнил свои обязанности и по чьей вине сделка не состоялась. Некоторые недобросовестные реализаторы специально включают в соглашение пункт, по которому прописывают, что в случае отмены договорённости весь аванс за квартиру остаётся у них (как при задатке). При этом ответного пункта о том, что если нарушения замечены со стороны продавца, он обязан вернуть определённую сумму денег покупателю, нет.
Это незаконно. В таком случае можно за принудительным взысканием уплаченных средств обращаться в суд. Помимо этого, в дополнение также можно потребовать взыскать с ответчика проценты за пользование чужими деньгами.
Как подтвердить намерение покупки квартиры: договором задатка или авансовым соглашением
Заключение договора аванса является частой практикой при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Данное соглашение призвано гарантировать серьезность намерений сторон и закрепить достигнутую договоренность. В представленной статье мы подробно расскажем, как правильно составить договор аванса, на что обратить внимание участникам сделки, и каковы особенности процедуры.
После выбора квартиры и достижения согласия по вопросам покупки сторонами, на проведение сделки требуется определенное время. Оно бывает необходимо для сбора документов, подготовки нужной суммы, получения справок и т.д.
Чтобы в течение подготовительного периода не изменилось намерение о передаче/получении недвижимости, составляется договор аванса. Он накладывает обязательство соблюдения достигнутой договоренности на каждую из сторон.
Риски и подводные камни
Ответственность при выборе суммы и варианта передачи аванса лежит на обеих сторонах и решается по договорённости.
Расхождение во мнении может возникнуть уже на стадии определения суммы аванса. Принято считать, что она должна укладываться в рамки 5% общей стоимости жилья, на элитные квартиры допускается установление 5-10%. Иногда она устанавливается в фиксированном размере, удобном для проведения последующих расчётов. На доли и комнаты можно назначить 30 тысяч рублей. На отдельные квартиры, в зависимости от их стоимости – 50 или 100 тысяч.
Во избежание риска покупателю не следует уплачивать завышенную сумму аванса. Особенно, если при этом сама цена объекта неправомерно снижена – такими схемами пользуются мошенники, которые исчезают после оформления договора аванса, впоследствии переданные средства взыскать будет не с кого. В такой ситуации лучше всего обратиться за сопровождением.
Среди мошенников распространены:
- двойные предварительные договора с взиманием аванса с нескольких человек;
- фальшивые деньги, переданные наличными;
- получение аванса по поддельным документам.
Недобросовестные граждане могут получить аванс, впоследствии сорвав сделку и не возвратив его. Конечно, если известен правонарушитель, взыскать с него переданные деньги можно будет через суд.
Что прописать в соглашении
Унифицированного шаблона соглашения на аванс нет, поэтому его можно составить произвольно в письменном виде.
В документе понадобиться прописать:
- Место и дату заключения.
- Ф.И.О. и паспортные реквизиты сторон соглашения.
- Данные об объекте купли-продаже (адрес, технические параметры, стоимость).
- Сумму аванса, способ его передачи и отметку, что он включается в стоимость объекта.
- Форма передачи аванса (наличные или перечисление).
- Сроки (до подписания основного ДКП).
- Порядок и сроки возвращения аванса, если сделка не состоится, и штрафные санкции за срыв сделки.
- Банковские реквизиты сторон, при осуществлении безналичных расчетов.
- Подписи участников сделки.
При наличии нескольких владельцев продаваемого объекта, подписи в соглашении должны быть каждого собственника.
Если передача аванса осуществляется наличной суммой, то требуется отобразить в соглашении факт передачи продавцом расписки.
При оформлении данного соглашения необходимо уделить внимание следующим пунктам в документе:
- Сумма аванса. Размер предоплаты не может быть фиксированным. Для его определения требуется выполнить расчеты, исходя из фактической цены продаваемого объекта, и обычно, по согласованию участников сделки, составляет 1-2% от стоимости ДКП объекта.
- Порядок передачи аванса. В этом пункте необходимо отобразить, как будет выполнена предоплата (открытием банковской ячейки, безналичным перечислением или наличным расчетом). Также необходимо отобразить срок передачи предоплаты Продавцу, а также факт составления расписки о передаче аванса.
- Ответственность за срыв соглашения. Здесь требуется детально отобразить санкции, налагаемые на виновную сторону по срыву соглашения, так как, именно этот пункт может стать основанием для разрешения споров между участниками сделки.
Составляем расписку к авансовому соглашению
Расписка необходима для удостоверения факта передачи денег продавцу. Составить ее нужно сразу же в момент оплаты. Расписку пишет продавец собственноручно, указывая в ней:
- дату и место совершения, наименование «Расписка»;
- ФИО участников сделки, паспорта, адреса;
- сколько денег получил и по какому соглашению, в счет каких обязательств;
- отсутствие претензий.
Расписывается собственноручно, подлинный экземпляр отдает покупателю, копию оставляет себе.
Скачать бесплатно бланки расписок можно ниже:
- образец расписки к ПДКП (покупка вторичной квартиры);
- образец расписки к авансовому контракту.
Подробнее о составлении расписок для разных случаев мы писали в этой статье.
Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры
Главная ошибка продавцов – подмена понятий задатка и аванса. Последний не является средством обеспечения сделки, а представляет собой лишь форму предварительных расчетов между сторонами, когда продавцу уплачивается часть суммы до заключения основного договора. Соответственно заключение авансового соглашения не дает оснований продавцу удерживать внесенные деньги в случае срыва сделки. Отказ от возврата денег можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит возврату покупателю (ст. 1102 п. 1 ГК РФ).
Если дело до заключения договора купли-продажи не дошло, но продавец отказывается возвращать деньги по просьбе покупателя, последний вправе:
- Направить досудебную письменную претензию продавцу с требованием выполнить обязательства по возврату внесенной предоплаты. Ее важно вручить таким образом, чтобы на руках иметь доказательства получения адресатом: второй экземпляр с подписью продавца, почтовое уведомление о вручении.
- Обратиться в суд за взысканием в принудительном порядке. Кроме того, можно дополнительно потребовать плату за пользование своими деньгами (ст. 395 ГК РФ), размер которой обычно соответствует средней процентной ставке Банка России по вкладам физлиц, установленной для данного периода времени.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
В процессе судебного разбирательства, продавец обычно стремится добиться признания аванса задатком, который он вправе оставить у себя в случае срыва сделки по вине покупателя (ст. 381 ГК РФ). Но суды при рассмотрении подобных споров считают, что применение таких положений противоречит ст. 421 и ст. 422 ГК РФ, и ссылаются при этом на ст. 487 ч. 3 ГК РФ. Последняя гласит, что неисполнение обязательств продавцом по передаче товара (в данном случае квартиры) после получения предоплаты дает основания продавцу требовать возврат уплаченной суммы. Соответственно, при отсутствии заключенного договора купли-продажи обязательства, предусмотренные в авансовом соглашении прекращаются, а уплаченные деньги должны быть возвращены истцу (покупателю).
Тем не менее, в определенных ситуациях невозможно добиться возвращения предоплаты даже по решению суда: если в авансовом соглашении прописаны условия об удержании внесенных денег или их части в качестве неустойки/морального ущерба за невыполнение условий. В таком случае суд вполне справедливо вынесет решение в пользу продавца.
Грамотно составленный договор аванса при покупке квартиры – возможность защитить свои интересы, а также рассчитывать на возврат суммы, если сделка купли-продажи не дойдет до логического завершения. У вас остались сомнения, какие пункты включить в документ в своем случае? На бесплатной консультации наши юристы помогут подобрать правильные формулировки, чтобы свести к минимуму риски, связанные с внесением авансового платежа.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Необходимые документы
Чтобы ДА был признан действительным к нему должны быть приложены, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, определенные документы:
1) От покупателя:
- Паспорт или другое удостоверение личности. Если от него выступает представитель, то – доверенность, заверенная нотариусом.
2) От продавца:
- Паспорт или другое удостоверение личности, или доверенность, если от него выступает представитель, заверенная нотариусом.
- Выписка из ЕГРН, свидетельствующая о принадлежности продавцу реализуемого объекта.
- Правоустанавливающие материалы (ДКП, сведения о наследстве и т.д.).
- При безналичной форме расчета, потребуется предоставить документ с банковскими реквизитами.
- При передаче аванса наличностью, продавец обязан будет написать покупателю расписку о получении предоплаты. При этом, расписку потребуется написать вручную в присутствии покупателя, свидетельствуя о том, что она написана, именно, продавцом, и желательно пригласить при передаче аванса свидетелей.
В качестве дополнительной гарантии покупателю рекомендуется потребовать от продавца (если оформление касается ДКП квартиры):
- Техпаспорт – для убеждения в отсутствии неправомерной перепланировки.
- Домовую книгу или выдержку из данного документа – для убеждения в отсутствии прописанных лиц на жилплощади, в том числе, несовершеннолетних лиц, так как в этих обстоятельствах потребуется разрешение на продажу квартиры попечительских структур.
- Справку о полном расчете с ЖКХ, выдаваемая коммунальным предприятием или управляющей компанией. Данный документ представляется перед оформлением ДКП, так как ему, обычно, присущий ограниченный срок действия.