Мошенничество с банковскими ячейками: как защитить себя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с банковскими ячейками: как защитить себя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

Минусы использования банковской ячейки при купле-продаже квартиры

Недостатков использования банковского сейфа немного, но они все же существуют.

• В договоре аренды банковской ячейки не указывается сумма, которая будет находиться там. Таким образом, при возникновении спора выплате средств в суд обращаться бессмысленно. Однако покупатель должен предоставить документы о переводе денежной суммы – это поможет избежать недоразумений.
• В банке не могут проверить подлинность документов. Разумеется, данные продавца проверяются, они должны совпасть с паспортом. Но обычно в договоре аренды сейфа указывается, что банк не несет ответственности за достоверность подаваемых документов для выдачи суммы.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Как поступать при расчете через банковскую ячейку

Какие практические решения могут быть предложены? Реально ли такие решения довести до состояния договоренности с продавцом, которая будет соблюдаться сторонами? Не усложним ли мы сделку и не сломаем ли ее, если будем предлагать такие решения продавцам? Поймут ли эти решения продавцы? В общем вопросов много…

Но в действительности такие ситуации, точнее такие вот именно договоренности, таящие в себе тот самый риск, часто имеют место в ежедневной практике сделок, и мало кто вдумчиво анализирует эти ситуации и предпринимает меры к минимизации рисков. А именно: меры к тому, чтобы исключить ситуацию, когда продавец получает деньги, но расписки покупателю об этом не оставляет или оставляет, но уже позднее в порядке некой устной просьбы и доброй воли продавца в поддержку устных договоренностей.

Такой вот хотелось бы задать вопрос, чтобы понять как рассуждают люди, не являющиеся юристами. Как быть в этой ситуации, ваши размышления? (исключаем аккредитивы и остаемся только в рамках наличных расчетов через ячейку).

Дам дополнительную вводную. Дело в том, что еще одним фактором риска является то, что как правило продавцы и покупатели почему-то не идут на вариант установления залога на квартиру до момента оплаты, это означает, что при вышеописанном раскладе, возникает момент, когда покупатель может не явиться на вскрытие ячейки, при этом продать квартиру другому человеку и в итоге, если условия ячейки не прописаны достаточно грамотно, в какой-то момент покупатель может прибыть в банк и вынуть из ячейки деньги самостоятельно, забрав их себе…

Самое интересное для меня лично и то, что юридически заложенные в ячейку в такой ситуации деньги продавцу не принадлежат и в момент вскрытия ячейки двумя сторонами покупатель имеет полное юридическое право забрать эти деньги и уйти с ними домой и покупать еще одну квартиру не смотря на то, что в метре от него сидит радостный продавец и ждет своих денег за честно проданную недвижимость.

Если же продавец попытается эти деньги забрать силой, то это будет уже так сказать серьезно наказуемое деяние…

1. Закладка денег в ячейку, при которой одним из условий должно быть указание на то, что если в течение 2-3 рабочих дней продавец не предъявит в банк подписанный сторонами договор, то покупатель будет вправе изъять деньги из ячейки в одностороннем порядке.
2. Составление и подписание сторонами отдельного соглашения о статусе денег в ячейке и о том, в каком порядке эти деньги из ячейки изымаются. Цель – юридически привязать факт вскрытия ячейки продавцом к факту получения им денег от покупателя, то есть чтобы было понятно из совокупности подписанных сторонами документов, что если ячейка была вскрыта продавцом без участия покупателя, то это означает, что продавец забрал содержимое ячейки, то есть деньги, что в некотором смысле может заменить собой расписку, о которой я писал выше.
3. Подписание сторонами договора купли-продажи и подача его на регистрацию перехода права собственности.
4. Получение Сторонами документов и вскрытие ячейки.

Во сколько обойдется банковская ячейка

Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма.

Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.

1. В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
2. У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
3. Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
4. «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
5. «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.

Стоимость услуги варьируется по различным регионам. При этом она даже у одного банка может существенно различаться.

Банковская ячейка – что это?

Ячейка представляет собой небольшой выдвижной сейф. Находится он в банковском хранилище. В нем можно хранить любые ценные вещи на усмотрение клиента. Это могут быть ценные бумаги, деньги, драгоценности, документы.

Перед помещением содержимого в ячейку банкиры знакомят клиента с перечнем предметов, которые нельзя хранить в такой ячейке – наркотики, ядовитые и взрывчатые вещества и тому подобного.

При аренде ячейки банк гарантирует сохранение полной конфиденциальности. Никто кроме арендатора ячейки не будет знать о том, что именно оставлено на хранение. Банк, в свою очередь, гарантирует неприкосновенность и полную сохранность содержимого ячейки.

В большинстве случаев банковская ячейка имеет два замка. Ключ от первого хранится у сотрудника банка, от второго – у клиента. Это служит дополнительной гарантией сохранности.

Хранение может быть ответственным и индивидуальным. Различия этих видов в той ответственности, которую берет на себя финансовое учреждение. В первом варианте сотрудник банка перед закрытием ячейки проводит опись всех вложений.

В этом случае при пропаже хотя бы одного вложения банк берет на себя полную ответственность за произошедшее, обязуясь возместить материальную стоимость пропажи. Такого рода хранение стоит достаточно дорого, поэтому на практике к таким договорам прибегают реже, чем ко второму виду.

Подводные камни и риски

Метод расчета через банковскую ячейку предельно понятен и прозрачен, но и здесь не обошлось без подводных камней и рисков со стороны продавца:

1. При закладывании средств у участников процесса нет возможности проверить сумму на месте. При заключении договора аренды в документе не прописывается, что именно кладется под замок в сейф. Узнать, что именно и какими купюрами была заложена сумма продавец сможет только тогда, когда придет его очередь вскрывать данный ящик. Это большой риск для продавца. Так как если после вскрытия выяснится, что в ячейке меньше средств, чем было заявлено покупателем, доказать это будет невозможно. Стоит также обратить особое внимание на наличие пункта, в котором говорится об ответственности банка в случае обнаружения фальшивых купюр в ячейке сейфа.
2. Риск открытия ячейки по поддельным документам присутствует всегда, к нему также нужно быть готовым.
3. После окончания срока аренды к ячейке может быть свободный доступ, не каждый банк берет на себя гарантийные обязательства сохранности средств после окончания срока действия договора.

В договоре того же Сберабанка есть пункт, в которым прописано, что банк не несет ответственность за содержимое ячейки, а это значит, что оформить страховку в этом случае не получится.

✅ Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку

Однако банковские ячейки имеют не только объективные плюсы, но и минусы. Речь идет про следующие пункты:

1. Если стороны договариваются об индивидуальном сейфовом хранении, то Продавец оказывается не в самом выгодном положении. Покупатель будет закладывать деньги в одиночестве, и банковский служащий не будет проводить опись содержимого. Получается, что никто не будет знать, что вообще было положено в сейф.
2. Сотрудники банка не отвечают за подлинность документов, которые им предоставляются. Обычно такой пункт прописывается в договоре аренды, т.к. любое учреждение стремится снять с себя возможную ответственность. Представьте следующую ситуацию: Продавец приносит весь пакет бумаг, необходимый для получения доступа к деньгам. Все, что смогут сделать работники, – это проверить верность данных во всех документах, сверить бумаги с паспортом Продавца и т.д. Однако никакая проверка документов на юридическую «чистоту» и подлинность, разумеется, проводиться не будет.
3. Сторонам понадобится потратить время и силы, чтобы найти подходящее банковское учреждение, составить договор аренды, произвести закладывание содержимого в сейф и выполнить другие процессуальные шаги.
4. За аренду банковской ячейки необходимо платить, хотя деньги висят там «мертвым грузом». Некоторые учреждения берут плату не только за аренду, но и за дополнительные услуги. С вас могут потребовать определенную сумму в качестве страхового взноса, сумму в качестве залога на случай потери ключей и т.д.
5. В стандартную услугу входит только оформление договора аренды, составление иных документов не предусматривается по умолчанию. Если вы хотите составить дополнительное соглашение с конкретизирующими пунктами, то за него понадобится заплатить отдельно.
6. В самих депозитариях могут отсутствовать камеры наблюдения. Современные системы слежения устанавливаются в большинстве банковских отделов, но не всегда присутствуют в депозитариях. Это делается для сохранения конфиденциальности и для сохранения тайны вложения. Случаи пропажи содержимого из сейфов крайне редки, однако если такое произойдет с вашими средствами, то найти виновного будет практически невозможно.
7. У банка могут отозвать лицензию, и тогда участники сделки рискуют столкнуться с неприятностями. Возможно, ни Продавец, ни Покупатель не смогут попасть в хранилище и забрать оттуда деньги. Вот почему при поиске и выборе банковского учреждения предпочтение рекомендуется отдавать только проверенным организациям, которые существуют в течение многих лет.

Преимущества покупки квартиры через ячейку

Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.

Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.

Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.

Так, основные преимущества

передачи денег через ячейку при покупке квартиры:

Гарантия безопасности

Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)

Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)

Хранение неограниченной суммы

Невысокая стоимость

При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.

Как происходит передача денег при покупке квартиры

Есть несколько вариантов возможной передачи наличных денежных средств при покупке нового недвижимого имущества:

1. Наличными, после процедуры оформления всех документов на право собственности.
2. Наличными. До того как завершится оформление всех документов в Регистрационной палате.
3. С помощью банковской ячейки.

Безусловно, что вариантом №1 и №2 пользуются несознательные граждане, так как достаточной безопасности они не гарантируют. Просто представьте на миг, что квартира стоит 3,5 миллиона рублей. Если для расчета с продавцом будут использованы купюры в 5000 рублей, то пачка будет довольно солидной. Понятное дело, участники сделки могут прийти к соглашению провести встречу на условленной территории, но кто даст гарантию, что покупатель без проблем доберется с внушительной суммой до назначенного места? И кто может заранее знать, каким человеком является продавец и не расскажет ли он непорядочным людям о том, когда и где покупатель должен передать ему деньги? Никто не уверен в кристальной честности друг друга на момент сделки с недвижимым имуществом. А риск, в наше время, поверьте, очень высокий. И лишиться накопленных денег, на сбор которых люди порой тратят всю жизнь, можно довольно просто.

Если вы приняли решение о таком варианте передачи денег, и не боитесь сопряженных с ним рисков, то остается лишь надеяться на порядочность другой стороны и не забывать о таких мерах предосторожности:

• На встречу необходимо взять кого-то из проверенных друзей или несколько родственников.
• Место для встречи нужно выбрать такое, чтобы возникновение угрозы в момент передачи денежной суммы было минимальным.
• Заранее потребуйте от продавца, чтобы он составил расписку о том, что определенная сумма денег была им получена. Документ можно составить в произвольной форме, но в нем обязательно должны быть полные личные данные участников сделки, их паспортные данные, переданная денежная сумма прописью и фраза, что никаких претензий не имеется.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Похожие записи:

• Образец жалобы на бездействие судебных приставов по алиментам
• Материнский (семейный) капитал в Республике Крым
• Какую косметику можно брать в самолет?