Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Комментарий к ст. 380 ГК РФ
1. Задаток — денежная сумма, выданная в оплату вперед. Согласно п. 1 комментируемой статьи задатком обеспечивается исполнение обязательств с участием любых субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц. Гражданский кодекс отказался от правила п. 2 ст. 186 ГК 1964 г. об обеспечении задатком лишь отношений между гражданами или с их участием. Тем самым устранены существующие в прежнем гражданском законодательстве ограничения круга обязательств, обеспеченных задатком, в зависимости от их субъектного состава.
2. Из положения п. 1 ст. 380 ГК РФ о том, что задаток выдается «одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей», вытекает следующее. Во-первых, задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательств тем, что может обеспечивать исполнение только обязательств, возникших из договоров. Следовательно, он не может быть использован для обеспечения исполнения обязательств, возникших вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и некоторых других.
Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве предусматривается две разновидности применения задатка: первая — применение задатка при заключении договоров как одного из общих способов обеспечения исполнения договорных обязательств, а вторая — использование задатка в ходе заключения договора на торгах. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Правовое регулирование указанного вида применения задатка, включая основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлено специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. См., например: п. 5 ст. 448 ГК РФ, см. также п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Так, согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. Как следует из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает удостоверительной (доказательственной) функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения.
Во-вторых, как это видно из названного выше фрагмента п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Иными словами, положение о задатке не применяется к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа.
В последние годы задаток в основном активно применяется при заключении договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений, аренды нежилых помещений, найме жилых помещений, подряда.
3. Предметом задатка может быть только денежная сумма. В комментируемой статье не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка. Он определяется соглашением сторон и, как правило, составляет не всю, а лишь часть суммы, причитающейся со стороны, выдающей задаток.
4. Обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Исходя из п. 1 комментируемой статьи, помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.
Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в «доказательство заключения договора». Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Сказанное означает также, что если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле ст. 380 ГК РФ, т.е. обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору
Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).
Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).
Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).
Использование задатка при заключении предварительного договора
Возможность использования задатка при заключении предварительных договоров, в том числе по сделкам с недвижимостью, является спорным.
Граждане и компании очень часто вначале заключают предварительный договор и только через некоторое время подписываю основной договор. Особенно это практикуется при заключении сделок с недвижимостью.
Возникает вопрос возможен ли задаток по предварительному договору? Как известно ранее судебная практика была достаточно противоречива. Многие суды считали, что задаток при заключении предварительного договора невозможен. Этой позиции придерживались арбитражные суды. В то же время ВС РФ придерживался противоположной точки зрения и считал закон не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора.
Споры по этому вопросу возникали пока законодатель прямо указал в п. 4 ст. 380 ГК РФ, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. В настоящее время суды применяют эту норму.
Более того, суды стали расширительно стали толковать положения ст. 380 ГК РФ и делать вывод о том, что задатком может обеспечиваться и договор, планируемый к заключению. Однако, на такой подход судов пока является исключением, а не правилом.
Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), задаток по предварительному договору – денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке. Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения. Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.
В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что задаток без предварительного договора не может рассматриваться как средство обеспечения. Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.
Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными. В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.
В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.
Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается «виновников» несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно. Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно. Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.
Составили предварительный договор, а потом узнали, что он незаконный
Мы продаем квартиру. Риелтор нашла покупателей, которые хотят купить ее в ипотеку без первоначального взноса.
Покупатели попросили нас завысить цену квартиры для банка. Мы подписали предварительный договор с условием, что квартиру мы продаем по цене 2 050 000 Р, но для банка укажем стоимость 2 400 000 Р. Потом мы прочли вашу статью о сущности ипотеки без первого взноса, испугались и теперь не знаем, как выйти из положения.
Мы не хотим участвовать в мошеннической сделке. По сути, риелторы воспользовались нашим незнанием и заговорили нам зубы. Я понимаю, что это звучит по-детски, это не аргумент и наши подписи уже стоят на договоре о задатке.
Подскажите, возможно ли как-то разорвать сделку, но не платить задаток в двойном размере покупателю?
Как и в какой срок можно признать этот договор недействительным по внешним обстоятельствам? То есть не по нашей вине и не по вине покупателей, а по вине риелторов, например, которые предложили нам мошенническую сделку.
Анна
Договоры составляются для того, чтобы в случае неисполнения их условий в добровольном порядке можно было бы потребовать их исполнения через суд. Но суд не встанет на сторону тех, кто хочет получить деньги незаконно. Поэтому ваше право не продавать квартиру суд защитит, а право этих покупателей на двойной задаток — нет.
Но вернуть полученные деньги вам нужно как можно скорее.
Если вы согласовали существенные условия договора — какая квартира и за какую цену продается, — значит, ни покупатель, ни вы уже не сможете изменить их в одностороннем порядке.
Вы можете договориться и подписать договор купли-продажи на новых условиях, с указанием той стоимости квартиры, за которую вы ее на самом деле продаете, но это будет уже совсем новый, не связанный с предварительным договор.
А исполнить этот текущий договор с завышенной стоимостью квартиры вы не сможете, потому что таким образом станете соучастниками мошенничества.
Завышая стоимость квартиры для ипотеки, вы обманываете банк. Это, вообще-то, преступление. Если вы откажетесь участвовать в преступлении, ни покупатели, ни риелтор не смогут вас заставить: суд не встанет на их сторону и не будет защищать их право на получение исполнения по договору.
Получается, что ваш договор о совместном обмане банка ничтожен. Дополнительно признавать его недействительным не нужно.
В 2013 году зять решил заняться бизнесом, но денег у него не было.
Он уговорил тещу формально продать ему квартиру: она написала расписку о получении первоначального взноса за квартиру в размере 11 миллионов рублей, остаток попросили в кредит у банка.
Ипотеку одобрили и выдали 19 миллионов рублей, потому что, хотя «продавали» будто бы за 30 миллионов, рыночная стоимость квартиры была 34 миллиона.
Банк перечислил теще деньги, та отдала их зятю. Но бизнес не удался. Началось рассмотрение дела о банкротстве зятя, а позднее его убили. Квартиру забрали за долги и выставили на торги всего за 25 миллионов рублей. Так теща осталась без квартиры и без денег.
Очевидно, что в вашем случае нельзя исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи. В этом случае штрафных санкций с возвратом двойной суммы задатка нет. Вы должны вернуть полученные деньги в том же размере.
Важно не затягивать с возвратом денег. Если покупатели не захотят их забирать, рекомендую перечислить их переводом на банковскую карту по номеру телефона или почтовым переводом по адресу регистрации с обязательным указанием назначения платежа: возврат такого-то задатка, полученного тогда-то.
Пока между вами не подписан договор купли-продажи квартиры и документы в банк не направлены, преступление еще не совершено.
Покупатели могут отказаться от своих нечестных намерений и не настаивать на согласованной схеме, но по окончании срока, в который вы договорились заключить договор, пойти в суд и потребовать с вас не только сумму задатка, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Условия соглашения (или договора) о задатке
Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).
Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.
Можно ли расторгнуть соглашение о задатке: как и когда
Соглашение о задатке может быть расторгнуто. Однако это возможно только до того момента, пока стороны не зарегистрируют переход права собственности в Росреестре. Если же это произойдет, сделка будет считаться совершенной. Получается, что оспаривать и расторгать понадобится всю куплю-продажу, а не отдельный документ.
Соглашение может быть расторгнуто по следующим основаниям:
|
Основание |
Что произойдет |
|---|---|
|
Покупатель передумал приобретать жилье и/или не исполнил своих обязательств. |
Продавец вправе оставить задаток у себя. Однако ситуация будет развиваться иначе, если Покупатель передумает покупать жилье в связи с объективными причинами. Иногда Покупатель обнаруживает, что квартира имеет неустранимые недостатки, которые были сокрыты и не описаны Продавцом ни в одном из официальных документов (предварительный договор, основной договор и пр.). Здесь фактическим виновником срыва сделки можно считать Продавца, поэтому задаток должен получить Покупатель – в двукратном размере. Как правило, такие конфликты рассматриваются уже в зале судебного заседания, а деньги достаются тому, кто основательнее доказывает свою позицию. |
|
Продавец передумал продавать свое жилье и/или не исполнил своих обязательств. |
Продавец должен возвратить Покупателю задаток в двукратном размере. Иногда Продавцы начинают затягивать или просто отказываются возвращать деньги, – в этом случае Покупателю понадобится обратиться в суд. |
|
Обоюдное решение сторон (ст. 450 ГК РФ). |
Предварительный платеж возвращается Покупателю в исходном (а не двукратном) размере и в полюбовном формате. |
|
Форс-мажорные обстоятельства. |
Одна из сторон может серьезно заболеть, столкнуться с необходимостью отъезда и пр. Все эти ситуации также должны быть учтены и прописаны в Соглашении (пункт «порядок действий в случае срыва сделки»). Обычно при наличии форс-мажорных или смягчающих обстоятельств задаток возвращается Покупателю в исходном (а не в двукратном) размере. |
Под задатком понимается некая предоплата (исключительно в виде денежных средств), которая передаётся одной стороной сделки для того, чтобы убедились в заключении будущего договора друг с другом.
Чаще всего такая форма предоплаты передаётся в сделках с недвижимым имуществом. В случае нарушения условий соглашения виновник выплатит определённую сумму пострадавшей стороне.
Для передачи денежных средств обязательно должен быть составлен соответствующий договор (обязательно – в письменном виде). Размер выданной суммы законодательно не регламентирован, и стороны (чаще всего – продавец) сами определяют эту цифру. Но чаще всего она равна от 5 до 10% от стоимости имущества, приобретаемого в результате будущей сделки.
Таким образом, задаток выполняет следующие задачи:
- Предоставляет продавцу часть суммы от стоимости имущества, которое будет продано в будущем
- Закрепляет за сторонами ряд обязанностей и налагает определённые последствия в случае нарушения установленных договорённостей. Это гарантирует участкам сделки, что купля-продажа будет проведена в соответствии с договором, а также вносит в их отношения определённую стабильность
Важно отличать задаток от другого вида предоплаты – аванса, который тоже часто предоставляется в сделках купли-продажи. Аванс также является частичной оплатой за приобретаемое имущество, но не даёт никаких гарантий, что продажа действительно будет проведена. В случае необходимости продавец сможет просто вернуть полученную от покупателя сумму и не получит никаких материальных санкций за это.
Когда невозможно получить деньги обратно
Задаток не будет возвращён, если покупатель сам виноват в срыве сделки или нарушении установленных в договоре условий. Это действует в случае, если само соглашение передачи денежных средств было составлено правильно. Никаких законных оснований вернуть предоставленную им сумму в таком случае не будет. К тому же, вернуть деньги будет проблематично в тех случаях, когда договор был утерян.
При этом, если покупатель не смог провести планируемую сделку, решил отказаться от исполнения обязательств и вернуть задаток, в ходе судебного разбирательства он может ссылаться на статью 451 ГК РФ, в которой указано, что резко поменявшаяся ситуация является уважительной причиной. Поскольку, если бы он знал или мог предугадать, что в будущем обстоятельства изменятся настолько резко, он бы не подписывал соглашение или заключил бы его, но на других условиях.
Составление расписки о передаче задатка
Перед фактической передачей задатка, необходимо, чтобы продавец собственноручно написал расписку о получении от вас соответствующей суммы денег.
Данная расписка составляется в присутствии нотариуса, в его же присутствии происходит и последующая передача денег.
Только при наличии такой бумаги вы обезопасите себя от обмана со стороны собственника квартиры.
Нужно знать, что даже тип ручки может повлиять на процесс передачи денег. Документ рекомендуется заполнять лишь шариковой ручкой, и ни в коем случае не использовать при этом гелиевых типов ручек или карандашей.
В верхней части документа пишется название – «Расписка о передаче задатка по договору купли-продажи недвижимости».
Далее указываются ФИО и паспортные данные сторон сделки, прописывается основание передачи денег денежной суммы, его точная сумма, написанная как и цифрами, так и прописью, дата передачи.
Продавец подписывается под текстом и пишет расшифровку подписи.
Где используется задаток
Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.
На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются практически всегда с внесением задатка, а именно:
- Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства в сроки, указанные в соглашении;
- Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.
- Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита.
- Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.
Сумма задатка при купле-продаже недвижимости
В Гражданском кодексе и другом российском законодательстве точный размер задатка не установлен. Он определяется по соглашению сторон. При покупке-продаже квартир или других объектов недвижимости в настоящее время сложилась практика брать задаток в размере 5-10 % от общей стоимости недвижимого имущества.
Если продавец или покупатель настаивают на серьезном изменении суммы задатка в сторону уменьшения или увеличения, у другой стороны есть повод задуматься. Как правило, покупатель настаивает на снижении суммы задатка тогда, когда он еще не определился с выбором. Именно поэтому он пытается снизить сумму задатка, чтобы потерять как можно меньше, если найдется более подходящий вариант для покупки.
Обратная ситуация, когда продавец настаивает на серьезном увеличении суммы задатка, может говорить о том, что цена квартиры завышена. И, наконец, третий вариант, когда продавец настаивает на снижении задатка, может свидетельствовать о том, что он ждет более выгодных предложений от других покупателей.