Как сдавать квартиру официально: инструкция для начинающего арендодателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру официально: инструкция для начинающего арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

---

Как оформить объявление

Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.

Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.

1. Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
2. Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
3. Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
4. Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
5. Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
6. Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
7. Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
8. Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

• Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
• Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
• Дата подписания.
• Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
• Кто оплачивает коммунальные платежи.
• Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
• Можно составить здесь опись имущества.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

1. Ставьте обоснованную рыночную цену. Для этого определите критерии оценки квартиры и составьте портрет целевой аудитории.
2. Подготовьте квартиру к сдаче: уберите лишнее, добавьте необходимое, проверьте работоспособность инженерных систем, сделайте уборку и качественные фотографии.
3. Выберете площадки и составьте объявление под свою целевую аудиторию. Думайте от арендатора, чтобы ответить на его вопросы в объявлении: чем меньше пустых звонков, тем лучше.
4. Заключите договор и платите налоги, чтобы защитить себя от недобросовестных арендаторов. Подумайте о страховке.
5. Если не хотите заниматься рутиной, то найдите доверительного управляющего, который возьмет всё на себя за 5 — 10% от арендной платы.

Сдача муниципального жилья в аренду: возможно ли

Согласно Жилищному Кодексу России сдать квартиру, которая является чужой собственностью, в аренду невозможно без получения непосредственного согласия собственника. Иными словами, сдать квартиру может только собственник. Соответственно, если помещение принадлежит государству, то согласие нужно спрашивать именно у него.

Процедура следующая:

1. Составляется письменное заявление, в котором основной наниматель (с ним и заключался договор социального найма) просит, чтобы руководитель соответствующего местного департамента (обычно он называется департамент имущественных отношений) дал своего согласие на соответствующее действие.
2. Это заявление подписывается всеми жильцами, которые прописаны в муниципальной квартире, а также всеми гражданами, которые намерены стать арендаторами.
3. Заявление рассматривается по регламенту в течение 10 рабочих дней. Далее должностное лицо присылает письменный ответ – согласие или отказ с обоснованием.
4. Если получено принципиальное согласие, то основной наниматель заключает с квартирантами специальный договор поднайма. При этом он не может действовать более года, даже если в нем не указан срок. Соответственно, государство остается собственником, основные жильцы остаются нанимателями, а квартиранты именуются поднанимателями.

Во время заключения договора поднайма наниматели также предоставляют только оригиналы своих паспортов, а наймодатель обязан дать следующие документы (оригиналы):

• паспорт лица, с которым был заключен договор социального найма;
• сам договор социального найма и ордер на квартиру;
• квитанции, подтверждающие факт отсутствия долгов по всем коммунальным счетам;
• справка, в которой указаны все граждане, которые прописаны в этой квартире (выписка из домовой книги – можно взять в Управляющей компании).

Таким образом, даже сдача муниципального жилья в аренду возможна. Хотя на практике такая процедура наблюдается очень редко, поскольку предполагается, что гражданин, проживающий в муниципальной квартире, не имеет другого жилья.

Вопросы о том, как правильно сдать собственную квартиру в целях аренды другому человеку, в основном связаны с юридическими особенностями этой сделки. Поэтому прежде чем принять решение о самостоятельном проведении сделки, важно учесть все свои законные интересы.

Посуточная или долгосрочная аренда квартир?

Перед тем как сдать квартиру в аренду, собственнику следует определить, как он будет сдавать жилье – посуточно или сразу же на длительный срок. Если проанализировать объявления на популярных сайтах, то видно, что предоставление жилья на сутки в месяц может принести хозяину большую прибыль, чем при долгосрочной аренде квартиры.

Для примера рассмотрим аренду однокомнатной квартиры около станции метро Фрунзенская г. Санкт-Петербурга. Аренда квартир посуточно варьируется от 1 500 до 2 500 рублей. Если предположить, что квартира будет сдаваться ежедневно, то это принесет собственнику от 45 000 до 75 000 рублей.

Если сдать недвижимость сразу же на длительный срок, то стоимость ежемесячной арендной платы составляет от 26 000 до 60 000 рублей.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

1. Возможность проживания животных, посторонних лиц.
2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

• паспортные данные,
• сведения о месте работы, учебы,
• контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Что важно учесть при сдаче квартире

Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.

Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.

Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.

Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.

Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.

Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.

Возможный доход от сдачи квартиры в аренду

Сдавая квартиру в аренду на длительный срок, вы получаете стабильный и законный источник пассивного дохода. Сумма вашей прибыли может сильно варьироваться в зависимости от города, в котором находится помещение.

Наибольшую прибыль своим владельцам приносят квартиры в столице. Однокомнатная квартира в спальном районе с минимальным набором мебели и простым ремонтом может приносить от 20.000 рублей в месяц. Эта сумма увеличивается, если недвижимость расположена ближе к центру города или предлагает проживающим качественный современный ремонт и мебель.

В провинции прибыль будет существенно ниже. Здесь за однокомнатную квартиру может быть назначена сумма от восьми до пятнадцати тысяч рублей. Та же тенденция характерна и для посуточной аренды.

Прибыль от сдачи квартиры на сутки может сильно превышать доход от длительной аренды. Особенно выгоден этот вариант для жителей больших городов: постоянный наплыв туристов создаст поток желающих снять жилплощадь на время своего визита.

Среди городов России можно выделить Москву, Санкт-Петербург, города Золотого Кольца, Екатеринбург, Казань.

Летом посуточная аренда станет прибыльным бизнесом для жителей курортов, куда стекается основной поток отдыхающих. Зимой – для жителей горнолыжных курортов, например, Шерегеша.

Какой из вариантов вы бы не выбрали, основные моменты, влияющие на стоимость аренды вашей квартиры, остаются неизменными:

• Площадь квартиры и ремонт. Чем современнее, ярче и комфортнее помещение, тем выше цена за проживание в нем;
• Удаленность от метро, остановок транспорта. Время, затраченное на дорогу до работы, может существенно увеличиваться, если до ближайшей остановки достаточно далеко, поэтому большинство арендаторов готовы переплачивать, чтобы иметь возможность сэкономить бесценные минуты;
• Наличие бытовой техники. Несмотря на риски, связанные с поломкой телевизора или аппаратуры, именно этот фактор может добавить квартире ценности;
• Расположение и район. Для жителей любого города будет преимуществом проживание в районе с развитой инфраструктурой, для курортных городов имеет значение удаленность от моря, для столиц – близость от центра.

Приложив определенные усилия, вы сможете значительно повысить стоимость квартиры, которую собираетесь сдать в аренду. А выбрав ответственных жильцов, предусмотрев все риски и обозначив их в договоре, вы сможете превратить сдачу жилья не просто в прибыльный, но и спокойный вид бизнеса.

Правило №1: грамотно оценить объект

В конце 2020 года средняя цена аренды однокомнатной жилплощади в старой Москве – около 35 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 52 тыс. рублей, ставка найма среднестатистической «трешки» находится на уровне 60 тыс. рублей (это, конечно, без учета элитных объектов). Но опрометчиво ориентироваться на общие показатели при оценке конкретной квартиры. Просто посмотреть объявления на профильных сайтах и сравнить стоимость объектов, аналогичных вашему, тоже недостаточно. При назначении арендной ставки приходится учитывать множество параметров. И быть готовым к тому, что по итогам торга, возможно, придется снизить цену – сегодня дисконт составляет порядка 5%.

Традиционно на столичном рынке аренды жилья основным фактором в системе ценообразования является месторасположение объекта. Около 60% арендаторов оно интересует с точки зрения транспортной доступности. Для арендаторов квартир высоких ценовых категорий значение имеет удобство дорожных развязок, в сегменте «эконом» – близость станций метро или МЦК.

Всем нанимателям жилья бизнес- и премиум-классов важна престижность района, и большинство из них с пристрастием оценивает вид из окна. В сегменте «эконом» объективным показателем ликвидности является наличие социально-бытовой инфраструктуры в районе проживания.

90% нанимателей обращают внимание на состояние жилплощади, остальные – те, кто ищет самые низкобюджетные варианты. Отсутствие косметического ремонта может снизить цену лота экономкласса на 5–10%. Однако наличие качественных преимуществ «выше среднего» не переведут экономичную квартиру на окраине в более высокий ценовой сегмент – они лишь сделают ее более ликвидной.

Для 80% арендаторов жилья всех ценовых категорий важно обеспечение безопасности проживания. В экономклассе ищут объекты, оборудованные домофоном, с консьержем в подъезде и видеонаблюдением, и чтобы улицы в районе были хорошо освещены. Отсутствие подобных мер снизит цену не более чем на 4-5%, однако при богатстве выбора такие варианты остаются без внимания.

Это только самые явные из многообразия факторов, влияющих на стоимость найма. Не торопитесь, посоветуйтесь со специалистом – он поможет определить адекватную стоимость, чтобы сдать оперативно и не продешевить, а еще даст дельный совет, какую квартиру быстрее сдать в Москве. Например, владельцу трехкомнатного жилья иногда более выгодно закрыть одну из комнат и сдать его как «двушку» – они пользуются спросом и скорее находят арендаторов.

Правило №3: провести рекламную кампанию

Для рекламного объявления нужно сделать фотографии жилья – самые хорошие получаются при естественном освещении и неярком солнце. Светлые солнечные смотрятся выигрышнее, чем темные. Использование широкоугольного объектива при съемке визуально расширит пространство на снимках. Уберите с глаз долой так называемый зрительный мусор – личные вещи, продукты и т. д. В кадре должны быть меблировка и планировка квартиры; не забудьте отдельно сфотографировать кухню, санузел, лоджию или балкон; покажите также вид из окна, интерьер подъезда, сделайте общие планы дома и двора.

В объявлении о сдаче в аренду следует указать технические характеристики объекта и его конкурентные преимущества. Кратко выделите все плюсы – например, свежий ремонт, ухоженный подъезд, близость станции метро, развитая инфраструктура в районе. Принцип профессионалов – не искажать информацию и не вводить в заблуждение. А как же написать правду и не отпугнуть клиентов недостатками?

Расскажите специалисту все о сдаваемой жилплощади – и о преимуществах, и о минусах: он составит грамотную, выразительную и «продающую» характеристику, которая привлечет потенциальных нанимателей, а в беседе с ними риэлтор умеет даже некоторые недостатки превратить в достоинства.

Солидные риэлторские агентства располагают возможностью выгодно разместить объявления. Например, у сайта ИНКОМ-Недвижимость высокая посещаемость, кроме того, компания сотрудничает с другими эффективными интернет-площадками – все это позволяет клиентам ИНКОМ расчитывать на то, что квартира будет сдана быстро.

Похожие записи:

• Кто может выйти на пенсию досрочно в 2023 году
• Как рассчитать стоимость приватизации квартиры в Беларуси?
• Сербия: оформление визы для россиян в 2023 году